ЭКОНОМИКА РОССИИ (последнее)
Банки на рынке ипотечного кредитования
Актуальные публикации по вопросам экономики России.
Проблемы ипотечного рынка можно разделить на две части. Одна из них связана с предложением товаров для этого рынка, а именно - с предложением жилья. Вторая - с платежеспособным спросом на то, что предлагает рынок.
Определяющими экономическими факторами для обеспечения роста объемов банковского ипотечного кредитования являются емкость рынка жилья, уровень платежеспособного спроса на жилье и динамика уровня жизни населения. Несмотря на то, что за последние 2-3 года в России увеличилось строительство жилья, его прирост все еще недостаточен. Согласно данным Госстроя, по объему ввода жилой площади показатели 2002-2003 гг. находятся на уровне 1996 г., отстают от показателей 1993-1995 гг. и значительно отстают от показателей советского периода. Например, в 1987 г. было введено 76 млн. кв. м жилой площади, сегодня - намного меньше. При максимальных объемах строительства, ежегодно жильем обеспечивалось примерно 3,5% от среднестатистических советских семей. В настоящее время ввод нового жилья обеспечивает только 1,5% российских семей в год.
По мнению экспертов, падение объема жилищного строительства обусловлено резким сокращением государственного финансирования. Например, в конце 80-х годов прошлого века доля государственных капиталовложений превышала 85% всех вложений в строительство жилья. На сегодняшний день доля всех уровней государственной власти составляет не больше 20%. Это означает, что в условиях рынка заместить государство должны частные инвесторы, а также вложения граждан, стимулируемые, в том числе, и путем ипотечного банковского кредитования. К сожалению, эти механизмы в России еще не запущены.
Однако российские семьи сталкиваются и с многочисленными проблемами при попытке взять ипотечный кредит в банке. Одной из проблем развития системы ипотечного кредитования, с точки зрения спроса, является проблема долгосрочных финансовых ресурсов. Для России эта проблема особенно актуальна. Как свидетельствует международный опыт, ипотечные ценные бумаги, обеспеченные специальным образом сформированным ипотечным покрытием, являются одним из самых эффективных инструментов привлечения инвесторов на этот рынок. Принятие Федерального закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", утвердившего порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг и круг эмитентов, включая банки, явилось важным шагом в сфере правового обеспечения условий для развития ипотечного кредитования. Допуск банков к эмиссиям облигаций с ипотечным покрытием - правильное и своевременное решение. Участие кредитных организаций в подобного рода деятельности позволит им осуществлять более широкий круг операций по финансовому посредничеству.
Мировой опыт показывает, что осуществление эмиссии ипотечных облигаций является для кредитных организаций источником фондирования крайне выгодных кредитов, развития нового портфеля ипотечных кредитов, стимулирует банковский бизнес в целом. Ипотека нужна банковскому сообществу как новый перспективный и доходный вид бизнеса. Однако круг вопросов не следует ограничивать только пользой ипотеки для банковского бизнеса и сектора. Динамично развивающийся рынок ипотечного кредитования способен и решить отчасти жилищную проблему, и оказать благоприятное воздействие на другие сектора экономики, в частности - на жилищное строительство, на производство строительных материалов и т. д. Все страны, где запущен реальный механизм банковского ипотечного кредитования с долгосрочным рефинансированием, достигли больших успехов.
Закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" создает правовую базу деятельности эмитентов ипотечных ценных бумаг, в качестве которых могут выступать не только ипотечные агентства, но и кредитные организации. При этом, согласно Закону, Центробанк должен установить дополнительные обязательные нормативы для кредитных организаций, выпускающих эмиссию ценных бумаг, и ввести особенности расчета существующих нормативов. Так, для банков, выпускающих указанные облигации, скорректирован норматив достаточности Н-1. Банки, выпускающие облигации с ипотечным покрытием, должны иметь норматив достаточности не менее 14%. На сегодняшний день предельный, нижний уровень для всех кредитных организаций составляет 10%. По мнению Центробанка, в связи с тем, что коммерческий банк, работающий на ипотечном рынке, принимает на себя более "длинные" и неопределенные риски, связанные с долгосрочными пассивами и активами, размер капитала, покрывающего эти риски, должен быть выше, чем у банка, работающего в традиционном коммерческом банковском секторе.
