ГЛАВА 6

ПЕРЕВОД ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛОЙ ФОНД

Жилые помещения должны использоваться по прямому назначению. Если жилые помещения необходимо использовать в качестве нежилых (например разместить в них офисы, конторы, мастерские, вычислительные центры и т. д.), следует осуществить перевод жилых помещений (домов) в нежилой фонд.

В г. Москве перевод жилых помещений в нежилые с целью размещения в них офисов или использования для иной предпринимательской деятельности осуществляется в исключительных случаях и только на первых этажах строений.

Основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд:

1. признание жилых помещений (домой) непригодными для постоянного проживания согласно Методике по определению непригодности жилых помещений и жилых помещений для проживания, утвержденной приказом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 31.12.99 № 177;
2. признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обуславливающих непригодность) для проживания;
3. признание (в исключительных случаях) целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т. п.

Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются межведомственной комиссией административного округа, а также городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда. Такой порядок действует в отношении помещений, находящихся в государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также помещений ведомственного жилищного фонда. Что касается жилых домов, то вопросы, связанные с переводом их в нежилой фонда, а также вопросы, связанные с временной непригодностью жилых домов, рассматриваются только городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда.

Для рассмотрения комиссией вопросов о целесообразности перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд или о временной непригодности жилых помещений (домов) собственник помещений или по его поручению владелец (балансодержатель) помещений представляют следующие документы:

1. заявление, в котором указываются причины, побудившие обратиться в комиссию. По желанию или запросу комиссии заявитель представляет технико-экономическое обоснование своей просьбы;
2. технический паспорт или выписку из него, подготовленные БТИ ло данным на день обращения в комиссию с указанием износа основных элементов и строения в целом либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также значений стоимости данного помещения (дома), полученных по действующим в г. Москве методикам оценки жилых и нежилых помещений (домов);
3. заключение органа Госпожнадзора;
4. техническое заключение организации, обеспечивающей содержание (эксплуатацию) помещений (домов);
5. обязательство использовать данное помещение (дом), не нарушая законных прав и интересов соседей, согласно требованиям, предъявляемым к гражданам и юридическим лицам при использовании жилищного фонда;
6. документы, подтверждающие, что граждане, ранее проживавшие на данной жилой площади, обеспечены по их согласию иной равноценной жилой площадью за счет средств физических или юридических лиц, обратившихся по поводу перевода данной жилой площади в нежилой фонд (в случае необходимости).

После изучения представленных документов и осмотра объекта межведомственная комиссия принимает решение, которое оформляется актом. В решении о временной непригодности жилых помещений (домов) указывается срок их возврата в жилищный фонд.

Решения межведомственной комиссии административного округа или городской по вопросу перевода жилых помещений в нежилой фонд утверждаются в Комитете муниципального жилья. Перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению правительства Москвы.

Постановление Правительства Москвы (в случае перевода жилого дома), или распоряжение Комитета муниципального жилья (в случае перевода жилого помещения), выдается владельцу (балансодержателю) помещений и направляется в бюро технической инвентаризации для внесения соответствующих изменений в технический паспорт на строение.

Если при переводе жилого помещения (дома) в нежилой фонд окажется, что стоимость нежилого помещения (дома) превышает стоимость жилого, то с собственников переводимых помещений (домов) взимается плата, равная разнице в стоимости жилого и нежилого помещения (дома).

Стоимость жилых помещений (СПЖ) определяется согласно методике расчета инвентаризационной стоимости жилых помещений, реализуемых физическими и юридическими лицами. Инвентаризационная стоимость определяется на основе восстановительной стоимости жилых строений по данным БТИ.

Для учета износа строения в процессе его эксплуатации определяется остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения.

В качестве исходной единицы для расчета инвентаризационной стоимости квартиры принимается стоимость 1 кв. м общей площади строения, комнаты - 1 кв. м жилой площади квартиры.

