Глава 1

Сделка купли-продажи квартиры

Общие условия совершения сделки купли-продажи квартиры

Что является существенными условиями для договора купли-продажи квартиры?

В ГК РФ есть статья, определяющая специфику договора купли-продажи жилых помещений. Существенными условиями договора купли-продажи являются предмет и цена договора. Кроме того, существует перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Такими лицами могут быть:

- члены семьи продавца, проживавшие вместе с ним, а именно, его супруг, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также, в исключительных случаях, и другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца;
- наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане;
- поднаниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (до окончания срока договора поднайма).

Из этого условия прямо следует, что покупатель, не уведомленный до заключения договора купли-продажи жилья о правах третьих лиц на проживание, вправе требовать расторжения договора.

Кто может быть стороной в договоре купли-продажи квартиры?

Сторонами договора купли-продажи квартиры могут быть как физические лица, так и юридические лица (организации).

Наиболее часто договоры купли-продажи заключаются между физическими лицами. В этом случае документом, удостоверяющим личность, является паспорт или удостоверение личности военнослужащего.

Если в сделке участвует юридическое лицо, его правоспособность устанавливает нотариус. В этом случае юридическое лицо должно представить устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации, протокол избрания руководителя, протокол общего собрания либо собрания учредителей с решением о передаче имущества определенному лицу. Все эти документы предъявляются при заключении договора в подлиннике либо в виде нотариально заверенных копий. От имени юридического лица действует его представитель. Представитель юридического лица должен предъявить паспорт и доверенность на право совершения сделки.

Кто не может участвовать в заключении договора купли-продажи квартиры?

Договоры купли-продажи жилья, как и любые другие сделки, не могут заключать недееспособные либо ограниченно дееспособные граждане (ст. 171, 172, 175, 176 ГК РФ).

Согласно ст. 21 ГК РФ дееспособность - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Лица, признанные судом недееспособными, не могут совершать сделки от своего имени. Ограниченно дееспособные лица совершают сделки только с согласия попечителя. Если поведение гражданина дает основание для сомнений в его дееспособности, нотариус вправе отсрочить заключение договора купли-продажи квартиры на срок до 1 месяца с целью проверки дееспособности гражданина. Нотариус в этом случае вправе запросить любые органы (например, суд) и любые медицинские учреждения (диспансеры по месту жительства, стационары, где находился гражданин) на предмет установления его дееспособности.

С какого возраста граждане вправе заключать сделки купли-продажи квартиры?

Полная дееспособность гражданина наступает с момента достижения им возраста 18 лет. Исключением являются:

- лица, вступившие в брак в возрасте до 18 лет (ст. 21 ГК РФ);
- лица, достигшие 16 лет и работающие по трудовому контракту (с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия - по решению суда; ст. 27 ГК РФ). Такие лица также могут быть стороной в договоре. За несовершеннолетних сделки совершают их родители или лица, их заменяющие (усыновители, опекуны, попечители), при этом для заключения договора купли-продажи квартиры необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Хотя ГК РФ предоставляет несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет право самостоятельно заключать сделки с письменного согласия их законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей), на практике договоры купли-продажи жилья несовершеннолетними самостоятельно не заключаются.

Какое жилое помещение не может быть предметом договора купли-продажи?

Предметом договора купли-продажи квартиры может быть только жилое помещение, находящееся в собственности физического или юридического лица.

Предметом договора купли-продажи не могут быть квартира или комната, находящиеся под арестом или запрещением. Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана только с разрешения залогодержателя (то есть лица, кому она заложена), а в случае, если договором о залоге установлен запрет на продажу, не может быть продана вообще.

Сведения об арестах (запрещениях) и залоге имеются в БТИ. Нотариус, удостоверяющий сделку, обязан проверить по справке БТИ отсутствие фактов запрещения на отчуждаемое жилье, его ареста и залога.

Не может быть продана квартира в доме, признанном аварийным или подлежащим сносу или переоборудованию (ст. 73 ЖК РФ).

Часто запрет на сделки с жилыми помещениями производится на том основании, что дом является ветхим. Граждане, чье жилье подпадает под действие такого запрета, должны знать, что понятия "ветхий дом" не существует ни в одном законодательном акте. Ветхим принято считать дом, имеющий процент износа более 60. Такие дома подлежат переоборудованию или сносу, их обмен запрещен.

Аварийное состояние дома устанавливает межведомственная комиссия территориального управления на основании обследования жилых домов. Решение межведомственной комиссии утверждает префект.