ПРАВО РОССИИ (последнее)
Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора
Актуальные публикации по вопросам российского права.
Одним из основных принципов современного гражданского и частного права
является принцип свободы договора, который получил свое законодательное закрепление
в ст.8 Конституции РФ, провозгласившей свободу экономической деятельности,
и в ст.1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны
в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за
исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК
РФ, иным законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом, есть основания рассматривать свободу заключения договора
как неотъемлемую и наиболее значимую по своему правовому и практическому смыслу
часть принципа свободы договора.
Представляется, что свобода заключения договора выражается в следующих
элементах, имеющих решающее значение для договорного права:
1) праве участников гражданского оборота самостоятельно решать, следует
им заключать договор или нет;
2) установлении для граждан и юридических лиц реальной свободы в выборе
контрагента по договору;
3) юридическом равенстве сторон в процессе достижения соглашения;
4) самостоятельности сторон в определении вида (разновидности) договора,
которому они хотят подчинить свои правоотношения;
5) возможности заключить договор, в котором содержаться элементы различных
договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом (смешанный договор);
6) праве сторон самостоятельно вести переговоры с целью достижения соглашения
путем использования любых правомерных способов и без ограничения во времени,
а также в решении вопроса о целесообразности продолжения переговоров;
7) регулировании взаимоотношений участников договора преимущественно
диспозитивными (дозволительными) нормами, которые действуют только в том случае,
если иное правило не предусмотрено в самом договоре, разработанном сторонами.
Кроме этого, ГК РФ значительно расширил правоспособность коммерческих
организаций, сферу применения договора, увеличил круг объектов, по поводу
которых возможно заключение договора, что, безусловно, позитивно отразилось
на развитии рыночных отношений.
Каждый из перечисленных элементов имеет собственное содержание, которое
можно проследить с помощью анализа положений ГК РФ.
Вместе с этим крайне важно подчеркнуть, что свобода договора вообще и
свобода заключения конкретного договора не может быть абсолютной, ибо человек,
живя в обществе, не может быть абсолютно свободен. Он должен соблюдать правила
этого общества, по которым свобода одного не должна нарушать свободы другого.
Человек отчуждает свою свободу, как писал Руссо, за благо жить в обществе*(1).
Беспредел в договорном праве неизбежно привел бы к злоупотреблениям правами,
к анархии в экономике, а в конечном итоге - к подрыву государственности.
Поэтому закон устанавливает пределы свободного волеизъявления участников
гражданского оборота, желающих вступить друг с другом в договорные отношения.
На наш взгляд, основанием для вмешательства государства в регулирование договорных
отношений могут быть положения ч.2 п.2 ст.1 ГК РФ, а именно: необходимость
защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных
интересов других лиц, обеспечение обороноспособности страны и безопасности
государства.
В то же время, устанавливая рамки дозволительного поведения участников
договорных правоотношений, государство должно ограничить свое произвольное
вмешательство в частные дела, чтобы избежать возврата к существовавшим ранее
командно-административным методам управления экономикой.
Одним из институтов, который определяет пределы свободы заключения договора
в целях защиты прав и законных интересов других лиц, является преимущественное
право на заключение договора.
Преимущественное право на заключение договора (как самостоятельный институт
гражданского права) в наиболее полном виде сформулировано применительно к
продаже доли в праве общей собственности (ст.250 ГК РФ). Данная норма не является
новеллой для нового российского гражданского законодательства. Положения о
преимущественном праве покупки были отражены как в ГК РСФСР 1964 г. (ст.120),
так и в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.
(п.4 ст.46). Однако ст.250 ГК РФ содержит некоторые новые правила, которые
необходимо учитывать в практике.
Одно из них касается продажи доли в праве общей собственности с публичных
торгов. Прежнее законодательство (ст.120 ГК РСФСР) исходило из того, что право
преимущественной покупки применяется во всех случаях кроме продажи имущества
с публичных торгов. Нововведение заключается в том, что публичные торги для
продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех
участников долевой собственности могут проводиться только в случаях, предусмотренных
законом. К таковым относятся: проведение публичных торгов в порядке исполнения
решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством
(ст.255 ГК); реализация заложенного имущества (ст.350 ГК)*(2).