Закон также предусматривает введение трех новых нормативов. Дополнительный норматив минимального соотношения размера предоставленных ипотечных кредитов и капитала является своеобразным "входным билетом", так как определяет, какой объем ипотечного портфеля кредитов должен набрать банк к тому моменту, когда ему будет разрешено начать выпускать ипотечные облигации. Коммерческий банк должен проявить себя на рынке ипотечных кредитов и накопить солидный опыт, прежде чем Центробанк разрешит ему выпускать ипотечные облигации. По нашему мнению, размер такого ипотечного портфеля должен быть не меньше 10% капитала.
Второй дополнительный норматив, предусмотренный Законом, определяет минимальное соотношение величины ипотечных кредитов, являющихся обеспечением эмиссии облигаций, и объема этой эмиссии. Иными словами, это норматив соотношения кредитного портфеля и объема эмиссии. Данное соотношение должно быть не менее 100%, т. е. объем ипотечного портфеля кредитов должен быть не меньше объема номинального выпуска ипотечных облигаций. Это разумное ограничение, связанное с тем, что деньги, привлекаемые к выпуску ипотечных облигаций, не должны расходоваться на иные (по отношению к ипотечным кредитам) цели.
Третий дополнительный норматив фиксирует максимальное соотношение (не более 50%) суммы обязательств банка-эмитента перед кредиторами, которые в соответствии с законодательством имеют первоочередное право на удовлетворение своих требований в случае банкротства банка-эмитента. До тех пор, пока ипотечные кредиты и залог по ипотеке не будут вынесены из конкурсной массы при банкротстве банка, будет существовать угроза, что владельцы ипотечных облигаций потеряют свое право на соответствующий залог в виде ипотечного портфеля, если у банка имеется значительный объем обязательств перед кредиторами предыдущих очередей, к которым, главным образом, относятся частные вкладчики. Это означает, что в обязательствах банка-эмитента не больше 50% собственных средств должны иметь пассивы, привлекаемые от частных вкладчиков. Если банк привлекает средства частных вкладчиков в размере более 50% капитала, то подобным банкам не будет позволено выпускать облигации с ипотечным покрытием. Если в текущем году Государственная Дума рассмотрит поправки в законодательство относительно вынесения залога из конкурсной массы в случае банкротства банка, в том числе - ипотечных кредитов, тогда данное ограничение потеряет силу, и можно будет пересмотреть этот норматив.
Меры по развитию ипотеки
Для дальнейшего расширения рынка ипотечного кредитования необходимо принятие конкретных мер. В первую очередь, нужно обеспечить должную защиту интересов инвесторов в ипотечные облигации, сопоставимую с защитой прав инвесторов в развитых странах. Необходимо внесение поправок в Гражданский Кодекс и Федеральный закон о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций. Требуется также законодательное решение, связанное со снижением стоимости государственной регистрации объектов недвижимого имущества, являющихся обеспечением ипотечных ссуд. Необходимо внесение в Жилищный Кодекс и другие нормативные акты поправок о возможности выселения граждан, не исполняющих собственные обязательства по ипотечному кредитному договору, из жилого помещения, заложенного в качестве обеспечения.
