Глава 1
Сделка купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи
с пожизненным содержанием
(договор ренты)
До введения в действие нового Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи с пожизненным содержанием заключался в соответствии со ст. 253 ГК РСФСР, в которой говорилось о купле-продаже
жилого дома с условием пожизненного содержания. Гражданским кодексом РФ введено понятие договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601- 605 ГК РФ), являющегося разновидностью договора ренты.
В отличие от договора купли-продажи жилых помещений (в том числе с пожизненным содержанием) договор ренты требует нотариального удостоверения (сделки купли-продажи жилья требуют только государственной регистрации). Однако до сих пор некоторые нотариусы по-прежнему заверяют договоры купли-продажи жилья с пожизненным содержанием. Заключение таких договоров не противоречит закону, так как согласно действующему гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и другими правовыми актами, и включить в него элементы различных договоров, предусмотренных законом и иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).
Гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора, то есть право сторон включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Поэтому, заключая договор купли-продажи квартиры, стороны могут внести в него условие о пожизненном проживании продавца квартиры (и (или) членов его семьи).
Этот вид отчуждения жилых помещений становится достаточно популярным, так как значительная часть граждан России пожилого возраста находится практически за чертой бедности и этот вид сделки позволяет, не расставаясь со своим жильем, иметь постоянный источник дохода.
Договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием имеет свои преимущества и недостатки - как для продавцов, так и для покупателей.
Преимушества и недостатки сделки купли-продажи для продавца
- Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.
- У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.
- В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.
- Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае, для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд.
- Есть риск, что "покупатель" окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти "продавца", будет своими действиями этому способствовать.
Преимушества и недостатки сделки купли-продажи для покупателя
- Квартира приобретается практически "даром" - рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры.
- Для того чтобы стать полноценным собственником и въехать в квартиру, придется ждать неопределенный период времени (до смерти рентополучателя).
- Рентополучатель может потребовать расторжения договора, если ему покажется, что плательщик ренты недостаточно добросовестно выполняет свои условия. Этот вопрос придется скорее всего решать в судебном порядке.
В настоящее время все разновидности договора ренты подробно и четко регламентированы в ГК РФ.
Гражданский кодекс РФ предусматривает две формы отчуждения имущества под выплату ренты:
- постоянная рента;
- пожизненная рента.
Если пожизненная рента установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, предметом отчуждения может быть только недвижимое имущество.
Какова суть договора ренты?
Ренту можно определить как доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый в форме процента с предоставляемого в аренду или передаваемого в собственность имущества. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется взамен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).
Кто может выступать в роли рентоплателыиика?
Гражданский кодекс РФ не предусматривает никаких ограничений для рентоплателыцика. Платить ренту может как гражданин, так и организация.
Существуют ли какие-то специальные организации, заключающие подобные договоры с гражданами?
Да, существуют. В Москве, например, действует государственное предприятие "Московская социальная гарантия", уполномоченное Правительством Москвы заключать договоры о пожизненном содержании с иждивением за передачу квартир в собственность города. Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются Моссоцгарантией на добровольной основе с гражданами определенных категорий", а именно с:
- одинокими пенсионерами, супружескими парами и семейными парами, достигшими возраста 65 лет;
- одинокими инвалидами 1-й группы, достигшими возраста 55 лет;
- одинокими инвалидами 2-й группы, достигшими возраста 60 лет.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств договоры могут заключаться с пенсионерами и инвалидами, имеющими меньший возраст или не относящимися к категории одиноких. Решение по данному вопросу принимает комиссия, создаваемая Комитетом социальной защиты населения Москвы (Распоряжение мэра г. Москвы от 19. 01. 98 г. <<0 совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы").
Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются с указанными лицами, если они являются собственниками жилья (ЖСК, приватизированное, полученное в результате приобретения права наследства и т. д.) и на занимаемой ими площади не зарегистрированы другие граждане, жилое помещение не продано, не заложено, не находится в споре и под запрещением (арестом), не сдано в аренду или поднаем.
Кто может быть рентополучателем?
Согласно ранее действовавшему ГК РСФСР 1964 г. получателем ренты по данному договору могли быть только нетрудоспособные по возрасту и по здоровью лица. Ныне действующий ГК РФ таких ограничений не предусматривает. Однако на практике сделки купли-продажи с условием пожизненного содержания заключаются в основном с пожилыми одинокими людьми.
Получателем постоянной ренты может быть как юридическое лицо, так и гражданин. При этом право на получение постоянной ренты имеет только некоммерческая организация, то есть та, которая в своей деятельности не преследует цели извлечения прибыли (общественные организации, благотворительные фонды, религиозные организации).
