О рынке недвижимости в 2005 году

Актуальные публикации по вопросам экономики России.

NEW ЭКОНОМИКА РОССИИ

Все свежие публикации

Меню для авторов

ЭКОНОМИКА РОССИИ: экспорт материалов
Скачать бесплатно! Научная работа на тему О рынке недвижимости в 2005 году. Аудитория: ученые, педагоги, деятели науки, работники образования, студенты (18-50). Minsk, Belarus. Research paper. Agreement.

Полезные ссылки

BIBLIOTEKA.BY Беларусь глазами птиц HIT.BY! Звёздная жизнь KAHANNE.COM Мы в Инстаграме
Система Orphus

Публикатор:
Опубликовано в библиотеке: 2006-10-27
Источник: Журнал «Экономика России: ХХI век» № 19

Специалисты считают, что в 2005 г. рынок недвижимости отдохнет от перегревов и переохлаждений, которыми изобиловали последние полтора десятилетия, и участники рынка смогут воспользоваться кратковременным глотком относительной стабильности.

По мнению Андрея Александрова, руководителя филиала АН "Кутузовский проспект", в отличие от трех предыдущих лет, когда тренд развития рынка был достаточно однородным, разные периоды 2004 г. характеризовались различными процессами, происходящими на вторичном рынке московской недвижимости.

Первый квартал прошлого года не давал повода думать, что на рынке будет что-либо меняться. Фактически эти месяцы можно было называть продолжением 2003 г. Цены во всех секторах рынка равномерно (и притом довольно быстро, около 4% в месяц) росли, спрос был стабильно высоким, предложение если и изменялось, то в незначительных пределах. Стандартный зимний (новогодний) спад наблюдался, но был, как и все последние годы, весьма незначителен.

Однако дальше пошли отклонения от стандартного сценария. Начиная с первых чисел апреля спрос стал медленно, а затем все быстрей, снижаться. В июне подоспел т.н. банковский "кризис", далее начался сезон отпусков с традиционной (уже летней) ямой и некоторые аналитики заговорили уже о неизбежном обрушении цен на московском рынке жилья. Так почему же этого не произошло?

В указанный период предложение снижалось. Казалось бы, если скорость ухода квартир с рынка устойчиво падает (т.е. раскупают их все медленнее и медленнее), должно происходить затоваривание - но этого не случилось, поскольку одновременно достаточно сильно сократились как объем поступления новых квартир на рынок, так и скорость этого поступления. В результате цены стабилизировались.

Начиная с конца сентября тенденция развития вторичного рынка поменялась второй раз за год. Удивительно синхронно увеличилось и количество поступающих на рынок квартир, и количество покупателей. Только на этот раз рост спроса несколько превышал рост предложения, на что отреагировали и цены. Но в отличие от прошлых лет с лавинообразным их ростом - от 4 до 8% в месяц - в рассматриваемый период рост составил 1-1,5%, что в целом благотворно сказывалось на всех участниках рынка. Профессиональные риелторы считают подобную ситуацию оптимальной для проведения всех операций с вторичным жильем (около 80% всех сделок на вторичном рынке в Москве - т.н. альтернативы), а макроэкономисты говорят в таких случаях, что такое изменение ценовых параметров рынка недвижимости является индикатором устойчивого развития экономики в целом.

Пожалуй, в наибольшей степени от ценовых пертурбаций пострадали владельцы самой ликвидной недвижимости - комнат в коммунальных квартирах и небольших однокомнатных квартир. Подобная ситуация имеет вполне логичное объяснение. В 2000-2003 гг., во время бурного развития рынка, цены на эти объекты увеличивались не пропорционально общему росту, а опережающими темпами. В результате сложилась ситуация, когда в одном и том же доме, на одном и том же этаже, в одном и том же состоянии 1-комнатная квартира площадью 30 м стоила 55 тыс. долл., а 2-комнатная площадью 47 квадратов - 65 тыс. долл. Объяснялось такое явление тем, что в условиях бурного роста цен у большинства покупателей не оставалось финансового резерва при покупке, соответственно дешевый ассортимент мгновенно "вымывался", был самым настоящим дефицитом, а любой дефицит подразумевает наценку. Однако как только рынок успокоился, соотношения цен стали достигать своих нормальных значений. В результате единственным видом вторичного жилья, подешевевшим за 2004 г. от 2 до 5%, стали объекты низшего ценового диапазона.

Обратная картина наблюдалась в секторе элитного жилья и бизнес-класса. Отслеживать картину изменений в данных категориях объектов сложнее в связи с тем, что, во-первых, статистика строится на заметно меньшем числе сделок, во-вторых, информация по ним менее доступна. Но даже в таких условиях можно утверждать, что годовой рост цен в этом сегменте составил от 12 до 20%.

Квартиры среднего ценового диапазона (т.н. улучшенная планировка и эконом-класс) как раз занимают среднее положение по тенденциям изменения цен за год. В этом сегменте наблюдается наибольший разброс по типам домов, районам и другим параметрам. Соответственно годовое изменение цен на данный подкласс вторичного жилья уместились между 0 и +15%.

