Долевое строительство жилья и права потребителей

В последнее время заключение договоров на строительство квартир приобрело массовый характер, и во всех договорах, как правило, заказчик называется дольщиком. Большинство судов рассматривает такие договоры как договоры о совместной деятельности, а дольщика считают не заказчиком (потребителем), а участником строительства со всеми вытекающими из этого последствиями. Поэтому защита прав потребителей не везде возможна.

Является ли договор о долевом участии в строительстве договором заказа и попадает ли он в сферу действия Закона "О защите прав потребителей"? Является ли дольщик в таком договоре потребителем, а противная сторона - изготовителем?

____________________

Оценку каждого договора об участии граждан в строительстве квартир нужно производить специально в соответствии с правилами толкования договоров, установленными ст. 431 ГК РФ 1994 г. Только тщательный анализ всех условий договора позволит ответить на вопрос: является ли данное соглашение договором подряда, договором поручения или договором о совместной деятельности?

Участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, или, иначе говоря, образуют простое товарищество. Каждый участник такого товарищества находится во взаимоотношениях одновременно со всеми остальными его членами. Имущественные взносы участников составляют объект их общей долевой собственности. В нее, кроме того, поступает и имущество, созданное или приобретенное участниками в результате совместной деятельности, включая полученные доходы (п. 1 ст. 124 Основ гражданского законодательства). Эти отношения регулируются нормами о праве долевой собственности (включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, в соответствии со ст. 250 ГК РФ 1994 г.).

Следует отметить, что новая редакция части второй ГК РФ предусматривает несколько иной подход к правовому регулированию договора о совместной деятельности, что может способствовать более простому разрешению поставленной проблемы.

Причина, по которой суды отказывали в применении Закона "О защите прав потребителей" при установлении в отношениях между сторонами признаков договора о совместной деятельности, заключалась в том, что осуществление совместной деятельности изначально рассматривалось как осуществление деятельности, направленной не на удовлетворение личных бытовых нужд, а на приращение имущества гражданина.

Теперь в ст. 1041 ГК РФ закреплено, что сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только коммерческие организации и индивидуальные предприниматели. Таким образом, если гражданин заключил договор о долевом участии в строительстве жилья, не преследуя коммерческих целей, а желая приобрести квартиру для своих бытовых нужд, то этот договор нельзя рассматривать как договор о совместной деятельности, поскольку предпринимательскую деятельность здесь осуществляет лишь одна сторона - застройщик.

Если же гражданин участвует в долевом строительстве в качестве предпринимателя с целью приобрести дополнительное имущество и получить прибыль, то в этом случае он потребителем не является (преамбула Закона РФ "О защите прав потребителей") и его отношения с контрагентом по договору определяются соответствующими нормами гражданского права.