Глава 2

Если Вы хотите сдать или снять квартиру

Общие условия заключения договора аренды квартиры

В настоящий момент сдача квартиры в аренду для многих собственников квартир является весьма прибыльным бизнесом, а иногда и единственным источником существования. Особенно это касается тех случаев, когда сдаются большие квартиры в элитных районах, на вырученные деньги снимаются квартиры "попроще", солидный "остаток" обеспечивает нормальное существование.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 76 ЖК РФ граждане, имеющие в собственности жилое помещение, имеют право предоставить (сдать) за плату это жилое помещение другим лицам во владение и пользование для проживания в нем.

На помощь желающим сдать или снять квартиру приходят многочисленные посреднические фирмы с обширным банком данных. Обращение в такие фирмы выгодно в основном арендодателю, так как для него эти услуги оказываются бесплатно. Арендатор же вынужден платить от 70 до 100 % месячной арендной платы, плюс к этому многие фирмы берут отдельную плату за просмотр квартиры. Поэтому многие предпочитают заключать договор "напрямую", без посредников.

Следует иметь в виду, что посреднические фирмы в случае возникновения споров никакой ответственности не несут и могут выступать в суде только в качестве свидетелей. Поэтому обеим сторонам (и арендодателю, и арендатору) следует знать все аспекты совершения данной сделки.

Что такое договор аренды жилого помещения?

Договор аренды жилого помещения - это соглашение, по которому собственник жилого помещения (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование им. В настоящее время эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку - договор найма или поднайма. По сути речь идет об одном и том же.

Какие условия необходимы для сдачи квартиры в аренду?

Для сдачи квартиры в аренду необходимы следующие условия.

Должно быть получено согласие всех проживающих (зарегистрированных) в нем совершеннолетних членов семьи арендодателя.

После вселения арендодателя и членов его семьи размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, не должен быть менее установленной нормы.

В сдаваемой в аренду комнате в коммунальной квартире не должны проживать люди, страдающие некоторыми формами тяжелых заболеваний (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Какое помещение может быть слано в аренду?

В аренду может быть сдано изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (комната или квартира), находящееся в частной собственности (ч. 1 ст. 673 ГК РФ). Пригодность жилого помещения определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч. 1 ст. 673 ЖК РФ). В частности, оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью.

Каковы особенности сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире?

В данном случае речь идет не только о "классических" коммунальных квартирах, которые были таковыми изначально, но и о квартирах, которые стали коммунальными после раздела лицевых счетов (например, между бывшими супругами). Теперь закон разрешает приватизировать комнаты в коммунальных квартирах без согласия других проживающих в этой квартире граждан (соседей) (ст. 2 Закона г. Москвы от 16. Об. 99 г. "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения"). Ранее сдача комнат в коммунальной квартире в аренду (внаем) допускалась только с согласия всех проживающих в квартире граждан (соседей). Кроме того, действовало правило, согласно которому не допускалась сдача в наем комнаты, если в коммунальной квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Однако теперь ситуация изменилась.

Прежде всего, ранее действовавшие нормы ущемляли права как арендодателя, так и лица, желающего снять квартиру. Например, если потенциальный арендатор знает, что в жилом помещении проживает лицо, страдающее тяжелой формой заболевания, и при этом согласен соседствовать с этим лицом и на это имеется согласие больного, то при таких условиях должно реализовываться право граждан на свободу договора, установленное ст. 1 и 421 ГК РФ. Ведь в этом случае права и интересы других лиц, в частности больного, не нарушаются: временная смена соседа при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека на его заболевание влияния оказать не может.

В соответствии со ст. 55 ч. 3 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения безопасности и обороны страны. При соблюдении условий заключения договора аренды (то есть при наличии согласия всех членов семьи арендодателя и условии соблюдения нормы жилой площади) ни одному из перечисленных объектов какая-либо угроза не создается.

То же самое можно сказать и относительно заключения договора аренды комнаты без согласия других лиц, проживающих в этой коммунальной квартире. Каким образом при этом могут быть нарушены права соседей при заключении договора аренды? Только если существенно увеличится число соседей по коммунальной квартире, что может в ряде случаев несколько затруднить использование мест общего пользования;

Однако это обстоятельство предусмотрено имеющимся ограничением относительно соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Личность же потенциального соседа правового значения не имеет и не может являться препятствием для заключения сделки.

Есть еще один момент, позволяющий считать указанные нормы ЖК РФ не подлежащими применению. Пунктами 1-3 ст. 685, вступившей в силу с 1 марта 1996 г., части второй ГК РФ были установлены условия и ограничения при заключении договора поднайма жилого помещения, непосредственно вытекающие из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ. Пунктом 2 ст. 685 ГК РФ установлено лишь одно из содержащихся в ст. 77 ЖК РФ ограничений для заключения договора поднайма - нарушение при вселении установленной нормы жилой площади на одного человека. При этом какие-либо отсылочные нормы, позволяющие применять нормы жилищного законодательства и иных законов, данной статьей ГК РФ не предусмотрены.

Согласно ст. 4 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ" от 26. 01. 96 г. до приведения законов и иных правовых актов в соответствие с частью второй ГК РФ их нормы применяются постольку, поскольку они не противоречат части второй ГК РФ.

Таким образом, несмотря на то что официально пп. 2, 3 ст. 77 ЖК РФ утратившими силу не признавались, их следует считать недействующими и не подлежащими применению, так как они по существу противоречат требованиям Конституции РФ и ГК РФ.

Это означает, что в настоящее время при заключении договоров аренды комнаты в коммунальной квартире согласие соседей не требуется. Кроме того, наличие проживающих в жилом помещении граждан, страдающих некоторыми формами тяжелых заболеваний, не должно являться препятствием для заключения подобного договора при условии согласия на совместное проживание и арендатора и самого больного. В случае, если такая сделка каким-либо образом ущемляет законные права и интересы других лиц (например, соседей), они вправе на основании ст. 18 и ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, ст. 11 ГК РФ защищать их в судебном порядке.