Может ли быть установлена пожизненная рента для нескольких рентополучателей?
Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Пожизненная рента может быть установлена одновременно в пользу нескольких граждан, доли которых признаются равными, если иное не предусмотрено договором.
Со смертью одного из рентополучателей выплаты не прекращаются, доля умершего переходит к пережившим его рентополучателям.
Чем пожизненная рента отличается от пожизненного содержания с иждивением?
В принципе пожизненное содержание с иждивением рассматривается как разновидность пожизненной ренты. Однако разница между договорами купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания и с условием пожизненной ренты весьма значительна. Заключается она в том, что в первом случае обеспечением переданной в собственность квартиры является так называемое удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т. д. Во втором случае получателю ренты периодически выплачивается только денежная сумма, определенная в договоре.
Таким образом, договор с условием пожизненного содержания носит не только материальный, но и личностный характер, определяемый взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. В связи с этим часто возникают конфликты именно личного, а не правового характера - ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением строится на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты. Практика показывает, что основной причиной расторжения договора, предусматривающего пожизненное содержание, является не нарушение плательщиком своих обязательств, а конфликты и разрыв в личных отношениях сторон. Как правило, именно разногласия личного характера ложатся в основу взаимных обвинений, в том числе и материального характера. Поэтому в договоре следует предусмотреть не только имущественные обязательства, но и положения, сопряженные с личными взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора.
Какие положения необходимо внести в договор ренты?
Прежде всего нужно четко определить объем содержания и подробно расписать все обязанности плательщика ренты. В договор желательно внести все существенные условия содержания и порядок его предоставления (медицинское обслуживание, режим покупки продуктов и приготовления пищи, случаи осуществления надомного ухода, госпитализации, порядок оплаты коммунальных услуг и др.). Чем подробнее в договоре будут определены все его условия, тем больше вероятность того, что в дальнейшем не возникнут споры относительно предполагаемого объема содержания. Целесообразно также определить рублевый эквивалент объема содержания. Его стоимость в месяц не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
В договоре необходимо предусмотреть условие о том, что все соглашения, устные договоренности, которые имели место между сторонами до заключения договора, теряют свою силу с момента подписания договора. Это
предотвратит попытки получателя ренты в дальнейшем ссылаться на "ранее достигнутые договоренности".
Большинство исков получателей ренты о расторжении договора мотивируются тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии ему оказывались плательщиком ренты. Доводы ответчика о том, что содержание получателя ренты соответствует его запросам и условиям договора, не имеют должного значения, поскольку объем содержания, предоставленный в натуре, практически невозможно доказать, а при исследовании самого договора зачастую выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты, что в конечном счете ставит под вопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнении договора.
В договор должно быть внесено условие об увеличении или уменьшении объема содержания в зависимости от состояния получателя ренты.
Стоит подумать о внесении в договор условия о порядке учета предоставленных услуг. При этом сторонами может быть подписан двухсторонний акт о предоставленном содержании, гарантирующий, что описанный объем содержания плательщиком ренты будет действительно предоставлен.
Договором должно быть предусмотрено, кем должны исполняться обязательства: лично плательщиком ренты или третьими лицами. Таким образом, в случае возникновения между сторонами конфликтов личного характера услуги по содержанию получателя ренты могли бы оказываться третьими лицами, естественно, за счет плательщика ренты.
В договоре следует оговорить взаимоприемлемую стоимость выкупной цены. Сделать это стоит вот почему. Одним из требований к плательщику ренты в случае доказанности существенного нарушения им условий договора может быть требование получателя ренты о выплате ему выкупной цены (п. 2 ст. 605 ГК
)2
РФ). Если имущество передано плательщику ренты бесплатно, то при отсутствии в договоре указания на размер выкупной цены последняя складывается из годовой суммы выплаченных платежей (не менее 2 минимальных размеров оплаты труда в месяц) и стоимости недвижимости.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). Если этот пункт внесен в договор, это поможет в дальнейшем избежать тупиковых ситуаций при возникновении между сторонами личных конфликтов, которые впоследствии, как правило, перерастают в разногласия относительно объема предоставляемых услуг. Важно также определить объем предоставляемых услуг, который не может быть меньше 2 установленных минимальных размеров оплаты труда в месяц.
Какие документы необходимо представить для регистрации договора пожизненного содержания с иждивением?
Для составления грамотного договора необходимо обратиться к нотариусу. Договор может быть составлен только в присутствии обоих его участников, имеющих при себе паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру и справку БТИ. Для государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением необходимы:
- заявление на государственную регистрацию, составленное по установленной форме;
- договор пожизненного содержания с иждивением (оригинал);
- договор пожизненного содержания с иждивением (копия с печатью налоговой инспекции);
- передаточный акт, заверенный либо нотариусом, либо в жилищно-эксплуатационной организации (копия);
- квитанция об оплате регистрационных сборов;
- справка БТИ.
