Глава 3

Новые формы приобретения жилья

Покупка квартиры в кредит

В настоящее время существует несколько вариантов (способов) покупки квартиры в кредит. Какой из них выбрать, решать самому будущему собственнику. При этом важно знать все условия и правовые последствия совершаемых действий. Указом Президента РФ от 10. 06. 94 г. "О жилищных кредитах" в целях оказания помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья установлено, что граждане Российской Федерации, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство и приобретение жилья в соответствии с Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 10. 12. 93 г. "Об утверждении Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья", юридические лица и граждане Российской Федерации получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков на коммерческой основе.

Вообще жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Условия получения компенсаций (субсидий), льготных кредитов, ссуд, кредитов под залог квартиры, отсрочки погашения ссуд, изъятия при неуплате заложенного имущества, индексации ежемесячных выплат с учетом уровня доходов семьи регулируются Правительством РФ и Банком России.

ЦЕЛЕВОЙ НАКОПИТЕЛЬНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ВКЛАД

Правительством Москвы 5 марта 1996 г. утверждено Положение о льготном кредитовании и финансировании жилищного строительства на основе целевых накопительных жилищных вкладов и кредитов. Этим Положением установлены порядок* и условия финансирования жилищного строительства жителями Москвы за счет собственных средств и льготных кредитов, выдаваемых уполномоченными банками Правительства Москвы. Граждане получают возможность открыть специальный целевой накопительный жилищный вклад для решения своих жилищных проблем.

Кто может открыть целевой накопительный жилищный вклад?

Воспользоваться этим способом приобретения жилья могут только граждане, постоянно прописанные (зарегистрированные) в Москве. Причем цена покупаемой жилой площади определяется в зависимости от уже имеющейся собственности на квартиры. Так, при покупке жилой площади гражданами, имеющими в совокупности по договору найма и в собственности на территории Москвы не более 25 м2 общей площади на члена семьи, цена продажи определяется как равная себестоимости строительства жилья на момент продажи без учета затрат на'развитие социально-бытовой и инженерной инфраструктуры. Те граждане, которые имеют в совокупности по договору найма и в собственности более 25 м² общей площади на члена семьи, смогут купить жилье по коммерческой цене, определяемой Правительством г. Москвы.

Каков порядок открытия целевого накопительного вклада?

Вклад открывается учреждением банка путем заключения соответствующего сберегательного жилищного контракта между вкладчиком и учреждением банка. В нем определяются права и обязанности сторон, условия и порядок накопления денежных средств и предоставляемых кредитов.

Какие сроки предусмотрены для целевого накопительного вклада?

Срок накопления средств на вкладе должен составлять не менее 1 года. Накопление средств на вкладе производится путем внесения регулярных взносов как наличными деньгами, так и безналичным путем (по выбору вкладчика). Частичные выдачи сумм со вклада не допускаются.

В случае досрочного закрытия вклада (хранение менее 1 года) или нарушения регулярности внесения дополнительных взносов вкладчик теряет право на получение целевого льготного кредита. При этом банк обязан выплатить вкладчику сумму его денежных накоплений, поступивших на вклад, и процентов по вкладу, начисленных в порядке и размере, установленных банком по вкладам до востребования.

Каков размер накопления, дающего право на получение льготного кредита на приобретение жилья?

Вкладчик обязан накопить на вкладе в учреждении банка средства в размере не менее 30 % стоимости приобретаемого жилья на момент оформления кредитного договора.

Если вкладчик пользуется финансовыми льготами для приобретения жилья, в том числе предоставляемой в установленном порядке Правительством г. Москвы безвозмездной субсидией на строительство и приобретение жилья, он должен накопить на вкладе в учреждении банка средства в размере не менее 30 % стоимости приобретаемого жилья на момент оформления кредитного договора за вычетом предоставляемой финансовой льготы.

Как оформляется жилищный кредит после накопления необходимой суммы?

Учреждение банка по месту нахождения вклада по требованию вкладчика выдает ему справку об остатке средств на вкладе для предъявления в Комитет муниципального жилья.

Комитет муниципального жилья на основании данной справки предлагает вкладчику на выбор квартиру в жилых домах, предназначенных на продажу в текущем году, после чего заключает договор-обязательство, в котором указаны стоимость приобретаемой квартиры, ее адрес, а также размер предоставляемой субсидии. Один экземпляр договора предъявляется в банк.

При наличии такого договора-обязательства и суммы на вкладе не менее 30 % стоимости приобретаемого жилья вкладчик, являющийся гражданином России, постоянно прописанный (зарегистрированный) в Москве, имеет право обратиться в учреждение банка по месту нахождения вклада за получением целевого льготного кредита на покупку жилья.

Как обеспечивается гарантия возврата кредита банку?

В качестве гарантии возврата кредита на покупку жилья банк принимает в залог движимое и недвижимое имущество, принадлежащее заемщику на праве собственности, в том числе приобретаемую квартиру, и другие гарантии, принятые в банковской практике. Достаточность и возможность принятия конкретной гарантии определяются банком самостоятельно в соответствии с действующим законодательством и с учетом возможности реализации заложенного имущества банком.

Как определяется сумма кредита?

Сумма кредита, выдаваемая заемщику, определяется банком исходя из платежеспособности заемщика, стоимости и качества предоставляемых им гарантий, но не более 70 % указанной в договоре-обязательстве стоимости квартиры.

Если сумма на вкладе и сумма предоставляемого банком кредита меньше суммы, указанной в договоре-обязательстве, вкладчик обязан внести на вклад недостающую до стоимости, указанной в договоре, сумму.

Выдача кредита осуществляется путем перечисления банком всей суммы кредита, а также суммы, накопленной на вкладе, по поручению клиента на расчетный счет, указанный в договоре-обязательстве, заключенном с Департаментом муниципального жилья.

Каков порядок определения процента за пользование кредитом?

За пользование кредитом заемщик уплачивает банку проценты, размер и сроки внесения которых указываются в кредитном договоре. Процентные ставки по вкладу и за пользование кредитом определяются и изменяются банком самостоятельно и своевременно сообщаются банком Правительству г. Москвы.

Изменение процентной ставки по вкладу может производиться банком в случае изменения конъюнктуры денежного рынка.

Изменение процентной ставки по кредитному договору может производиться банком в случаях изменения учетной ставки ЦБ РФ, изменения процентов по вкладам населения, изменения рыночной конъюнктуры платы за кредит.

Как происходит оформление квартиры в собственность?

При поступлении средств в размере 100 % стоимости приобретаемого жилья Комитет муниципального жилья путем заключения договора купли-продажи оформляет квартиру в собственность заемщика. Если объектом залога является приобретаемая квартира, одновременно регистрируется договор залога (ипотеки) между банком и заемщиком. Расходы по нотариальному удостоверению данных договоров несет заемщик (покупатель). Если банком по каким-либо причинам принято решение об отказе в выдаче кредита, вкладчику выплачивается накопленная на вкладе сумма вместе с процентами, начисленными за все время фактического хранения средств, исходя из процентной ставки, соответствующей сроку хранения вклада.

Как происходит погашение кредита и процентов?

Погашение кредита и процентов учреждению банка производится заемщиком в сроки и на условиях, установленных кредитным договором. В случае нарушения сроков платежей по кредиту, определенных кредитным договором, банк досрочно расторгает кредитный договор с заемщиком с применением к нему штрафных санкций и в соответствии с установленным законодательством порядком обращает взыскание на заложенное имущество для покрытия убытков банка.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ С ПОМОЩЬЮ ЖИЛИЩНЫХ СУБСИДИЙ

Пути решения жилищного вопроса сейчас весьма многообразны. Проще всего дело обстоит, когда у гражданина имеется в наличии сумма, необходимая на покупку квартиры. Если же таковой нет, то гражданину, являющемуся очередником на получение бесплатного муниципального жилья, остается только дожидаться своей очереди. Однако есть и компромиссный вариант. При наличии у очередника некоторой суммы денег возможно приобретение квартиры с использованием безвозмездных жилищных субсидий, выделяемых из городского бюджета. Таким образом, очередник может приобрести квартиру, лишь частично оплатив ее из своего кармана, другая же часть стоимости жилья будет оплачена за счет субсидии, предоставляемой из средств городского бюджета.