Еще одно новое положение заключается в распространении правил о преимущественной
покупке на случаи отчуждения доли по договору мены.
Статья 250 ГК РФ не содержит также ограничения, ранее существовавшего
для граждан (ст.106 ГК РСФСР), относительно возможности иметь в собственности
только один жилой дом или его часть, поскольку это положение противоречит
не только Конституции РФ и другим законодательным актам, но и новым экономическим
отношениям.
Институт права преимущественной покупки (преимущественного права на заключение
договора) можно рассматривать с точки зрения императивного предписания, устанавливающего
изъятие из принципа свободы договора (ст.1 и 421 ГК РФ), так как при продаже
доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой
собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли на условиях,
предложенных посторонним лицом. Следовательно, продавец доли в праве общей
собственности утрачивает возможность заключить договор с любым контрагентом
по своему выбору, если ее захотят купить совладельцы или один из них.
Пределы свободы договора установлены и для потенциальных покупателей
- участников права общей собственности ввиду того, что они лишаются права
настаивать на включении в договор купли-продажи приемлемых для них условий.
Это требование может быть просто отвергнуто продавцом.
Обязанности продавца перед остальными владельцами общей долевой собственности
прекращаются после того, как он в письменной форме предупредил их о намерении
продать свою долю постороннему лицу с указанием условий, на которых производится
продажа, а те отказались от покупки или не приобрели продаваемую долю в праве
собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности
на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения.
Письменная форма сообщения может быть соблюдена путем непосредственного
вручения извещения; уведомления о продаже через нотариальную контору и т.д.
Молчание участников общей долевой собственности расценивается законом
как отказ от преимущественного права покупки. Не могут служить доказательством
использования ими права преимущественной покупки возражения личного характера
(например, отсутствие у участников достаточных денежных средств).
В случае несоблюдения продавцом доли в праве общей собственности требований
ст.250 ГК любой участник общей долевой собственности вправе в течение трех
месяцев обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей
покупателя, то есть воспользоваться специальным способом защиты своих гражданских
прав. Трехмесячный срок должен исчисляться с момента получения уведомления.
Положения о праве преимущественной покупки получили отражение в судебной
практике. Так, суд удовлетворил иск гражданина о признании за ним преимущественного
права на покупку доли дома и переводе на него прав и обязанностей покупателя
на том основании, что, вопреки достигнутому ранее соглашению с продавцом -
участником общей долевой собственности на жилой дом, последний заключил договор
купли-продажи с посторонним лицом на иных условиях, не известив об этом других
сособственников*(3).
Конкретные случаи нарушения права преимущественной покупки отражены и
в материалах судебно-арбитражной практики. Президиум Высшего Арбитражного
Суда РФ постановил состоявшиеся по делу решение и постановления отменить и
дело направить на новое рассмотрение в связи с отсутствием судебной оценки
доводов истца о том, что его право преимущественной покупки доли в объекте
незавершенного строительства оказалось нарушенным вследствие продажи этой
доли постороннему лицу*(4).
Поскольку все участники общей долевой собственности имеют равные права
на заключение договора купли-продажи или мены, то договор должен быть заключен
с тем из них, кто первый откликнется на извещение продавца.
Следует отметить, что нормы ст.250 ГК не могут применяться к иным договорам
(кроме договоров купли-продажи и мены), направленным на отчуждение доли. Например,
если имущество переходит к постороннему лицу на основании договора дарения,
то положения о праве преимущественной покупки не действуют.
Не исключены и проблемы в защите прав участников общей долевой собственности,
особенно при отчуждении имущества по договору мены, так как предоставление
продавцу имущества, равноценного тому, на которое претендует владелец доли
по договору мены, может оказаться для участников невозможным. Следовательно,
не исключено, что под видом договоров мены будут заключаться договоры купли-продажи.
В таких случаях договор должен признаваться недействительным как притворная
сделка (ст.170 ГК).
