Глава 1

Сделка купли-продажи квартиры

Признание договоров купли-продажи квартиры недействительными

В каких случаях договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным?

Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда. Это может произойти в случаях, если:

- договор не соответствует закону и иным правовым актам;
- сделка купли-продажи является мнимой (то есть заключенной для вида, без намерения создать юридические последствия) или притворной (то есть совершенной с целью прикрыть другую сделку, например когда вместо договора дарения оформляется договор купли-продажи);
- продавец или покупатель признаны недееспособными;
- одна из сторон договора - несовершеннолетний, не достигший возраста 18 лет;
- продавец или покупатель ограничены судом в дееспособности;
- договор купли-продажи заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
- договор заключен под влиянием обмана, заблуждения, угрозы, злонамеренного соглашения представителей одной стороны с другой стороной или в результате стечения тяжелых обстоятельств (ст. 166-179 ГК РФ);
- при заключении договора купли-продажи квартиры нарушены права несовершеннолетних детей. (О случаях мошенничества и преднамеренного создания оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным см. главу "Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья".)

Какие нарушения при приватизации квартиры могут стать основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным?

Как было сказано выше, признание недействительным договора передачи квартиры в собственность (договора приватизации) влечет за собой признание недействительными всех последующих договоров отчуждения этой квартиры. Договор приватизации может быть признан недействительным в том случае, если в него не были включены лица, имевшие право на участие в приватизации данной квартиры. Чаще всего это лица, которые были выписаны из квартиры временно. Например, гражданин был выписан из квартиры в связи с призывом в армию либо выездом на учебу в другой город. По жилищному законодательству такой гражданин имеет полное право на жилье, в котором он был прописан ранее и из которого выписался временно. Это лицо имеет право и на участие в приватизации жилья. Договор приватизации квартиры, в которой такой гражданин был прописан, заключенный без его участия, может быть признан недействительным. Соответственно договор купли-продажи такой квартиры признается недействительным.

Кроме чисто криминальных случаев встречаются договоры, которые в бытовом смысле, несомненно, являются мошенничеством, однако признать их недействительными по закону довольно трудно.

Признание недействительными договоров купли-продажи жилых помещений, совершенных под влиянием обмана, может производиться по такому основанию, как заблуждение, имеющее существенное значение, поскольку доказать сам факт мошенничества далеко не всегда удается.

Особенно часто такого рода договоры заключаются пожилыми людьми, которые могут подписать документ, не читая его, если им кажется, что человек, представивший данный документ, достоин доверия. Факт такого мошенничества чрезвычайно трудно доказать, так как в этом случае обычно выбирается частный нотариус, отличающийся неразборчивостью, который в дальнейшем, естественно, будет отрицать какие-либо нарушения со своей стороны.

Каковы последствия признания договора купли-продажи недействительным?

Согласно судебной статистике около 70 % исков о признании договоров купли-продажи квартир признаются недействительными. Это значит, что стороны (продавец и покупатель) возвращаются в первоначальное положение и каждая из них обязана возвратить другой все полученное по сделке. Покупатель возвращает квартиру, а продавец - те деньги, которые он получил в качестве платы за квартиру. При этом суд может взыскать лишь ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи (как правило, значительно меньшую, чем на самом деле была уплачена).

Естественно, пострадавшей стороной здесь является покупатель. Его положение особенно усугубляется, если судом признается недействительным предыдущий договор купли-продажи, по которому данная квартира перешла в собственность продавца или предыдущего собственника, либо признается недействительным первоначальный договор передачи квартиры в собственность. В этом случае признаются недействительными все последующие договоры.