Кому могут быть предоставлены жилищные субсидии?

Безвозмездные субсидии на строительство и приобретение жилья могут быть предоставлены:

Если очередник-москвич относится к одной из вышеперечисленных категорий, то, получив субсидию, он может выбрать себе жилье в любом районе Москвы. Очередникам, не относящимся к льготным категориям, также может быть предоставлена субсидия, но приобрести квартиру они могут лишь в микрорайоне "Митино-За". Субсидия для приобретения жилья в других микрорайонах им обычно не предоставляется.

Для чего может быть использована субсидия?

По желанию граждан субсидия может быть использована на:

При этом социальная норма площади жилья для семьи, получающей субсидию, составляет не более 18 м² общей площади на одного ее члена, если семья состоит из трех и более человек, 42 м² общей площади на семью из двух человек, 33 м² общей площади на одного человека.

Каков размер субсидий?

Размер субсидии на строительство или приобретение жилья составляет:

Владельцы приватизированных квартир и частных домов, получающие указанные субсидии, в случае продажи ранее занимаемого жилья возвращают 50 % суммы, полученной от этой продажи, органу, предприятию, организации, предоставившим субсидию. При этом возвращаемая сумма не должна превышать размера полученной субсидии.

Кто принимает решение о предоставлении субсидии?

Решение о предоставлении субсидии принимает префект административного округа на основании рекомендаций общественной жилищной комиссии административного округа и Комитет муниципального жилья. Туда нужно обратиться, с заявлением с просьбой предоставить субсидию. Такое заявление подается представителем семьи, желающей получить субсидию.

При рассмотрении заявления о предоставлении субсидии на приобретение (строительство) жилья определяется точный размер субсидии, а также предварительно оценивается, имеются ли у заявителя средства на покрытие остатка стоимости приобретения (строительства) жилья и насколько реально получить эти средства в будущем. Если обнаружится, что средств на покрытие разницы между стоимостью жилья и величиной субсидии у заявителя недостаточно, ему может быть отказано в предоставлении субсидии.

Орган, предоставляющий субсидию, рассматривает заявление и в течение месяца сообщает заявителю о подтверждении его права на получение субсидии, о необходимости предоставления дополнительных сведений или дает мотивированный отказ в получении субсидии. Это решение может быть обжаловано в административном порядке в вышестоящем органе или в суде.

Какие документы необходимо приложить к заявлению о предоставлении субсидии?

К заявлению о предоставлении субсидии должны быть приложены:

Какой документ подтверждает право гражданина на получение субсидии?

На основании распоряжения префекта административного округа о предоставлении субсидии Комитет муниципального жилья выдает гражданину свидетельство, подтверждающее, что продавцу или застройщику жилья будет в установленном порядке перечислена предоставленная субсидия. Срок действия свидетельства не должен превышать б месяцев со дня выхода распоряжения префекта административного округа о предоставлении субсидии.

На основании свидетельства о предоставлении субсидии гражданин имеет право открыть в уполномоченном банке именной блокированный целевой счет для зачисления на него субсидии и собственных или заемных средств, недостающих для строительства или приобретения жилья.

Какие действия должен предпринять гражданин до окончания срока действия свидетельства?

Гражданин до окончания срока действия свидетельства о предоставлении субсидии обязан:

Гражданин имеет право полностью или частично оплатить свою долю стоимости жилья путем зачета имеющейся у него в собственности квартиры, а при покупке жилья у Правительства г. Москвы - путем предъявления к погашению облигаций московского государственного жилищного облигационного фонда.

Что происходит, если субсидия не реализована в установленные сроки?

Если субсидия не реализована в установленные сроки, уполномоченный банк перечисляет эти денежные средства на бюджетный счет Управления бюджетного планирования городского заказа, а начисленные на субсидию проценты - на бюджетный счет Департамента финансов.

Субсидия считается использованной с момента государственной регистрации договора купли-продажи, передачи квартиры в собственность.