Прогноз, связанный с рынком недвижимости (особенно таким подвижным, как рынок вторичного жилья в Москве), следует делать с большой осторожностью, даже в условиях относительной стабильности самого рынка. Цены на нефть и ситуация в регионах, промышленный рост (или падение) производства и валютные рынки, психология потребителя и информация в СМИ, усиление и спад политической напряженности - все эти факторы влияют на поведение рынка недвижимости. И если рынок инвестиционный (т.е. рынок новостроек или, к примеру, коммерческой недвижимости) обладает определенным иммунитетом к некоторым из этих факторов и достаточно сильной инерцией по отношению к другим из них, то "вторичка" часто реагирует на подобные изменения сильней и быстрей.

В отличие от предыдущих, 2005 г. помимо вышеперечисленных факторов, которые можно назвать традиционными, характеризуется большим объемом законодательных изменений - приняты и вступают в действие новые Жилищный и Градостроительный кодексы, законы об участии в долевом строительстве, жилищных накопительных кооперативах, изменения в Гражданский кодекс (в частности, в статью 292), Налоговый кодекс, законы о государственной регистрации, об ипотеке и т.д. Указанные изменения являются только началом, в дальнейшем на федеральном и местном уровне будут приниматься различные постановления, инструкции, методические указания и т.п.

Анализируя московский рынок первичной недвижимости, генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН" Нина Кузнецова также отмечает процесс стабилизации, наблюдавшийся в течение прошлого года. Существенно выросло количество предложений, что дает возможность потенциальным покупателям более разборчиво и придирчиво относиться к предлагаемым вариантам. Стоимость квартиры в типовой новостройке колеблется от 1300 до 1800 долл. за кв. м, в доме бизнес-класса - от 2100 до 2700 долл. за кв. м в зависимости от района города, в элитном доме - от 4600 до 7000 долл. за кв. м.

В начале зимнего сезона наблюдалось некоторое затишье, поскольку многие потенциальные покупатели возлагали большие надежды на новогодние скидки. Однако реальность такова, что профессиональные компании круглый год разрабатывают программы, позволяющие приобрести квартиры на особых условиях. Так, Корпорация МИАН в 2004 г. ввела ипотечные программы по приобретению квартир в новостройках - в микрорайоне "Радужный" и в элитном жилом комплексе "Коперник" на выгодных для покупателей условиях. Поэтому на большинство объектов, предлагаемых Корпорацией МИАН, спрос по-прежнему остался на высоком уровне.

Инвестиции в недвижимость, в особенности таких категорий, как элитные объекты и объекты бизнес-класса, являются сегодня наиболее эффективным способом вложения денежных средств. Эти вложения продолжают превышать по степени доходности банковские депозиты. Так, динамика роста цен в 2004 г. в секторе бизнес-класса и элитной недвижимости составила 25-30%. Однако стоит отметить, что предпочтения частных инвесторов претерпели изменения. Наименьший интерес на сегодняшний день представляет эконом-класс на вторичном рынке недвижимости.

В том, что касается ценовых прогнозов, на фоне стабилизации рынка недвижимости специалисты Корпорации МИАН прогнозируют стабильный рост цен, который составит в среднем 1-1,5% в месяц. Спрос во всех сегментах недвижимости сейчас значительно превышает предложение, строительные мощности реализованы не полностью, качественных предложений на рынке жилья по-прежнему не хватает. На рост цен окажет влияние и формирование рынка доступного жилья, в том числе развитие такого инструмента для улучшения жилищных условий, как ипотека.

По данным аналитической службы ЗАО "Корпорация МИАН", первичный рынок недвижимости в январе 2005 г. характеризовался следующими параметрами:

1. Соотношение продаж в Москве и Подмосковье: 67-33%.

2. Рост цен в Москве - 2008 долл. за кв. м (+8%), в Подмосковье - 777 долл. за кв. м (+3%).

3. Продажи в панельных/кирпичных, монолитных домах в Москве: панель - 22%, монолит, кирпич - 78%.

4. Продажи в панельных/кирпичных, монолитных домах в Подмосковье: панель - 39%, монолит, кирпич - 61%.

5. Средние цены по административным округам г. Москвы:

- ВАО - 1772 долл. за кв. м;
- ЗАО - 1961 долл. за кв. м;
- САО - 1613 долл. за кв. м;
- СВАО - 1727 долл. за кв. м;
- СЗАО - 1240 долл. за кв. м;
- ЦАО - 4922 долл. за кв. м;
- ЮВАО - 1652 долл. за кв. м;
- ЮЗАО - 1866 долл. за кв. м;
- ЮАО - 1536 долл. за кв. м.

Комментируем публикацию: О рынке недвижимости в 2005 году


Публикатор (): БЦБ LIBRARY.BY Источник: Журнал «Экономика России: ХХI век» № 19

Искать похожие?

LIBRARY.BY+ЛибмонстрЯндексGoogle

Скачать мультимедию?

подняться наверх ↑

Новые поступления

Выбор редактора LIBRARY.BY:

Популярные материалы:

подняться наверх ↑

ДАЛЕЕ выбор читателей

Загрузка...
подняться наверх ↑

ОБРАТНО В РУБРИКУ

ЭКОНОМИКА РОССИИ НА LIBRARY.BY


Уважаемый читатель! Подписывайтесь на LIBRARY.BY на Ютубе, в VK, в FB, Одноклассниках и Инстаграме чтобы быстро узнавать о лучших публикациях и важнейших событиях дня.