По нашему мнению, на законодательном уровне требуется внесение некоторых более детализированных принципов государственного контроля и надзора за специализированными ипотечными агентами. Облигации с ипотечным покрытием, равно как и иные ценные бумаги, имеют право выпускать не только банки, но и специализированные ипотечные агенты, а уровень государственного надзора и контроля над деятельностью этих организаций минимален. Без должной системы регулирования и надзора за операциями агентов могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Несмотря на то, что в теории бумаги, выпускаемые специализированными ипотечными агентами, обладают более низкими рисками, чем банковские ипотечные облигации, с точки зрения качества надзора эти бумаги могут оказаться хуже, чем банковские. Как свидетельствует опыт других стран, в частности - США, недостаточный контроль над деятельностью участников ипотечного рынка может иметь весьма серьезные последствия.
Банковское сообщество неоднократно поднимало вопрос о том, чтобы Центробанк принимал в качестве залога в своих операциях рефинансирования не только тот круг ценных бумаг, которые сегодня уже используются в указанных целях, но и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые различными видами эмитентов, начиная с Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и заканчивая ипотечными агентами и банками. Центробанк не исключает такую возможность в будущем. Мы следим за юридическими и экономическими событиями, которые происходят на ипотечном рынке, и когда мы сочтем, что бумаги этого рынка имеют достаточную степень надежности покрытия рисков, а сам рынок имеет достаточную ликвидность, мы сможем приступить к детальному рассмотрению данного вопроса. Но пока, к сожалению, рынок не отличается большой емкостью, юридические и правовые вопросы до конца не отработаны, централизованной торговли ипотечными облигациями на организованных рынках пока еще нет. Таким образом, именно банковское сообщество должно способствовать скорейшему решению проблемы, а именно - развитию рынка и, тем самым, установлению благоприятного отношения Центробанка к возможности финансирования под залог ипотечных ценных бумаг.
Определяющими экономическими факторами для обеспечения роста объемов банковского ипотечного кредитования являются емкость рынка жилья, уровень платежеспособного спроса на жилье и динамика уровня жизни населения. Несмотря на то, что за последние 2-3 года в России увеличилось строительство жилья, его прирост все еще недостаточен. Согласно данным Госстроя, по объему ввода жилой площади показатели 2002-2003 гг. находятся на уровне 1996 г., отстают от показателей 1993-1995 гг. и значительно отстают от показателей советского периода. Например, в 1987 г. было введено 76 млн. кв. м жилой площади, сегодня - намного меньше. При максимальных объемах строительства, ежегодно жильем обеспечивалось примерно 3,5% от среднестатистических советских семей. В настоящее время ввод нового жилья обеспечивает только 1,5% российских семей в год.
По мнению экспертов, падение объема жилищного строительства обусловлено резким сокращением государственного финансирования. Например, в конце 80-х годов прошлого века доля государственных капиталовложений превышала 85% всех вложений в строительство жилья. На сегодняшний день доля всех уровней государственной власти составляет не больше 20%. Это означает, что в условиях рынка заместить государство должны частные инвесторы, а также вложения граждан, стимулируемые, в том числе, и путем ипотечного банковского кредитования. К сожалению, эти механизмы в России еще не запущены.
Однако российские семьи сталкиваются и с многочисленными проблемами при попытке взять ипотечный кредит в банке. Одной из проблем развития системы ипотечного кредитования, с точки зрения спроса, является проблема долгосрочных финансовых ресурсов. Для России эта проблема особенно актуальна. Как свидетельствует международный опыт, ипотечные ценные бумаги, обеспеченные специальным образом сформированным ипотечным покрытием, являются одним из самых эффективных инструментов привлечения инвесторов на этот рынок. Принятие Федерального закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", утвердившего порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг и круг эмитентов, включая банки, явилось важным шагом в сфере правового обеспечения условий для развития ипотечного кредитования. Допуск банков к эмиссиям облигаций с ипотечным покрытием - правильное и своевременное решение. Участие кредитных организаций в подобного рода деятельности позволит им осуществлять более широкий круг операций по финансовому посредничеству.
