Глава 4

Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья

Как избежать неприятностей при сдаче квартиры в аренду

На помощь желающим сдать или снять квартиру сейчас приходят многочисленные посреднические фирмы с обширным банком данных. Обращение в такие фирмы выгодно в основном арендодателю, так как для него эти услуги бесплатны. Арендатор же вынужден платить от 70 до 100 % месячной арендной платы, помимо которой многие фирмы взимают отдельную плату за просмотр квартиры. Поэтому многие предпочитают заключать договор "напрямую", без посредников.

Следует также иметь в виду, что посреднические фирмы в случае возникновения споров никакой ответственности не несут и могут выступать в суде только в качестве свидетелей. Поэтому обеим сторонам (арендодателю и арендатору) следует подстраховаться и тщательно проверить все необходимые документы.

Советы арендодателям

1. Внимательно проверьте документы будущих жильцов и оставьте у себя их паспортные данные. Попросите у них телефон родственников или рабочий телефон, не поленитесь проверить достоверность этих сведений. Бывает так, что квартиру снимают криминальные элементы с целью использовать ее потом для сомнительных целей.
2. Обязательно оставьте у себя комплект ключей от квартиры, чтобы в случае неожиданного исчезновения жильцов или других непредвиденных обстоятельств всегда иметь возможность войти в квартиру, не прибегая к помощи слесаря.
3. Заключая договор, лучше взять оплату за первый и последний месяц (и тем самым подстраховать себя на случай досрочного выезда жильцов), а также залог за телефонные переговоры. Перед тем как вернуть этот залог, узнайте на телефонном узле, все ли междугородние переговоры были оплачены. На практике случаются ситуации, когда жильцы используют съемную квартиру в качестве переговорного пункта, после чего владельцам квартиры приходят огромные телефонные счета.
4. Периодически проверяйте состояние дел в квартире. Имейте в виду, что иногда можно нарваться на мошенников, которые пересдадут квартиру другим лицам, подделав документы на нее. Если такое произойдет, все права на стороне собственника квартиры, новый договор аренды будет признан недействительным как сделка, совершенная под влиянием обмана (ч. 1 ст. 179 ГК РФ).
   В этой ситуации можно смело требовать выселения новых жильцов, поскольку здесь применимы положения Гражданского законодательства об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
5. Лучше сдавать квартиру на длительный срок, так как в этом случае больше гарантий, что люди будут там действительно жить, а не пересдадут другим, взяв предоплату за несколько месяцев.
6. Остающиеся в квартире дорогостоящие вещи обязательно должны быть внесены в акт сдачи квартиры. В случае причинения им вреда (например, вследствие пожара, произошедшего по вине квартирантов) арендатор должен возместить нанесенный ущерб в полном объеме (ст. 1064 ГК РФ).

Советы арендаторам

1. Тщательно проверьте документы на квартиру, которую хотите снять. Не ограничивайтесь только паспортом с пропиской, попросите также представить выписку из домовой книги и копию лицевого счета.
   Если в квартире прописаны другие совершеннолетние лица, то для заключения договора аренды необходимо их согласие (ст. 76, 77 ЖК РФ). В этом случае лучше их всех включить в договор аренды или взять расписку с их заверенной подписью о том, что они не возражают против сдачи квартиры.
2. Если квартира находится в собственности, попросите предоставить справку БТИ, где будет указано, что данная квартира не состоит под арестом или залогом. В противном случае у вас могут возникнуть дополнительные проблемы.
3. Не гонитесь за дешевизной квартиры при подозрительных обстоятельствах (например, хозяин отказывается предоставить какие-либо документы, кроме паспорта с пропиской (регистрацией) в этой квартире). Иногда мошенники, сняв квартиру на короткий срок у настоящих собственников, дают мощную рекламу, снизив цену этой квартиры на 10-20 %, а затем подделывают документы (например, совсем несложно подделать штамп в паспорте о регистрации, тем более что у профессиональных мошенников таких паспортов может быть несколько) и сдают ее сразу нескольким людям, разумеется, взяв с каждого предоплату. В назначенный день "переезда" новые жильцы встречаются на пороге, но сделать в такой ситуации практически ничего невозможно и винить остается только себя.
4. Снимая квартиру на длительный срок, обязательно внесите в договор пункт об условиях досрочного расторжения договора со стороны арендодателя (например, он оплачивает поиски нового варианта жилья и переезд в размере месячной стоимости квартиры и предоставляет право проживать в квартире в течение месяца со дня предупреждения о досрочном расторжении договора).