Глава 1

Сделка купли-продажи квартиры

Документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи квартиры

Для того чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, продавец должен собрать определенный "пакет" документов. Набор этих документов зависит от того, как у владельца квартиры возникло право собственности на данное жилое помещение:

1. Квартира была приватизирована в установленном порядке (так называемая первичная продажа);
2. Квартира была получена по договору купли-продажи, мены или дарения;
3. Квартира получена в наследство;
4. Квартира находится в доме жилищно-строительного кооператива, и пай выплачен полностью.

Теперь рассмотрим подробно, какие документы необходимо предъявить продавцу при совершении сделки купли-продажи в каждом из этих случаев.

Напомним, что приватизация - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах (Закон РФ от 04. 07. 91 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Жилые помещения при этом передаются в общую (совместную или долевую) собственность всех лиц, проживающих (зарегистрированных) в данном жилом помещении, либо в собственность одного из них.

Итак, для первичной продажи необходимы следующие документы:

- договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
- свидетельство о праве собственности на жилище.
(Эти два документа являются основными и выдаются при приватизации квартиры ее собственникам. Если по какой-то причине эти документы были утеряны, необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (в Москве - комитет муниципального жилья и его подразделения) с просьбой выдать дубликат.);
- справка бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту расположения квартиры о балансовой стоимости данной квартиры. Для получения такой справки необходимо иметь при себе паспорт и документы на квартиру (договор передачи и свидетельство о праве собственности на жилище). Справка готовится в течение одного дня и действительна в течение месяца;
- справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по платежам. Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц;
- выписка из домовой книги;
- копия финансового лицевого счета. (Эти документы выдают жилищно-эксплуатационные организации (если квартира кооперативная, то правление ЖСК.);
- согласие органов опеки и попечительства, если в квартире прописаны (зарегистрированы) несовершеннолетние, независимо от того, включены ли они в свидетельство о праве собственности. Это же правило действует и в том случае, если несовершеннолетние были включены в свидетельство о праве собственности, а потом "перепрописаны" в другое место;
- документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя:
- для граждан России и СНГ - паспорт,
- для военнослужащих - удостоверение личности и приписное свидетельство,
- для граждан России, постоянно проживающих за границей, - общегражданский паспорт,
- для иностранных граждан - вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД,
- для лиц, не достигших 16 лет, - свидетельство о рождении.

При продаже квартиры, приобретенной в собственность по договору купли-продажи, мены или дарения, имеет место так называемая "вторичная продажа". Для заключения договора купли-продажи такой квартиры необходимы те же документы, что и в. первом случае, за исключением первых двух документов о приватизации. Вместо них необходимо представить оригинал соответствующего договора купли-продажи, мены или дарения, зарегистрированный органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество.

Кроме того, если квартира была получена по договору дарения, для ее отчуждения потребуется справка из налоговой инспекции об уплате налога с имущества, переходящего в порядке дарения или наследования. При этом следует помнить, что налог не взимается со стоимости жилых домов или квартир, если одаряемый проживал в этих домах (квартирах) совместно с дарителем на день оформления договора дарения. Факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа, а также решением суда.

Если квартира перешла в собственность по наследству, то вместо договора передачи или соответствующих договоров необходимо представить свидетельство о праве на наследство, полученное у нотариуса и зарегистрированное в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Надо ли дочери оформлять наследство на квартиру, приватизированную на нее и ее родителей, после смерти последних, если других наследников нет?
Какие документы необходимы для продажи такой квартиры?

В данном случае автоматического перехода права собственности не происходит. Необходимо оформить права наследства на доли квартиры, причитающиеся родителям. Для этого следует обратиться к нотариусу и представить документы на квартиру, свидетельства о смерти родителей и документы, подтверждающие родство с ними. Нотариус оформит свидетельство о праве собственности по наследству (вместе с первоначальным свидетельством о собственности по договору передачи), являющееся правоустанавливающим документом на квартиру.

Кроме свидетельства о праве на наследство и документов, перечисленных в первом пункте (для приватизированной квартиры), необходима еще справка налоговой инспекции об уплате налога, переходящего в порядке наследования или дарения. Некоторые категории лиц от уплаты этого налога освобождены.

Какие документы необходимы для продажи комнаты в' коммунальной квартире?

Комнаты в коммунальной квартире могут находиться в собственности граждан, если вся квартира была приватизирована в общую долевую собственность. В этом случае необходимо представить следующие документы:

- свидетельство о праве собственности на комнату с указанием размера и общей площади коммунальной квартиры;
- договор передачи комнаты в собственность граждан, зарегистрированный органом, осуществляющим регистрацию недвижимого имущества;
- соглашение об определении долей, заверенное нотариально и зарегистрированное органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество;
- справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры с указанием размера долей всех ее собственников;
- справка жилищно-эксплуатационной конторы об отсутствии задолженности по платежам;
- выписка из домовой книги;
- копия финансового лицевого счета; согласие органов опеки и попечительства, если в комнате зарегистрированы или проживают несовершеннолетние дети;
- заявление соседей об отказе от права преимущественной покупки. Напомним, коммунальная квартиры является общей долевой собственностью всех проживающих в ней граждан. Это значит, что при продаже одним из сособственников принадлежащей ему части другие сособственники имеют право преимущественной покупки. Продавец доли в общем имуществе обязан известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности (соседи по коммунальной квартире) откажутся осуществить свое право преимущественной покупки на этих условиях или не осуществят его в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу, но за ту же цену и на тех же условиях, какие были указаны при извещении остальных сособственников квартиры, находящейся в общей совместной собственности.

Кроме того, следует иметь в виду, что до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (далее - Федеральный закон), то есть до 31 января 1998 г., существовал различный порядок удостоверения прав на недвижимое имущество, который достаточно часто изменялся на уровне субъектов Российской Федерации. В связи с этим установлен порядок защиты прав собственности на недвижимое имущество, приобретенное до вступления в силу указанного Федерального закона и зарегистрированное в уполномоченных государственных органах в соответствии с существовавшим в момент приобретения недвижимого имущества порядком (ст. 6 Федерального закона). Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в порядке, установленном этим законом. Так, юридически действительными являются:

а) право на недвижимое имущество, приобретенное лицом путем выплаты полностью паевого взноса в жилищно-строительном кооперативе в соответствии с Законом СССР "О собственности в СССР" на 1 июля 1990 г. Этим лицам, как правило, органы БТИ выдавали регистрационное удостоверение, подтверждавшее факт выплаты паевых взносов. Более никаких документов, подтверждающих право собственности на приобретенное таким образом недвижимое имущество, не выдавалось. Следует иметь в виду, что эти документы считались допустимыми при совершении последующих сделок купли-продажи, мены, дарения и других сделок по отчуждению имущества. Непризнание данных прав на недвижимое имущество со стороны законодательства поставило бы под сомнение не только первичное право собственности, но и весь вторичный рынок жилья недвижимости, который возник на основе указанных выше документов;

б) свидетельства о собственности на жилище, выданные на основании государственной регистрации прав, введенной субъектами Российской Федерации до вступления в силу Федерального закона.

Указанные выше правообладатели на недвижимое имущество не обязаны проходить государственную перерегистрацию прав, но могут получить свидетельство о государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом. Это не является для них обязательной процедурой, поскольку, как уже сказано выше, свидетельства, выданные ранее субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаны юридически действительными.