Мировой опыт показывает, что осуществление эмиссии ипотечных облигаций является для кредитных организаций источником фондирования крайне выгодных кредитов, развития нового портфеля ипотечных кредитов, стимулирует банковский бизнес в целом. Ипотека нужна банковскому сообществу как новый перспективный и доходный вид бизнеса. Однако круг вопросов не следует ограничивать только пользой ипотеки для банковского бизнеса и сектора. Динамично развивающийся рынок ипотечного кредитования способен и решить отчасти жилищную проблему, и оказать благоприятное воздействие на другие сектора экономики, в частности - на жилищное строительство, на производство строительных материалов и т. д. Все страны, где запущен реальный механизм банковского ипотечного кредитования с долгосрочным рефинансированием, достигли больших успехов.
Закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" создает правовую базу деятельности эмитентов ипотечных ценных бумаг, в качестве которых могут выступать не только ипотечные агентства, но и кредитные организации. При этом, согласно Закону, Центробанк должен установить дополнительные обязательные нормативы для кредитных организаций, выпускающих эмиссию ценных бумаг, и ввести особенности расчета существующих нормативов. Так, для банков, выпускающих указанные облигации, скорректирован норматив достаточности Н-1. Банки, выпускающие облигации с ипотечным покрытием, должны иметь норматив достаточности не менее 14%. На сегодняшний день предельный, нижний уровень для всех кредитных организаций составляет 10%. По мнению Центробанка, в связи с тем, что коммерческий банк, работающий на ипотечном рынке, принимает на себя более "длинные" и неопределенные риски, связанные с долгосрочными пассивами и активами, размер капитала, покрывающего эти риски, должен быть выше, чем у банка, работающего в традиционном коммерческом банковском секторе.
Закон также предусматривает введение трех новых нормативов. Дополнительный норматив минимального соотношения размера предоставленных ипотечных кредитов и капитала является своеобразным "входным билетом", так как определяет, какой объем ипотечного портфеля кредитов должен набрать банк к тому моменту, когда ему будет разрешено начать выпускать ипотечные облигации. Коммерческий банк должен проявить себя на рынке ипотечных кредитов и накопить солидный опыт, прежде чем Центробанк разрешит ему выпускать ипотечные облигации. По нашему мнению, размер такого ипотечного портфеля должен быть не меньше 10% капитала.
Второй дополнительный норматив, предусмотренный Законом, определяет минимальное соотношение величины ипотечных кредитов, являющихся обеспечением эмиссии облигаций, и объема этой эмиссии. Иными словами, это норматив соотношения кредитного портфеля и объема эмиссии. Данное соотношение должно быть не менее 100%, т. е. объем ипотечного портфеля кредитов должен быть не меньше объема номинального выпуска ипотечных облигаций. Это разумное ограничение, связанное с тем, что деньги, привлекаемые к выпуску ипотечных облигаций, не должны расходоваться на иные (по отношению к ипотечным кредитам) цели.
Третий дополнительный норматив фиксирует максимальное соотношение (не более 50%) суммы обязательств банка-эмитента перед кредиторами, которые в соответствии с законодательством имеют первоочередное право на удовлетворение своих требований в случае банкротства банка-эмитента. До тех пор, пока ипотечные кредиты и залог по ипотеке не будут вынесены из конкурсной массы при банкротстве банка, будет существовать угроза, что владельцы ипотечных облигаций потеряют свое право на соответствующий залог в виде ипотечного портфеля, если у банка имеется значительный объем обязательств перед кредиторами предыдущих очередей, к которым, главным образом, относятся частные вкладчики. Это означает, что в обязательствах банка-эмитента не больше 50% собственных средств должны иметь пассивы, привлекаемые от частных вкладчиков. Если банк привлекает средства частных вкладчиков в размере более 50% капитала, то подобным банкам не будет позволено выпускать облигации с ипотечным покрытием. Если в текущем году Государственная Дума рассмотрит поправки в законодательство относительно вынесения залога из конкурсной массы в случае банкротства банка, в том числе - ипотечных кредитов, тогда данное ограничение потеряет силу, и можно будет пересмотреть этот норматив.