Возможна и обратная ситуация, когда под видом купли-продажи совершается
обмен. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев в порядке надзора
материалы дела по иску прокурора о признании недействительным договора купли-продажи
железнодорожной ветки, заключенного между филиалом акционерного общества и
акционерным обществом закрытого типа, и о возврате сторон в первоначальное
положение, пришел к заключению, что вывод арбитражного суда об установлении
между сторонами договорных правоотношений по купле-продаже железнодорожной
ветки является неправомерным, так как фактически состоялся незаконный ее обмен
на два морозильных шкафа. Это обстоятельство послужило одним из оснований
для признания договора незаключенным*(5).
Регулирование института преимущественного права на заключение договора
не ограничивается только ст.250 ГК РФ. Указ Президента РФ "О реализации конституционных
прав граждан на землю *(6) от 7 марта 1996 г. N 337 допускает совершение возмездных
сделок по отчуждению земельных долей при непременном соблюдении прав участников
на преимущественную покупку доли в праве общей собственности.
Сдельные положения о преимущественном праве на заключение договора можно
встретить в других статьях ГК, в некоторых законодательных актах, посвященных
регулированию правоотношений иного характера.
В соответствии со ст.621 ГК преимущественное право на заключение договора
аренды на новый срок принадлежит арендатору, если он надлежащим образом исполняет
свои обязательства. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя
о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если
такой срок в договоре не определен, то в разумный срок до окончания действия
договора.
Частным случаем реализации ст.621 ГК является Указ Президента РФ "О некоторых
мерах по усилению государственной поддержки науки и высших учебных заведений"*(7)
от 27 марта 1996 г. N 424, которым установлено преимущественное право высших
учебных заведений на продление договора аренды находящихся в федеральной собственности
нежилых помещений, используемых для учебной или преподавательской работы*(8).
Право арендатора на возобновление договора аренды обеспечивается судебной
защитой*(9).
Первоочередное право арендатора нежилых помещений на возобновление договора
сохраняется и в том случае, если до окончания срока аренды собственник площади
проводит конкурс на право заключить очередной договор. Однако при проведении
конкурса в его условиях должно быть обязательно предусмотрено, что новый договор
с посторонним лицом может быть заключен только после истечения срока действия
первоначального договора, в противном случае конкурс может быть признан судом
недействительным по иску арендатора.
По итогам конкурса арендатор вправе требовать от арендодателя возобновления
с ним договора на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем
конкурса, независимо от того, являлся арендатор участником конкурса или нет.
Если арендодатель уклоняется от заключения договора, то арендатор вправе обратиться
в суд с требованием об обязании арендодателя заключить договор на условиях,
предложенных победителем конкурса. Если в нарушение этого права арендодатель
заключит договор с победителем конкурса, то арендатор может требовать в судебном
порядке признания этого акта недействительным и возобновления первоначального
соглашения*(10).
Арендатор утрачивает право на заключение договора не только тогда, когда
он исполняет свои обязанности ненадлежащим образом, но и когда арендодатель
более не намерен сдавать это имущество в аренду, о чем может быть указано
в самом договоре аренды.
В целях защиты прав арендатора, добросовестно выполняющего свои обязательства,
установлено, что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора
на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил
договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе потребовать в судебном
порядке перевода на себя прав и обязанностей по вновь заключенному договору
и возмещения убытков либо только возмещения убытков (п.1 ст.621 ГК РФ).
Бремя доказывания состоятельности требований возлагается на арендатора,
который обязан представить в суд документы, подтверждающие намерение собственника
сдать другому претенденту имущество, ранее находившееся у него в аренде по
договору, срок которого истек, или факт передачи этого имущества в аренду
другому субъекту. Кроме того, арендатор должен доказать, что он не нарушал
условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор на условиях,
на которых арендодатель заключил или предполагает заключить договор аренды
с другим лицом.
В удовлетворении требования арендатора может быть отказано, если арендодатель
не желает в дальнейшем сдавать имущество в аренду.
Правом на обращение в суд о понуждении арендодателя возобновить договор
аренды обладает только сам арендатор. В ином случае суд должен отказать в
удовлетворении исковых требований*(11).