Граждане, использовавшие предоставленную субсидию, снимаются с учета по улучшению жилищных условий. Получившим субсидию гражданам иные формы льготного финансирования (кредитования) строительства или приобретения жилья - не предоставляются.

Какие недостатки у данного вида приобретения жилья?

В целом это хорошо отлаженный механизм, где нет никаких подводных' камней и риска. Существенную сложность представляет лишь то обстоятельство, что субсидии подлежат перечислению исключительно по безналичному расчету. Очередник не может получить деньги на руки и расплатиться с продавцом квартиры, доплатив при этом недостающую сумму. Поскольку любой продавец желает получить всю причитающуюся ему сумму наличными и желательно в день оформления договора купли-продажи, у очередника нередко возникают сложности при подборе продавца.

КРЕДИТ ПОД ЗАЛОГ КВАРТИРЫ

В соответствии со ст. 25 Закона РФ от 24.12. 92 г. "Об основах федеральной жилищной политики" граждане при строительстве или покупке жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных организаций.

Почему банку выгодно предоставить кредит под залог имущества?

Рассмотрим условия предоставления любого кредита, в том числе и жилищного. Предположим, в коммерческий банк обратились два человека с просьбой предоставить кредит на приобретение жилья. Один готов обеспечить надлежащее исполнение своих обязанностей по кредитному договору (возврат суммы основного долга и процентов за пользование кредитом) залогом своего имущества, а другой - нет. Теперь представим, что кредит был предоставлен обоим и оба его не вернули (то есть не исполнили своих обязательств). Право банка на погашение долгов за счет реализации имущества, принадлежащего заемщикам на праве собственности, возникнет в обоих случаях. Однако гражданин-заемщик к моменту невозврата кредита может оказаться должником и по другим своим обязательствам, то есть иметь других кредиторов, претендующих на его имущество. В первом случае на имущество, переданное в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, банк-залогодержатель является единственным претендентом. Во втором банк сможет погасить долги заемщика за счет его имущества только в порядке общей очереди с другими кредиторами, поскольку кредит не был обеспечен залогом.

Понятно, что банк предпочтет предоставить кредит тому заемщику, который заключит с ним договор залога. Довольно часто гражданин, имеющий в собственности квартиру, которая для него (его семьи) явна мала, а на большую денег не хватает, берет в банке кредит под залог своей квартиры, то есть заключает договор ипотеки, о котором будет подробно рассказано ниже.

Кредитный договор

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды (кредита), являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре оговариваются:

Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

Какие документы нужно представить в банк для получения ссуды?

Для оформления кредитного договора клиент должен представить следующие документы:

Помимо этого отдельно представляются следующие документы на квартиру:

Что конкретно проверяется банком?

Для выдачи ссуды (кредита) под залог квартиры банк проверяет:

ДОГОВОР ЗАЛОГА (ИПОТЕКА)

Какими нормативными актами регулируются вопросы ипотеки?

К документам, на федеральном уровне регулирующим вопросы ипотеки, относятся следующие нормативные акты:

Кроме того, многие вопросы, связанные с регулированием залоговых правоотношений, регулируются нормативными актами местных органов власти. Наиболее проработанной и полной является нормативная база, созданная в Москве. Здесь можно выделить такие документы, как Постановление Правительства г. Москвы от 20. 09. 94 г. "О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога". Положение о регистрации залога на территории г. Москвы, Постановление Правительства г. Москвы от 25. 04. 95 г. "О принципах использования залогового кредитования в г. Москве" и некоторые другие.

Кто может заключить договор залога?

Сторонами по договору залога являются залогодатель (должник) и залогодержатель (кредитор). В данном случае залогодателем выступает владелец квартиры, получающий кредит в банке, а залогодержателем - банк, выдающий кредит.

Немаловажно отметить, что залогодателем может выступать не только сам должник по обеспечиваемому залогом обязательству, но и любое другое лицо. Так, при выдаче кредита одному лицу обеспечить залогом исполнение его обязательств по возврату денег (заключить договор залога) может и иное лицо (другой собственник квартиры). Хотя действующее законодательство предусматривает такую возможность, на практике такие случаи весьма редки. Как правило, тот, кто берет кредит, обеспечивает обязательство по возврату денег собственной квартирой.

Какая квартира может быть предметом залога?

По договору об ипотеке могут быть заложены только те жилые помещения, которые принадлежат залогодателю. Право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается определенным набором документов. Если квартира арендуется, то ее заложить нельзя.

Можно ли заложить часть (долю) квартиры?

Если квартира находится в общей долевой собственности и при этом определены доли - 1/4, 1/6 и т. п. (что бывает, например, когда квартира переходит по наследству к нескольким лицам), то каждый из участников общей собственности вправе заложить свою долю даже без согласия других собственников. В том случае, если он не выполнит своих обязательств и заложенную часть квартиры придется продать, остальные сособственники будут иметь право преимущественной покупки.

Если же квартира находится в общей совместной собственности без определения долей (например, квартира приобретена супругами в период брака), то заложить ее можно только при наличии письменного нотариально заверенного согласия на это всех сособственников.

Можно ли совершать какие-либо сделки с заложенной квартирой?

Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана, подарена, обменена, сдана в аренду. Но все это можно сделать только с согласия залогодержателя (банка) (ст. 346 ГК РФ). Впрочем, сторонам дано право оговорить в договоре об ипотеке иной порядок, к примеру, такой, при котором залогодатель лишь уведомляет залогодержателя об отчуждении заложенного имущества.

Другой вопрос, найдется ли покупатель на такую квартиру. Ведь лицо, купившее или получившее в дар такую квартиру, приобретает не только право собственности на нее, но и все обязанности залогодателя по договору об ипотеке. Правда, стороны при заключении договора купли-продажи, мены или дарения могут в договоре оговорить иные условия, например совместное исполнение обязанностей залогодателя или сохранение этих обязанностей за первоначальным залогодателем.

Можно ли заложить квартиру, в которой прописаны члены семьи, не являюшиеся собственниками квартиры?

В принципе никакие ограничения на этот счет в законе не предусмотрены. Но в инструкции по кредитованию практически любого банка указано, что в качестве залога могут быть приняты только те квартиры, где никто не прописан.

Каков порядок заключения договора залога?

Договор о залоге квартиры (ипотеке) подлежит нотариальному удостоверению и должен быть зарегистрирован в соответствующем государственном органе (ст. 339 ГК РФ). Договор можно удостоверить у любого нотариуса. При этом взимается государственная пошлина в размере 1,5 % стоимости закладываемого имущества. Оценочная стоимость определяется по соглашению залогодателя и залогодержателя и указывается в договоре в денежном выражении. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации, специализирующейся на оценке недвижимого имущества.

После нотариального удостоверения договор об ипотеке регистрируется в государственных органах, производящих регистрацию сделок с недвижимостью. В Москве таким органом является Департамент муниципального жилья и его территориальные органы (окружные жилищные комитеты). Кроме того, на ДМЖ возложены функции по ведению ведомственного реестра залога квартир и выдачи выписок из реестра о регистрации залога квартиры по запросам залогодателя, залогодержателя и иных заинтересованных лиц.

Какие документы необходимо представить для регистрации договора залога?

Для регистрации договора залога квартиры необходимо представить следующие документы:

Залог квартиры подлежит государственной регистрации в течение 7 дней со дня поступления в Департамент муниципального жилья необходимых для регистрации документов.

Факт регистрации залога квартиры удостоверяется выдачей единого документа - свидетельства о регистрации залога. Подлинник свидетельства выдается залогодержателю вместе с договором залога, копия - залогодателю.

В каких случаях может быть отказано в регистрации договора об ипотеке?

В регистрации договора об ипотеке может быть отказано в следующих случаях:

Какие расходы несет заемщик (залогодатель) при оформлении кредита и залога квартиры?

Расходы по оформлению кредитного договора и договора залога, как правило, включают в себя:

Какие обязанности возникают у залогодателя после заключения договора об ипотеке?

При оформлении ипотеки на квартиру (если иное не будет предусмотрено условиями договора о залоге) залогодатель принимает на себя следующие обязательства:

Может ли залогодатель продолжать проживать в заложенной квартире?

Да, именно при таком условии и заключаются все договоры об ипотеке. Залогодатель может проживать в заложенной квартире и согласно общему правилу должен нести расходы по содержанию этой квартиры (коммунальные расходы, текущий ремонт и т. п.).

В каких случаях залог может быть прекращен?

Согласно действующему законодательству залог может быть прекращен в случаях:

В любом случае о прекращении ипотеки квартиры делается отметка в реестре, в котором был зарегистрирован договор об ипотеке.

Каков порядок обращения взыскания на заложенную квартиру?

Основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру является неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обеспеченного залогом обязательства. В данном случае речь идет о существенных нарушениях условий кредитного договора (неуплата в срок процентов, невозврат суммы и т. п.). Рассмотрим все возможные варианты процедуры обращения взыскания на заложенную квартиру.

Обращение взыскания по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
Обращение взыскания на заложенную квартиру без решения суда. Такой вариант возможен, если стороны договора об ипотеке договорятся о процедуре обращения взыскания и оформят свою договоренность отдельным соглашением. Закон устанавливает два обязательных требования к такому соглашению. Соглашение должно быть:

В некоторых случаях согласно ГК РФ взыскание на квартиру может быть обращено исключительно по решению суда, а именно, когда:

Обращение взыскания на заложенную квартиру на практике выглядит как право продажи его с публичных торгов (ст. 350 ГК РФ). Начальная цена заложенной квартиры, с которой начинаются торги, определяется решением суда либо соглашением залогодержателя с залогодателем (в отдельных случаях). Далее, как и на всяком аукционе, покупателем становится лицо, предложившее самую высокую цену.

Если торги объявлены несостоявшимися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенную квартиру и получить зачет своих требований в счет покупной цены (исполнение кредитного договора). К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи квартиры.

Как решается вопрос, если взыскание на квартиру уже обрашено, а залогодатель собрал нужную для выполнения условий кредитного договора сумму?

В публичных торгах залогодатель и залогодержатель принять участие не вправе. Но это не значит, что собравший нужную сумму залогодатель не может в этой ситуации вернуть себе заложенную квартиру. Безнадежной данная ситуация становится лишь тогда, когда квартира уже продана. Если же торги еще не состоялись либо были объявлены несостоявшимися, залогодатель вправе в любое время прекратить обращение взыскания на квартиру и его реализацию при условии, что он исполнил обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено (например, уплата процентов). Более того, если в договоре о залоге залогодатель отказался от такого права, оно все равно сохраняется за ним, поскольку этот отказ юридического значения не имеет.

Даже в ходе уже начавшихся торгов залогодатель имеет право погасить сумму обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства. В этом случае торги закрываются, а договор залога считается прекратившим свое действие.

Кроме того, залогодатель вправе просить суд об отсрочке обращения взыскания на заложенную квартиру. Если суд сочтет обстоятельства, в связи с которыми залогодатель просит об отсрочке, уважительными, он может в решении об обращении взыскания на квартиру отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года.

Впрочем, такая отсрочка может оказаться достаточно тяжким бременем для должника-залогодателя, так как не освобождает его от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора (банка) и неустойки (ст. 350 ГКРФ).

Что происходит с собственниками квартир при обращении взыскания на заложенную квартиру?

Если залог квартиры был заключен в исполнение обязательств по кредиту на покупку квартиры, собственник квартиры и члены его семьи могут быть выселены из нее в судебном порядке (п. 13 Указа Президента РФ от 28. 02. 96 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования").

В каком случае договор залога считается заключенным?

Договор залога считается заключенным, если:

Все это нелишне будет проверить залогодателю.

Можно ли заложить квартиру нескольким банкам?

В принципе закон не запрещает повторно заложить одну и ту же квартиру нескольким банкам и, следовательно, получить от них кредит. Но практически осуществить это невозможно, так как согласно закону залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности. Банк, уведомленный о предыдущем залоге, вряд ли примет решение о том, чтобы принять в качестве залога такую квартиру, поскольку требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после требований предшествующего залогодержателя.

