Глава 3

Новые формы приобретения жилья

Покупка жилья в строящихся домах

В настоящее время участие в долевом строительстве является достаточно распространенным способом приобретения жилья. Это объясняется тем, что приобретение недвижимости путем заключения договора на участие в долевом строительстве непосредственно с застройщиком обходится дешевле, чем покупка аналогичного жилья у фирмы-посредника. Различного рода финансовые или строительно-финансовые структуры привлекают средства населения для строительства жилых домов в обмен на обязательство предоставить по завершении строительства жилую площадь пропорционально внесенным денежным средствам.

Какой вид договора заключается между застройщиками и покупателем квартиры?

Вопрос о том, к какому виду обязательств относится заключаемый в данном случае договор, является спорным. С одной стороны, его легко можно отнести к договору купли-продажи жилья, поскольку инвестор-застройщик принимает обязательство передать в собственность гражданам в определенные сроки квартиру, а граждане при этом должны внести плату, равную стоимости предоставляемой жилой площади. С другой стороны, этот договор имеет признаки подрядного договора. Ведь инвестор-застройщик должен сначала построить дом, то есть выполнить определенные работы, а уже потом передать часть жилой площади внаем физическому лицу. Существует также мнение, что отношения между инвестором жилого дома и гражданами следует рассматривать как передачу финансовой структурой своих полномочий и обязательств физическим лицам. Но тогда непонятно, какие конкретно права и обязанности и перед кем передает инвестор физическим лицам.

В отдельных случаях договор между сторонами можно расценивать как договор о совместной деятельности. Однако следует иметь в виду, что стороны в совместной деятельности (которыми могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации) объединяют свои денежные средства для извлечения прибыли из будущего предмета своей совместной деятельности. Таким образом, получается, что, если стороны вкладывают деньги в строительство жилого дома, чтобы потом продать в нем жилую площадь и получить денежную выгоду для себя, условия их отношений подпадают под гл. 55 ГК РФ, а если граждане вкладывают свои денежные средства для увеличения жилой площади с целью проживания на ней, то отношения сторон не должны регламентироваться нормами, предусмотренными ГК РФ для договора о совместной деятельности.

В какой момент приобретается право собственности на квартиру во вновь построенном доме?

Право собственности на квартиру во вновь построенном доме граждане приобретают лишь с момента государственной регистрации договора о передаче жилой площади. Даже если инвестор-застройщик и гражданин выполнят свои обязательства по договору, то есть гражданин полностью рассчитается с инвестором, а инвестор предоставит гражданину квартиру согласно договору, право собственности на нее возникает у гражданина только после регистрации факта передачи ему квартиры.

Каковы особенности оформления покупки жилья в строящихся ломах в г. Москве?

Кроме регистрации передачи права на квартиру по действующим в г. Москве правилам регистрируемый договор подлежит нотариальному заверению.

Для этого нотариусу необходимо представить:

- акт государственной приемной комиссии о приемке дома в эксплуатацию;
- постановление Правительства г. Москвы о предоставлении в пользование земельного участка для строительства дома;
- распоряжение Департамента муниципального жилья г. Москвы о передаче площади гражданину согласно внесенной денежной сумме;
- документы, подтверждающие оплату квартиры и окончательный расчет инвестора за выполненные по строительству дома работы;
- справку БТИ, характеризующую квартиру (форма 11). Для государственной регистрации права собственности на квартиру необходимо представить:
- копии всех документов, необходимых для нотариального заверения договора;
- документ, удостоверяющий личность гражданина;
- договор об участии гражданина в финансировании строительства дома.

Каков порядок оформления передачи прав собственности на новую квартиру?

После приемки дома в эксплуатацию бюро технической инвентаризации производит обмер помещений этого дома и их паспортизацию. Далее вся информация о доме, по данным бюро, заносится в базу данных Департамента муниципального жилья, который и выдает распоряжение о передаче в собственность квартиры конкретному физическому лицу. И только потом, на основании этого распоряжения, осуществляется регистрация договора о передаче квартиры данному конкретному лицу.

Участие в строительстве жилья путем приобретения ценных бумаг

Участвовать в строительстве жилья можно и путем приобретения ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных сертификатов, жилищных векселей и т. п.). Собственник жилищного сертификата, например, имеет право при соблюдении определенных в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента (юридического лица - заказчика на строительство жилья, осуществившего выпуск жилищных сертификатов) их погашения путем обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений (квартир), строительство которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения (обращения) выпуска этих ценных бумаг или обязательств. При заключении договора купли-продажи квартиры эмитент обязан предоставить всю необходимую информацию о качестве жилого помещения в соответствии с требованиями Закона РФ от 07. 02. 92 г. "О защите прав потребителей".

Каким способом погашаются жилищные сертификаты?

Жилищные сертификаты погашаются путем:

- выкупа по первому требованию собственника жилищных сертификатов в течение 7 банковских дней с момента письменного обращения собственника жилищных сертификатов к эмитенту;
- предоставления владельцам жилищных сертификатов в собственность квартиры, свободной на момент погашения сертификатов, или письменного обязательства эмитента о передаче ему права собственности на любую свободную квартиру после завершения ее строительства (при условии предъявления к погашению необходимого количества жилищных сертификатов);
- обмена на жилищные сертификаты новой серии (только по соглашению с владельцами жилищных сертификатов, такая возможность погашения не может быть предусмотрена в проспекте эмиссии жилищного сертификата).

Не исключено, что два (или более) собственника жилищного сертификата потребуют заключить с эмитентом договор о приобретении одного и того же жилого помещения. В такой ситуации решение принимается в соответствии с очередностью подачи заявок.

Каков порядок завершения строительства и продажи жилых домов, находящихся в федеральной собственности?

Особый порядок передачи для завершения строительства и продажи установлен для незавершенных строительством жилых домов, находящихся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено из-за отсутствия в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета. Передача таких домов для завершения их строительства и продажи осуществляется первоначальным заказчиком объекта исключительно по результатам инвестиционных и коммерческих конкурсов.

В этих конкурсах могут принять участие как организации, так и физические лица - граждане, желающие приобрести в таких домах квартиры в собственность.

Какие существуют виды инвестиционных конкурсов?

Инвестиционный конкурс может быть открытым или закрытым. Участниками открытого инвестиционного конкурса выступают любые заинтересованные физические и юридические лица. При закрытом конкурсе круг участников определяется организатором конкурса.

Преимущественное право участия в закрытом инвестиционном конкурсе для завершения строительства объектов, первоначальными заказчиками которого были федеральные государственные предприятия, организации и учреждения, финансируемые из федерального бюджета, предоставляется, как правило, работникам этих предприятий, организаций и учреждений, а также нуждающимся в улучшении жилищных условий очередникам районов и городов, на территории которых расположены объекты, увольняемым в запас военнослужащим и вынужденным переселенцам.