В соответствии с п.2 ст.93 ГК РФ участники общества с ограниченной ответственностью
пользуются правом преимущественной покупки доли (ее части) в уставном капитале
общества в случае ее продажи. При этом им предоставлено право самостоятельно
устанавливать порядок отчуждения, а если таковой не установлен, то применяется
диспозитивное правило: участники общества пользуются правом преимущественной
покупки доли участника (ее части) пропорционально размерам своей доли в течение
месяца со дня извещения о продаже.
Правом преимущественной покупки акций обладают акционеры закрытого акционерного
общества (п.2 ст.97 ГК РФ).
Особенности реализации права преимущественной покупки акций и ценных
бумаг установлены в Федеральном законе "Об акционерных обществах" от 26 декабря
1995 г.*(12). В соответствии с ч.4 п.3 ст.7 указанного закона акционеры закрытого
общества имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими
акционерами этого общества, по цене, предложенной посторонним лицом. Данная
норма носит императивный характер, то есть ее действие не может быть ограничено
договором о создании общества либо уставом.
Преимущественное право на приобретение акций может быть реализовано самим
закрытым обществом при одновременном наличии двух условий: если это право
предусмотрено уставом общества и если акционеры этого общества не использовали
свое преимущественное право на приобретение акций.
Продолжает оставаться спорным вопрос о применении преимущественного права
на приобретение членами акционерного общества акций, отчуждаемых одним из
акционеров по договору мены лицу, которое не является акционером общества.
Однозначно этот вопрос не решен ни в акционерном законодательстве, ни в судебно-арбитражной
практике. На наш взгляд, применить принцип преимущественного права к данным
отношениям можно, применив по аналогии п.5 ст.250 ГК РФ, где идет речь о применении
преимущественного права покупки к случаям отчуждения доли в праве общей собственности
по договору мены. На такое же решение проблемы ориентирует п.2 ст.567 ГК РФ,
согласно которому к договору мены применяются правила купли-продажи, если
это не противоречит существу мены. Однако здесь также существует реальная
опасность совершения договора мены акций с целью прикрыть договор купли-продажи
(подобная ситуация уже упоминалась).
Уставом открытого общества может быть предусмотрено, что в случае размещения
посредством открытой подписки голосующих акций и ценных бумаг, конвертируемых
в голосующие акции, с их оплатой деньгами, право преимущественного приобретения
этих ценных бумаг принадлежит акционерам - владельцам голосующих акций общества
(ст.40, 41 Закона "Об акционерном обществе").
В числе других случаев преимущественного права на заключение договора
ГК РФ называет заключение наймодателем договора с нанимателем о найме жилого
помещения на новый срок (ст.684); заключение между правообладателем и пользователем
на новый срок договора коммерческой концессии (ст.1035). Если предмет публичного
конкурса составляет создание произведения науки, литературы или искусства
и условиями конкурса не предусмотрено иное, то лицо, объявившее публичный
конкурс, приобретает преимущественное право на заключение с автором произведения,
удостоенного обусловленной награды, договора об использовании произведения
(ст.1060).
Случаи установления права преимущественного заключения договора зафиксированы
не только в ГК РФ. Данный институт отражен и в некоторых других правовых актах.
В соответствии со ст.25 Федерального закона "О Музейном фонде РФ и музеях
в РФ" от 26 мая 1996 г.*(13) государству предоставлено преимущественное право
покупки музейных предметов и музейных коллекций негосударственной части Музейного
фонда РФ, что объясняется высокой национальной значимостью предмета договора.
В отдельных случаях преимущественное право на заключение договора может
быть усилено запретом на заключение договоров с посторонними лицами. Так,
национальным паркам предоставлено исключительное право приобретать земельные
участки, находящиеся у иных пользователей и собственников в границах национальных
парков*(14).
Преимущественное право на приобретение производственных помещений ликвидируемых
организаций по добыче (переработке) угля или их аренду для организации предпринимательской
деятельности предусматривается для высвобождаемых при ликвидации этих организаций
работников*(15).
Поскольку драгоценные камни являются особым предметом договора, то Комитету
РФ по драгоценным камням, Центральному банку РФ предоставлено право их преимущественной
покупки в определенных объемах*(16).
