Глава 4

Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья

Проверка документов

Какие способы подделки документов встречаются наиболее часто?

В процессе заключения и оформления сделки купли-продажи квартиры приходится иметь дело с большим количеством разных документов. Именно они служат основанием для совершения сделки, и именно с ними связаны разнообразные способы мошенничества. К наиболее часто встречающимся способам подделки документов относятся:

- переклейка фотографии (подобную подделку внимательный гражданин может выявить сам, обратив внимание на несовпадение выдавленных букв на паспорте и на фотографии, написание реквизитов документа не специальными черными чернилами, а иными, нечеткость самой фотографии и пр.);
- использование листов различных паспортов в паспорте одного гражданина (в таких поддельных документах, как правило, не совпадают серии и номера паспорта на страницах, что внимательный гражданин также способен выявить самостоятельно);
- постановка поддельных штампов прописки (регистрации) в паспортах (характерными признаками данного способа подделки являются нечеткость самого штампа прописки, несовпадение адреса прописки и номера отделения милиции, отсутствие штампа выписки с другого адреса или несовпадение адреса выписки номеру отделения милиции, на территории которого находится квартира);
- использование смонтированных ксерокопий документов, удостоверяющих личность;
- использование заграничных паспортов, в которых не указан адрес прописки (регистрации);
- предъявление фальшивых платежных документов;
- предъявление фальсифицированных документов, подтверждающих владение квартирой (при просмотре выписки из лицевого счета, справки БТИ и пр. следует особое внимание обратить на необходимые реквизиты и качество исполнения оттисков печатей, на которых должны быть отчетливо видны все детали, текст и т. д.).

Проще всего подделать печать РЭУ, немного сложнее - штампы нотариуса и печати органа государственной регистрации. Еще труднее подделать справку БТИ, так как она выдается на специальном номерном бланке.

При малейшем сомнении необходимо самим уточнить в учреждении, выдавшем документ, выдавался ли таковой и как выглядит печать данного учреждения.

Среди документов встречаются настолько искусные подделки, что их не в состоянии распознать даже профессионалы. Кроме того, не составляет особого труда получить нужные справки, используя краденый или взятый на время паспорт настоящего владельца. Поэтому необходим второй этап проверки.

Подлинники или копии документов?

Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет лишь копии документов, пусть и нотариально заверенные. Часто такой продавец продает одну квартиру сразу нескольким покупателям. Причем один из договоров он регистрирует в органе государственной регистрации и получает всю сумму, а с других покупателей берет задаток и бесследно исчезает.

Что необходимо учесть, если продавец действует по доверенности?

Гражданское законодательство предоставляет право любому гражданину доверить свое право по распоряжению имуществом иному лицу. В этом случае он вьщает этому лицу доверенность на право совершения определенных действий. Однако применительно к сделкам купли-продажи квартиры и продавцам, действующим по доверенности от владельца квартиры, следует отнестись крайне скептически и вот почему.

Весьма распространенным является следующий способ мошенничества. Преступники под предлогом оказания помощи в .обмене или расселении получают от владельца квартиры генеральную доверенность на право совершать любые сделки с квартирой, затем оформляют договор купли-продажи квартиры без участия владельца и даже его выписывают из нее без ведома последнего.

Иногда в целях незаконного завладения чужой жилой площадью мошенники используют фиктивные доверенности на право распоряжения недвижимостью.

Кроме того, следует учитывать следующие моменты.

Поскольку доверенность теряет силу после смерти доверителя, желательно удостовериться, что владелец квартиры жив и здоров.

Может случиться, что доверитель уже отменил предъявляемую покупателю доверенность. Кроме того, доверитель (владелец квартиры) может впоследствии утверждать, что, выдавая доверенность, не имел в виду продажу, на основании чего договор может быть признан недействительным.

В любом случае очень важно лично переговорить с настоящим владельцем квартиры и получить у него подтверждение в правомерности данной сделки.

По доверенности от владельца квартиры может действовать и сотрудник риэлторской фирмы. Это более надежный вариант. Однако и здесь следует проявлять известную осторожность.

У представителя продавца должна быть доверенность не только от владельца квартиры, но и от соответствующей риэлторской фирмы.

В качестве посредников можно сотрудничать только с фирмами, которые имеют государственную лицензию на право осуществления сделок с недвижимостью и устойчивую репутацию на рынке жилья.

Если квартира, которую представил вам сотрудник риэлторской фирмы, вам понравилась и вы хотите ее купить, желательно подъехать в офис риэлторской фирмы и попросить предъявить свидетельство о регистрации и устав.