Меры по развитию ипотеки
Для дальнейшего расширения рынка ипотечного кредитования необходимо принятие конкретных мер. В первую очередь, нужно обеспечить должную защиту интересов инвесторов в ипотечные облигации, сопоставимую с защитой прав инвесторов в развитых странах. Необходимо внесение поправок в Гражданский Кодекс и Федеральный закон о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций. Требуется также законодательное решение, связанное со снижением стоимости государственной регистрации объектов недвижимого имущества, являющихся обеспечением ипотечных ссуд. Необходимо внесение в Жилищный Кодекс и другие нормативные акты поправок о возможности выселения граждан, не исполняющих собственные обязательства по ипотечному кредитному договору, из жилого помещения, заложенного в качестве обеспечения.
По нашему мнению, на законодательном уровне требуется внесение некоторых более детализированных принципов государственного контроля и надзора за специализированными ипотечными агентами. Облигации с ипотечным покрытием, равно как и иные ценные бумаги, имеют право выпускать не только банки, но и специализированные ипотечные агенты, а уровень государственного надзора и контроля над деятельностью этих организаций минимален. Без должной системы регулирования и надзора за операциями агентов могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Несмотря на то, что в теории бумаги, выпускаемые специализированными ипотечными агентами, обладают более низкими рисками, чем банковские ипотечные облигации, с точки зрения качества надзора эти бумаги могут оказаться хуже, чем банковские. Как свидетельствует опыт других стран, в частности - США, недостаточный контроль над деятельностью участников ипотечного рынка может иметь весьма серьезные последствия.
Банковское сообщество неоднократно поднимало вопрос о том, чтобы Центробанк принимал в качестве залога в своих операциях рефинансирования не только тот круг ценных бумаг, которые сегодня уже используются в указанных целях, но и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые различными видами эмитентов, начиная с Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и заканчивая ипотечными агентами и банками. Центробанк не исключает такую возможность в будущем. Мы следим за юридическими и экономическими событиями, которые происходят на ипотечном рынке, и когда мы сочтем, что бумаги этого рынка имеют достаточную степень надежности покрытия рисков, а сам рынок имеет достаточную ликвидность, мы сможем приступить к детальному рассмотрению данного вопроса. Но пока, к сожалению, рынок не отличается большой емкостью, юридические и правовые вопросы до конца не отработаны, централизованной торговли ипотечными облигациями на организованных рынках пока еще нет. Таким образом, именно банковское сообщество должно способствовать скорейшему решению проблемы, а именно - развитию рынка и, тем самым, установлению благоприятного отношения Центробанка к возможности финансирования под залог ипотечных ценных бумаг.
Опубликовано 08 февраля 2007 года
Новые статьи на library.by:
ЭКОНОМИКА РОССИИ:
Комментируем публикацию: Банки на рынке ипотечного кредитования
подняться наверх ↑
ССЫЛКИ ДЛЯ СПИСКА ЛИТЕРАТУРЫ
По стандарту ВАК Республики Беларусь
Стандарт используется в белорусских учебных заведениях различного типа.
По ГОСТу Российской Федерации
Для образовательных и научно-исследовательских учреждений РФ
Прямой URL на данную страницу для блога или сайта
Предполагаемый источник
Полностью готовые для научного цитирования ссылки. Вставьте их в статью, исследование, реферат, курсой или дипломный проект, чтобы сослаться на данную публикацию №1170915180 в базе LIBRARY.BY.
подняться наверх ↑
ПАРТНЁРЫ БИБЛИОТЕКИ рекомендуем!
подняться наверх ↑
ОБРАТНО В РУБРИКУ?
Уважаемый читатель! Подписывайтесь на LIBRARY.BY в VKновости, VKтрансляция и Одноклассниках, чтобы быстро узнавать о событиях онлайн библиотеки.
Добавить статью
Обнародовать свои произведения
Редактировать работы
Для действующих авторов
Зарегистрироваться
Доступ к модулю публикаций