Порядок расчета инвентаризационной стоимости жилых помещений

За исходную восстановительную стоимость (Свд) принимается стоимость, определенная МосгорБТИ согласно нормативным документам Правительства Москвы (в ценах по состоянию на 01.01.91) и занесенная в технический паспорт строения.

Остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения определяется как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения (на 01.01.91) и стоимостным выражением его физического износа в расчете на 1 кв. м по формуле:

Инвентаризационная стоимость 1 кв. м общей площади строения определяется исходя из остаточной стоимости по формуле:

Инвентаризационная стоимость квартиры составляет:

Инвентаризационная стоимость 1 кв. м жилой площади квартиры определяется по формуле:

Инвентаризационная стоимость комнаты составляет:

 

Группа капитальности строений	Среднегодовой прирост физического износа в %% в зданиях,построенных:
	до 1917г.	до 1941г.	после 1941г.
1	0,2	0,4	0,7*
2	0,3	0,5	0,8
3	0,4	0,6	1,0
4	0,6	0,9	1,5
5	-	1,5	2,0

* Для всех серий пятиэтажных панельных строений - 1.

При переводе жилых помещений в нежилые их стоимость (Спнж) оп' ределяется исходя из рассчитанной стоимости жилых помещений с применением коэффициентов по формуле:

где:
K_нж1 - размещение помещения:

0,54.- в отдельно стоящем строении,
0,49 - в надземной части строения,
0,26 - в чердачном помещении (мансарда),
0,22 - в полуподвальном помещении,
0,19 - в подвальном помещении;

К₂ - степень технического обустройства помещения:

0,27 - при наличии водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления,
0,16 - при наличии водопровода, канализации, центрального отопления,
0,10 - при наличии водопровода, канализации;

К₃ - использование прилегающих территорий:

0,27 - при наличии огороженной прилегающей территории,
0,16 - если прилегающая территория неогорожена,
0,10 - если использовать прилегающую территорию невозможно;

К₄ - высота потолков в помещении (средняя по помещениям):

0,07 - при высоте потолков 3,0 м и более,
0,04 - при высоте потолков от 2,6 до 3,0 м,
0,02 - при высоте потолков менее 2,6 м.

К₅ - удобство коммерческого использования:

0,54 - при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м,
0,32 - если имеется выход на общегородские магистрали (адрес строения содержит наименование общегородской магистрали), 0,19 - если имеется выход на прочие транспортные магистрали.

В том случае, если месторасположение помещения удовлетворяет нескольким условиям, то учитывается одно - наивысшее из рассматриваемых значений коэффициента.

К_д - коэффициент типа деятельности:

При использовании помещения под производство товаров и услуг для инвалидов, муниципальные аптеки, образовательные учреждения, имеющие лицензию на право ведения образовательной деятельности, К_д = 0,7.

При использовании помещения под строительство, ремонт и эксплуатацию жилья, услуги связи, бюджетные муниципальные организации г. Москвы и органы госстатистики, общественные и некоммерческие организации, транспорт К_д = 1,0.

При использовании помещения под торговлю, производство, проектирование и прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень, К_д = 1,3.

При использовании помещения под банковскую деятельность, обмен валюты, страховые компании, инвестиционные фонды, биржевую риэлторскую деятельность, гостиницы, казино и другие предприятия игорного бизнеса, ночные клубы К_д = 2,0.

Стоимость помещений определяется по формуле:

Расчетный размер платы, взимаемой с собственников квартир (комнат), переводимых в нежилой фонд с целью использования их для предпринимательской деятельности, определяется по формуле:

В случае необходимости при определении стоимости жилых и нежилых помещений допускается использовать данные экспертных заключений о рыночной стоимости рассматриваемых помещений. Экспертные заключения должны быть выполнены организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности, связанной с оценкой недвижимости.

Окончательный размер платы, взимаемой с собственников квартир (комнат), переводимых в нежилой фонд с целью использования их для предпринимательской деятельности, утверждает Городская комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве.