Глава 2

Если Вы хотите сдать или снять квартиру

Права и обязанности арендодателя и арендатора

Каковы права арендодателя?

Арендодатель (собственник квартиры) имеет право:

- заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения (ст. 6834 ГК РФ);
- совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством;
- давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан;
- предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается;
- расторгнуть договор аренды в судебном порядке;
- требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями;
- требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду;
- входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором;
- требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды.

Каковы обязанности арендодателя?

Арендодатель обязан:

- предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
- обеспечить предоставление коммунальных услуг (по общему правилу квартплату и абонентскую плату вносит арендодатель, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает арендатор).

Каковы права арендатора?

Арендатор имеет право:

- пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды;
- вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга(гу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя);
- предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.

Каковы обязанности арендатора?

Арендатор обязан:

- использовать сданную ему по договору аренды квартиру по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую 'квартиру нельзя еще раз "пересдать");
- соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
- освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре аренды;
- беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния и состояния имущества;
- нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества;
- своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры;
- производить текущий ремонт квартиры. Указанные права и обязанности арендодателя и арендатора являются общими; стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре аренды и другие условия.

Сохраняется ли договор аренды квартиры при изменении ее собственника?

Бывают ситуации, когда по тем или иным законным основаниям собственник сданной внаем квартиры меняется (особенно при длительном сроке аренды). Например, прежний собственник умирает и квартира достается его наследникам. В этом случае договор аренды продолжает действовать, так как гражданским законодательством установлено, что перемена наймодателей не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения (ст. 675 ГК РФ).

Сохраняется ли договор аренды в случае смерти арендатора?

В случае смерти арендатора договор аренды продолжает действовать на тех же условиях, а арендатором становится один из совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих с арендатором в снятой квартире.

Каков порядок внесения арендной платы?

Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя). Здесь важно помнить следующее:

В большинстве случаев арендная плата устанавливается в долларах США, однако в договоре нужно указать либо сумму в рублях, эквивалентную сумме в долларах, либо указать сумму в долларах с добавлением "по курсу ММВБ на день оплаты".

Для уменьшения суммы уплачиваемых налогов арендодатель и арендатор часто договариваются и указывают в договоре аренды сумму, меньшую, чем на самом деле. Однако в случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой и доказать, что на самом деле квартира сдается за большую сумму, будет невозможно.

Как правило, арендная плата вносится за месяц вперед.

Что такое залог за телефонные переговоры?

Известны случаи, когда по истечении срока договора аренды хозяевам квартиры приходили счета на большие суммы за телефонные переговоры. Разыскать арендаторов и заставить их уплатить эти суммы часто не представлялось возможным. В последние годы существует правило брать "залог за пользование телефоном" при заключении договора, а затем, когда срок аренды истечет, возвращать его, убедившись на телефонном узле, что задолженности по переговорам нет.

Каков порядок возмещения убытков?

В том случае, если по вине арендатора произошли порча или разрушение квартиры или находящегося в ней имущества, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это но добровольно, арендодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков.