Летом этого года в Москве должна стартовать ипотечная программа столичного правительства. Для этого надо всего ничего - принять внесенный прошлым летом в Мосгордуму закон "О финансовом и организационном обеспечении ипотеки в Москве" и зарегистрировать в Центральном банке Московское ипотечное агентство, которому отводится стержневая роль в реализации программы. Впрочем, московский пример показывает, что даже при создании практически идеальной ипотечной схемы россиянам не следует рассчитывать на дешевые квартиры в кредит.

Система продажи жилья в кредит была разработана московским правительством с учетом опыта лучших мировых ипотечных систем.

Так, методическое обеспечение было предоставлено американской Гарвардской школой бизнеса. В разработке программы принимали участие ведущие агентства Москвы, например, агентство недвижимости Домус Финанс. Выбор заокеанской модели легко объясним - доля жилья, проданного по ипотечной схеме, постоянно растет, по крайней мере последние 20 лет. По данным компании Lehman Brothers, в США в 1996 году 89% проданного жилья было реализовано именно таким образом. Не мудрено, что на бумаге московская ипотечная система выглядит чуть ли не идеально.

Схема ее работы выглядит следующим образом: в столице создается Московское ипотечное агентство (МИА). В его функции входит рефинансирование банков, непосредственно кредитующих по ипотечной схеме жителей Москвы. Иными словами, агентство будет перекупать у банков кредитные договора, с тем чтобы вырученные банками средства могли быть вновь направлены на кредитование населения.

В классической ипотечной схеме МИА должно было бы группировать кредитные договора по степени риска и под залог этих пакетов выпускать свои собственные ценные бумаги. Однако в ближайшее время это вряд ли возможно - во-первых, не до конца решены законодательные вопросы, а во-вторых, ситуация на рынке ценных бумаг не позволяет занимать средства под приемлемый процент. 

Получить ипотечный кредит, по идее, может почти каждый житель Москвы. Правда, для этого надо будет пройти не один раунд согласований. Первое, что надо сделать, - это представить в банк, аккредитованный при МИА, справку о доходах. Это необходимо для того, чтобы банк мог оценить кредитоспособность заемщика.

Мировая практика показывает, что заемщик наверняка сможет выдержать график платежей в том случае, если сумма ежемесячных выплат не превосходит 30% его совокупного дохода. Исходя из доходов соискателя, деленных на три, уполномоченный банк установит сумму кредита, который он готов выдать. После этого необходимо внести опять же 30%, но уже от суммы кредита на счет в банк.

Вслед за выполнением всех этих формальностей банк выдаст ипотечный сертификат. Этот документ не является ценной бумагой, а представляет собой обязательство банка выдать кредит на ранее оговоренную сумму.

С этим сертификатом, срок действия которого составляет 90 дней, уже можно направляться в агентство недвижимости, которое подберет квартиру на сумму выданного кредита с учетом пожеланий будущего владельца. Однако эта квартира может и не достаться заемщику. Дело в том, что ее затем оценит присланный банком-кредитором профессиональный оценщик. Эта процедура необходима для того, чтобы на случай дефолта заемщика квартира могла быть быстро продана примерно по той же цене, по которой и была куплена.

Тем, кто пройдет все этапы согласования с банком, будет предоставлен кредит на срок до 10 лет под 8-10% годовых в валюте. Дотировать разницу между ипотечной и рыночной процентными ставками будет московский бюджет. Правда, помимо процентов по кредиту заемщику придется заплатить еще и страховой компании - дело в том, что по российскому законодательству имущество, сданное с залог, должно быть застраховано. Платежи страховщикам вполне сопоставимы с суммой процентных выплат, но, к несчастью, не дотируются правительством Москвы. Еще одним неприятным моментом являются налоги. Как известно, суммы, потраченные на покупку жилья, вычитаются из налогооблагаемой базы при уплате подоходного налога. В случае с покупкой жилья в кредит эта льгота действует только первые три года.

В итоге оказалось, что пока желающих взять ипотечный кредит не так уж и много. В сентябре прошлого года, не дожидаясь регистрации Московского ипотечного агентства и принятия законов, правительство Москвы решилось на эксперимент. Функции МИА выполнял Банк Москвы, а общее количество кредитов, предназначенных к освоению в рамках этого пилотного проекта, равнялось 150.

В качестве банков-агентов помимо Банка Москвы были аккредитованы Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, Сбербанк Москвы, Русский генеральный банк и Фора-банк.

Однако, несмотря на столь обширный список участников, проект, надо признать, буксует. По признанию чиновников столичного правительства, пока ипотечные сертификаты получило крайне незначительное число потенциальных заемщиков.

Впрочем, пилотный проект призван лишь отработать на практике схему работы московской ипотеки, и количественные показатели в данном случае, видимо, не являются определяющими. Однако не исключено, что независимо от степени технической отлаженности схемы предоставления ипотечных кредитов амбициозному проекту московского правительства придется столкнуться с определенными трудностями.

Сумма доходов граждан, претендующих на получение ипотечного кредита, должна быть достаточно высока даже по московским меркам. Для получения кредита в 50 тыс. долларов необходимо зарабатывать порядка 2 тыс. долларов ежемесячно, причем официально.

Не говоря уж о том, что нужно внести 15 тыс. долларов единовременно.

Правда, в последние месяцы купить в столице квартиру можно и за существенно меньшие деньги - цена 1 кв.м в районах "массовой застройки" кое-где опустилась до 300 долларов. Другое дело, что особого спроса на это жилье нет, что признают даже в комитете муниципального жилья правительства Москвы.

Еще одним сложным моментом является фактически льготный статус предоставляемых в рамках ипотечной программы кредитов.

Понятно, что 8-10% годовых в валюте сроком на 10 лет является с точки зрения рынка отрицательной ставкой. Как показала российская практика 1992-1994 годов, сам факт существования отрицательной процентной ставки по кредиту порождает коррупцию - взятки лицам, ответственным за распределение средств.