Может ли один банк передать другому право требования по договору об ипотеке?

Да, такая передача возможна. Она называется уступкой права по договору и может быть произведена без согласия залогодателя (ст. 355 ГК РФ). При этом залогодатель должен быть надлежащим образом уведомлен о состоявшейся передаче прав. В противном случае он вправе исполнить обязательство первоначальному кредитору.

МОСКОВСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

Эта тема актуальна для москвичей, желающих купить в рассрочку квартиру в Москве.

В период с августа по октябрь 1998 г. Правительством г. Москвы принят целый пакет нормативных актов, касающихся ипотечного кредитования, среди них Распоряжение премьера Правительства г. Москвы от 26. 08. 98 г. "О страховой компании на рынке ипотечного кредитования в г. Москве", Распоряжение первого заместителя премьера Правительства г. Москвы от 28. 09. 98 г. "Об организации конкурсов по реализации жилищного строительства, финансируемого за счет ипотечного кредитования", Постановление Правительства г. Москвы от Об. 10. 98 г. "О реализации концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве".

Утверждены Порядок регистрации договоров купли-продажи квартир, приобретаемых на средства кредита, и возникающий на основании ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) залога" Порядок регистрации прав пользования жилым помещением членов семьи собственника в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ.

С сентября 1998 г. Правительство г. Москвы приступило к реализации программы ипотечного жилищного кредитования. Для ее реализации была разработана соответствующая концепция, создается Московское ипотечное агентство, 51 % акций которого должен принадлежать правительству города.

Каков принцип работы ипотечной программы в Москве?

Принцип работы этой программы достаточно прост. Клиент (заемщик) покупает квартиру, частично на свои средства, частично на средства, полученные в специально уполномоченных на то банках по кредитному договору. Сразу нужно выплатить не менее 30 % общей стоимости квартиры. Одновременно с заключением кредитного договора приобретенная квартира закладывается банку в обеспечение возврата кредита. Далее банк перепродает свое право требования по кредитному договору Московскому ипотечному агентству и на вырученные деньги выдает новые кредиты.

Каким образом заемщик может подобрать себе квартиру?

Квартиру можно подобрать как на первичном рынке жилья (в новостройках), так и на вторичном. Клиент может обратиться непосредственно в банк, а может воспользоваться услугами специально лицензированных риэлторских фирм, которые подберут клиенту квартиру по его финансовьм возможностям и сведут с банком-кредитором.

Какие требования предъявляются к квартирам, покупаемым подобным способом?

Стоимость 1 м² не должна превышать 1500 долларов США.

На какой срок и под какие проценты выдается кредит?

Кредит выдается сроком на 10 лет под 10 % годовых. Следует иметь в виду, что сумма кредита и все платежи по нему оцениваются в долларах США.

Кто может стать заемщиком по данному кредитному договору?

Заемщиком может стать любой гражданин, прописанный в Москве и квалифицированный кредитором (банком) как надежный и платежеспособный. Критерии платежеспособности и надежности устанавливаются самими банками (исходя из заработной платы и места работы заемщика, состава его семьи, среднего дохода на каждого члена семьи и т. п.).

Какие права и обязанности членов семьи заемщика закрепляются в кредитном договоре?

В том случае, если заемщик берет кредит на покупку квартиры, в которой будет проживать не только он, но и члены его семьи, члены семьи заемщика также подписывают договор.

При этом в кредитном договоре заемщик должен указать, приобретает он квартиру для собственного проживания и (или) проживания членов его семьи.

Члены семьи заемщика приобретают право пользования квартирой после его государственной регистрации в соответствии со ст. 292 ГК РФ. Регистрация членов семьи собственника по месту постоянного жительства без государственной регистрации вещного права пользования квартирой членов семьи собственника не влечет возникновения права пользования жилым помещением членами семьи собственника.

Если в семье заемщика имеются несовершеннолетние дети, для заключения кредитного договора требуется согласие органов опеки и попечительства.

Обязан ли заемщик застраховать свою квартиру?