Ряд рассмотренных случаев, предусматривающих преимущественное право на
заключение договоров, не является исчерпывающим. Сходные по своей юридической
природе правила имеют место, в частности, в законодательстве о приватизации*(17),
о защите прав потребителей.
Пределы свободы заключения договора не ограничиваются только институтом
преимущественного права на заключение договора. Законодатель устанавливает
определенные пределы свободного волеизъявления потенциальных партнеров по
договору в зависимости от: характера деятельности и правового положения субъектов
гражданского права (например, заключение публичных договоров, заключение договоров
организациями-монополистами); способа заключения договора (договор присоединения);
предмета и формы договора (заключение договоров в отношении ограниченно оборотоспособных
объектов, необходимость придать договору определенную форму).
Кроме этого, законодатель определяет случаи обязательного заключения
договора (например, договоров для обеспечения государственных нужд), обязывает
стороны соблюдать императивные предписания, которые не могут не учитываться
партнерами по договору.
_____________________
*(1) Халфина P.O. Современный рынок: правила игры. М., 1993. С.65.
*(2) См. также п.4 Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию
ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 г. N 293 // Собрание законодательства
РФ. 1996. N 10. Ст.880.
*(3) Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 марта 1993 г.
// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. N 7. С. 2-13.
*(4) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта
1996 г. N 8527/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 6. С.67-69.
*(5) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта
1996 г. N 313/96 (38-909/502) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996.
N 6. С.82-83.
*(6) Собрание законодательства РФ. 1996. N 10. С.880.
*(7) Собрание законодательства РФ. 1996. N 14. С.1428.
*(8) См. также ст.39 Закона РФ "Об образовании" (в редакции ФЗ от 13
января 1996 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. С.150.
*(9) Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября
1993 г. N С-13/ОП-276 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993. N 11.
С.104-105.
*(10) См. письмо Высшего Арбитражного Суда РФ "Об отдельных рекомендациях
по судебно-арбитражной практике от 28 июля 1995 г. N С1-7/ОП-434 // Вестник
Высшего Арбитражного Суда РФ. 1995. N 10. С.68-69.
*(11) См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19
марта 1996 г. N 7177/95 //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 6.
С.89.
*(12) Собрание законодательства РФ. 1996. N 1. С.1.
*(13) Собрание законодательства РФ. 1996. N 22. С.2591.
*(14) Ст.12 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях"
от 14 марта 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. N 12. С. 1024.
*(15) См. ст.24 федерального закона "О государственном регулировании
в области добычи и использования угля, об особенностях социальной защиты работников
организаций угольной промышленности" от 20 июня 1996 г. // Собрание законодательства
РФ. 1996. N 26. С.3033.
*(16) Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения о совершении
сделок с природными драгоценными камнями на территории РФ" от 27 июня 1996
г N 759 // Собрание законодательства РФ. 1996. N 27. С.3286.
*(17) См. п.11 Указа Президента РФ "О регулировании арендных отношений
и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного
в аренду" от 14 октября 1992 г. N 1230 // Ведомости Съезда народных депутатов
РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 43. С.2429; п.5.14. Государственной программы
приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 // Собрание актов Президента
РФ и Правительства РФ. 1994. N 1. С.2; Собрание законодательства РФ. 1996.
N 12. С.1064; письмо Государственного комитета РФ по управлению государственным
имуществом "О приватизации имущества предприятия, сданного в аренду" от 29
марта 1994 г. N АИ-6/2378 // Аренда жилых и нежилых помещений: Сборник нормативных
документов с комментариями. М., 1996.
Денисов С.А.
является принцип свободы договора, который получил свое законодательное закрепление
в ст.8 Конституции РФ, провозгласившей свободу экономической деятельности,
и в ст.1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны
в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за
исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК
РФ, иным законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом, есть основания рассматривать свободу заключения договора
как неотъемлемую и наиболее значимую по своему правовому и практическому смыслу
часть принципа свободы договора.
