Глава 3

Новые формы приобретения жилья

На сегодняшний момент существует много способов решения жилищных проблем и улучшений своих жилищных условий. В этом разделе будут рассмотрены наиболее часто применяемые из них.

Покупка жилья в новостройках

В настоящее время даже далекие от риэлторского бизнеса граждане знают, что рынок жилья делится на первичный и вторичный. К вторичному относятся квартиры, которые уже имеют хозяев, к первичному - новые квартиры.

Каковы преимущества покупки квартиры в новостройках?

К таким преимуществам относятся:

- относительно низкая цена (70-90 % от стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке);
- "юридическая чистота" квартиры (такие квартиры не имеют никакой предыстории - у них не было других собственников, с ними никогда не совершали сделок и, разумеется, никто на такой площади не мог быть прописан, покупатель квартиры - в доме-новостройке становится ее первым собственником и, следовательно, застрахован от проблем, связанных с претензиями к нему бывших хозяев квартиры).

Каковы недостатки покупки квартиры в новостройках?

К недостаткам покупки квартиры в новостройках относятся:

- сложная и более долгая процедура оформления в собственность (в отличие от обычного договора купли-продажи, который может быть оформлен и зарегистрирован за 1-2 дня, оформление договора передачи, на основании которого приобретается право собственности на квартиры в домах-новостройках, может занять около 1,5 месяцев);
- риск (хотя и минимальный) быть обманутым при покупке квартиры в строящихся домах;
- расположение квартиры (как правило, в удаленных районах без развитой инфраструктуры, без телефона);
- отсутствие отделки (что требует вложения дополнительных средств).

Кто занимается продажей квартир на первичном рынке?

В настоящий момент продажей квартир в новостройках занимается большое количество так называемых хозяйствующих субъектов (физических и юридических лиц). К ним относятся:

- хозяева квартир без отделки (Этот сегмент рынка является "пограничным" между первичным и вторичным.
Граждане либо получили муниципальное жилье, либо вступили в ЖСК, или воспользовались субсидией, либо купили квартиру ранее. Ремонт и внутреннюю отделку они не делали, а решили заработать, выгодно перепродав имеющееся жилье. При этом цена на квартиру явно завышена, но ее можно снизить при торге.);
- фирмы - уполномоченные муниципальных властей (Эти организации продают квартиры в новостройках по договору с местной администрацией (в рекламе они называются "уполномоченные риэлтеры" или "дилеры"). Для Москвы этот список постоянно обновляется, сейчас уполномоченными являются более 38 фирм. Приобретение новостроек у дилеров наиболее надежно (договор заключается напрямую между покупателем и правительством), однако цены выше, чем у других участников первичного рынка.);
- строительные и девелоперские организации (Это либо предприятия стройкомплекса города (государственные или акционерные), либо частные девелоперские фирмы, возводящие и продающие жилье. Обратившись в любую из подобных организаций официально, покупатель может приобрести в собственность жилье примерно за 82-87 % от его рыночной стоимости. При соответствующей договоренности с руководителями соответствующего уровня - управляющим, главным инженером, коммерческим директором - можно формально купить квартиру по себестоимости строительства и доплатить лично начальнику, что в сумме обойдется в 76-82 %.);.
- организации-взаимозачетники (Это предприятия, с которыми муниципальные власти рассчитываются построенными квартирами по бартеру (взаимозачету). Среди них есть и гиганты типа "Мосэнерго", "Мосгаза", и строительные организации, и мелкие коммерческие фирмы, которые выполняли работы по благоустройству города (например, ремонтировали дороги и сажали деревья), и т. д. Оформленные в собственность квартиры "взанмозачетники" стараются побыстрее реализовать, потому что остро нуждаются в оборотных средствах.);
- посредники (К ним относятся любые коммерческие фирмы, в том числе и лицензированные риэлторские, которые заключили договор поручения со строителями или взаимозачетниками и занимаются реализацией принадлежащих последним квартир, имея с этого 3-7 % комиссионных.).

Механизм оформления в собственность квартиры в доме-новостройке?

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит поэтапно. Рассмотрим такой наиболее распространенный и выгодный вариант, как покупка квартиры в новостройке с помощью фирмы, уполномоченной на это Правительством Москвы.

Клиент обращается в одну из фирм, перечисленных выше, просматривает все заинтересовавшие его квартиры, которые имеются в наличии, и выбирает наиболее для себя подходящую. Затем между покупателем и фирмой заключается договор об оказании риэлторских услуг, в котором фирма принимает на себя обязательства по оформлению в собственность клиента выбранной им квартиры. Покупатель уплачивает фирме комиссионное вознаграждение за оказание риэлторских услуг в размере приблизительно 34 % стоимости квартиры. Таким образом, у покупателя на руках на данном этапе имеется договор об оказании риэлторских услуг и документ, подтверждающий оплату комиссионного вознаграждения (чек или квитанция об оплате). На заключение такого договора обычно уходит один день.

Следующий этап оформления - подписание договора уступки права требования. Этот договор заключается между покупателем и той организацией, которая строила дом либо финансировала его строительство, или же занималась организацией строительных работ.

В зависимости от выполненных ею функций, в договоре она значится как инвестор, заказчик или подрядчик. Однако чаще всего стороной в договоре выступает Правительство Москвы, поскольку именно на основании его постановления выделяется земельный участок для строительства.

Схема здесь такова. Правительство Москвы дает разрешение на строительство дома. Существует инвестор - организация, финансирующая строительство дома. Две эти организации заключают инвестиционный контракт с заказчиком - организатором строительных работ. Между заказчиком и подрядчиком (организацией, непосредственно ведущей строительство дома) заключается договор подряда.

Все вышеуказанные структуры принимают участие в строительстве дома и имеют право на часть построенных квартир, а следовательно, могут уступить свои права на них другому лицу - покупателю квартиры (отсюда и название "договор уступки права требования"). Однако непосредственно эти структуры подбором покупателей и реализацией квартир не занимаются. Они заключают с риэлторской фирмой договор поручения, на основании которого фирма реализует эти квартиры, а точнее, права на них. При обращении в фирму покупатель имеет право ознакомиться с этим договором, а также с инвестиционным контрактом.

На этом этапе производится полный денежный расчет с покупателем. Деньги перечисляются на расчетный счет организации, уступившей права на квартиру. Этот этап подготовки договора, его подписания и денежных расчетов занимает в среднем 5-7 дней.

Право собственности на квартиру оформляется договором передачи, одной стороной которого является покупатель, а другой - Комитет муниципального жилья г. Москвы. Другие организации, принимавшие участие в строительстве объекта, также упоминаются в договоре передачи, хотя и не являются сторонами договора.

Сотрудники риэлторской фирмы должны подготовить проект договора передачи, а также собрать все необходимые документы, являющиеся основанием для строительства дома, в котором находится квартира, и документы, подтверждающие факт его сдачи в эксплуатацию. Кроме того, требуется пакет документов, подтверждающих договорные отношения между инвестором, заказчиком и подрядчиком, а также выполнение обязательств каждой организацией, принявшей участие в строительстве дома.

После этого риэлторская фирма передает проект договора передачи и все необходимые для его подписания документы в Комитет муниципального жилья Правительства г. Москвы. В КМЖ осуществляется тщательная проверка всех представленных документов, после чего договор передачи подписывается одним из заместителей председателя КМЖ и ставится печать Комитета муниципального жилья. Срок рассмотрения документов и подписания договора передачи в КМЖ составляет 10 дней. По истечении этого срока договор передается риэлторской фирме. Далее сотрудники фирмы вызывают для подписания договора покупателя квартиры. На сегодняшний день такие договоры нотариально удостоверяются. После того как договор подписан обеими сторонами и нотариально удостоверен, он подлежит государственной регистрации в КМЖ. Для регистрации потребуется тот же пакет документов, что и для подписания договора в КМЖ, и, разумеется, сам договор передачи, подписанный обеими сторонами и нотариально удостоверенный. Продолжительность регистрации договора составляет около месяца, после чего он возвращается представителю фирмы. При регистрации на договоре проставляются реестровый номер, дата регистрации и печать КМЖ. Кроме договора передачи должно быть выдано свидетельство о праве собственности на жилище. Эти два документа и являются правоустанааливающими на квартиру. На этом оформление права собственности на жилье в доме-новостройке можно считать законченным, и вышеуказанные документы передаются сотрудниками фирмы собственнику квартиры.