В кредитном договоре должно содержаться положение о том, что заемщик обязуется застраховать приобретаемую квартиру на случай ее повреждения в результате пожара, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей, и проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Каков механизм обращения взыскания на заложенную квартиру в случае, если заемшик не исполнил условий договора?

Обращение взыскания на заложенную (купленную) квартиру происходит на общих основаниях. При этом заемщик и члены его семьи отказываются от прав пользования квартирой в случае обращения на нее взыскания кредиторами, обязуются освободить занимаемую квартиру в течение 2 недель с момента вынесения решения суда об обращении взыскания либо заключения соглашения об обращении взыскания (эти положения закрепляются в кредитном договоре отдельным пунктом). В этом случае заемщик и члены его семьи должны переселиться в помещение, предоставляемое им по договору найма Московским ипотечным агентством из резервного фонда жилых помещений Московской ипотечной программы. Помещение предоставляется для временного проживания, пока не будет реализована заложенная квартира и куплено новое жилье для собственника и его семьи.

Кроме того, в кредитном договоре обязательно указывается, что заемщик обязуется представить нотариально удостоверенный документ, подтверждающий отказ членов его семьи от права пользования приобретаемой на средства кредита квартирой в случае обращения на нее взыскания. Кредитор вправе отказать заемщику в предоставлении кредита в случае непредъявления этого документа.

Как поступают в случае, если у заемщика в период действия кредитного договора рождается ребенок, а речь идет об обрашении взыскания на квартиру?

В кредитный договор вносится положение о том, что в случае рождения у заемщика или членов его семьи, обладающих правом пользования квартирой заемщика, ребенка после предоставления кредита заемщик обязуется предоставить нотариально удостоверенный документ, подтверждающий отказ законного представителя ребенка от пользования указанной квартирой ребенком при обращении на нее взыскания, а также обратиться в органы опеки и попечительства для разрешения на такой отказ. Неисполнение этого обязательства может являться основанием для требования кредитора о досрочном возврате кредита.

Какие документы необходимо представить в Комитет муниципального жилья для регистрации договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита?

Для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, в Комитет муниципального жилья необходимо представить следующие документы:

На договоре купли-продажи делается регистрационная надпись о регистрации договора и возникновении залога и выдается (залогодателю и залогодержателю) свидетельство о регистрации залога.

В случае заключения кредитором договора об уступке своих прав по кредитному договору указанный договор и его копия представляются в регистрирующий орган. Регистрирующий орган на основании этих документов, а также совместного заявления кредитора и нового кредитора и свидетельства о регистрации залога регистрирует нового кредитора в качестве залогодержателя, вносит изменения в свидетельство о регистрации залога.

При наличии законных оснований отказ в регистрации договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита, оформляется в течение недели с момента подачи заявления о регистрации договора.

В какие сроки осуществляется государственная регистрация кредитного договора и договора купли-продажи квартиры?

Государственная регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента подачи заявления о регистрации.

Каковы достоинства и недостатки московской ипотечной программы?

Очевидным достоинством является возможность приобрести квартиру в рассрочку, то есть не имея сразу всей суммы денег на покупку квартиры.

После введения в НК РФ статей о контроле за крупными расходами граждан этот способ приобретения квартиры особенно привлекателен, так как расходы "растягиваются" во времени, что позволяет освободить их от данного вида налогообложения.

Недостатком является то, что покупатель квартиры на несколько лет попадает в "кабалу" (выплата процентов под страхом потерять квартиру). Для этого необходимо быть уверенным в завтрашнем дне и иметь стабильный доход, что при нынешнем положении дел в стране совсем не просто. Например, при стоимости квартиры 40 000 долларов США (хорошая 2-комнатная или средняя 3-комнатная квартира) и 10-процетном кредите необходимо 12 000 долларов США выплатить сразу и приблизительно по 370 долларов США вносить ежемесячно. Учитывая, что ежемесячный платеж не должен превышать 40 % семейного бюджета (примерный критерий платежеспособности), семейный доход должен составлять не менее 1000 долларов США в месяц:

@ library.by