В каком случае договор пожизненного содержания с иждивением или договор пожизненной ренты может быть расторгнут?
Во-первых, договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае все возвращается в прежнее положение: рентополучатель вновь становится собственником квартиры, а плательщик ренты перестает нести какие-либо обязательства по отношению к нему.
Во-вторых, договор пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты может быть расторгнут получателем ренты в случаях:
- утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые рентополучатель не отвечает;
- "существенного нарушения" плательщиком ренты своих обязательств (ст. 605 ГК РФ). (В случаях разрешения споров в судебном порядке это положение вызывает множество споров и возражений сторон.)
Обычно под "существенным нарушением договора" понимают систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие-либо негативные последствия для другой стороны. Поэтому в договоре следует оговорить, что именно стороны подразумевают под существенным нарушением условий договора.
Как правило, такие договоры заключаются с пожилыми одинокими людьми. Однако вполне возможна ситуация, когда у получателя ренты вдруг появится дальний родственник, претендующий на его квартиру. Это может в корне изменить взгляд получателя ренты на добросовестность исполнения обязательств плательщика ренты. При этом личные конфликты грозят перерасти в правовые
14
(насколько предоставляемые услуги соответствуют содержанию договора). Под сомнение может быть поставлена и действительность самого договора.
В случае возникновения судебного спора между сторонами до вынесения решения судом проходит, как правило, весьма длительный промежуток времени, в течение которого исполнение договорных отношений плательщиком ренты приостанавливается.
Какие доказательства существенного нарушения договора могут быть предъявлены рентополучателем в суде?
Если условия договора ренты постоянно нарушаются и расторгнуть договор по соглашению сторон не удается, получатель ренты (продавец) может обратиться в суд с требованием о расторжении договора. В суде будет необходимо доказать факты существенного нарушения договора. Иными словами, прежде чем предъявить иск, нужно заняться сбором доказательств. Ими могут быть:
- претензии, составляемые рентополучателем после каждого нарушения;
- чеки, если рентополучатель покупает какие-либо продукты или вещи, которые по договору должен приобретать рентоплателыцик;
- показания свидетелей;
- другие документы, подтверждающие нарушение ответчиком принятых на себя обязательств.
Может ли плательшик ренты в случае возникновения спора предъявить встречные требования о замене пожизненного содержания периодическими рентными платежами?
Да, такое право у плательщика ренты есть. Однако подобные встречные иски не удовлетворяются судом по ряду причин. Прежде всего это обусловлено характером
15
договора. Заключая договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, сторона - получатель ренты рассчитывает прежде всего на предоставление ей услуг по содержанию в натуре, так как по состоянию здоровья не в состоянии вести домашнее хозяйство. При этом плательщик ренты не сможет опровергнуть доводов истца о невыполнении условий договора, даже если существенность и доказанность последних вызывает сомнение. Отказывая в таком иске, суд основывается прежде всего на том, что получатель ренты нуждается в уходе и оказании услуг по содержанию в натуре.
Может ли квартира, переданная в собственность
на условиях пожизненного содержания
с иждивением, каким-либо образом отчуждена?
Отчуждение недвижимого имущества, переданного в собственность на условиях пожизненного содержания с иждивением, допускается только с согласия получателя ренты. При этом механизм получения такого согласия и его форма (устная, письменная или нотариальная) четко не определяемы, что иногда порождает некоторые сложности. Можно посоветовать оформить такое согласие в письменной форме с заверением подписи. В любом случае, такое оформление снимет в дальнейшем все вопросы относительно факта согласия получателя ренты на смену стороны по исполнению обязательств.
Следует иметь в виду, что в соответствии с гражданским законодательством при переходе прав собственности на "обремененное" рентой имущество устанавливается так называемая субсидарная (совместная) ответственность за неисполнение обязательств по договору (п. 2 ст. 586 ГК РФ). Из этого следует, что, если вами, например, продана приобретенная по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания квартира, то в случае неисполнения новым плательщиком ренты условий договора к вам может быть предъявлено требование об исполнении таких обязательств или применены другие санкции, предусмотренные положениями о ренте. При этом вы будете вправе предъявлять требования к основному должнику (ст. 399 ГК РФ). Для того чтобы избежать такой ответственности, в договор купли-продажи с пожизненным содержанием необходимо внести условие о том, что при отчуждении обремененного рентой имущества с согласия получателя ренты вы не отвечаете перед последним по обязательствам лиц, приобретших право собственности на такое имущество.
|