Представляется, что свобода заключения договора выражается в следующих
элементах, имеющих решающее значение для договорного права:
1) праве участников гражданского оборота самостоятельно решать, следует
им заключать договор или нет;
2) установлении для граждан и юридических лиц реальной свободы в выборе
контрагента по договору;
3) юридическом равенстве сторон в процессе достижения соглашения;
4) самостоятельности сторон в определении вида (разновидности) договора,
которому они хотят подчинить свои правоотношения;
5) возможности заключить договор, в котором содержаться элементы различных
договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом (смешанный договор);
6) праве сторон самостоятельно вести переговоры с целью достижения соглашения
путем использования любых правомерных способов и без ограничения во времени,
а также в решении вопроса о целесообразности продолжения переговоров;
7) регулировании взаимоотношений участников договора преимущественно
диспозитивными (дозволительными) нормами, которые действуют только в том случае,
если иное правило не предусмотрено в самом договоре, разработанном сторонами.
Кроме этого, ГК РФ значительно расширил правоспособность коммерческих
организаций, сферу применения договора, увеличил круг объектов, по поводу
которых возможно заключение договора, что, безусловно, позитивно отразилось
на развитии рыночных отношений.
Каждый из перечисленных элементов имеет собственное содержание, которое
можно проследить с помощью анализа положений ГК РФ.
Вместе с этим крайне важно подчеркнуть, что свобода договора вообще и
свобода заключения конкретного договора не может быть абсолютной, ибо человек,
живя в обществе, не может быть абсолютно свободен. Он должен соблюдать правила
этого общества, по которым свобода одного не должна нарушать свободы другого.
Человек отчуждает свою свободу, как писал Руссо, за благо жить в обществе*(1).
Беспредел в договорном праве неизбежно привел бы к злоупотреблениям правами,
к анархии в экономике, а в конечном итоге - к подрыву государственности.
Поэтому закон устанавливает пределы свободного волеизъявления участников
гражданского оборота, желающих вступить друг с другом в договорные отношения.
На наш взгляд, основанием для вмешательства государства в регулирование договорных
отношений могут быть положения ч.2 п.2 ст.1 ГК РФ, а именно: необходимость
защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных
интересов других лиц, обеспечение обороноспособности страны и безопасности
государства.
В то же время, устанавливая рамки дозволительного поведения участников
договорных правоотношений, государство должно ограничить свое произвольное
вмешательство в частные дела, чтобы избежать возврата к существовавшим ранее
командно-административным методам управления экономикой.
Одним из институтов, который определяет пределы свободы заключения договора
в целях защиты прав и законных интересов других лиц, является преимущественное
право на заключение договора.
Преимущественное право на заключение договора (как самостоятельный институт
гражданского права) в наиболее полном виде сформулировано применительно к
продаже доли в праве общей собственности (ст.250 ГК РФ). Данная норма не является
новеллой для нового российского гражданского законодательства. Положения о
преимущественном праве покупки были отражены как в ГК РСФСР 1964 г. (ст.120),
так и в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.
(п.4 ст.46). Однако ст.250 ГК РФ содержит некоторые новые правила, которые
необходимо учитывать в практике.
Одно из них касается продажи доли в праве общей собственности с публичных
торгов. Прежнее законодательство (ст.120 ГК РСФСР) исходило из того, что право
преимущественной покупки применяется во всех случаях кроме продажи имущества
с публичных торгов. Нововведение заключается в том, что публичные торги для
продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех
участников долевой собственности могут проводиться только в случаях, предусмотренных
законом. К таковым относятся: проведение публичных торгов в порядке исполнения
решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством
(ст.255 ГК); реализация заложенного имущества (ст.350 ГК)*(2).
Еще одно новое положение заключается в распространении правил о преимущественной
покупке на случаи отчуждения доли по договору мены.
Статья 250 ГК РФ не содержит также ограничения, ранее существовавшего
для граждан (ст.106 ГК РСФСР), относительно возможности иметь в собственности
только один жилой дом или его часть, поскольку это положение противоречит
не только Конституции РФ и другим законодательным актам, но и новым экономическим
отношениям.
Институт права преимущественной покупки (преимущественного права на заключение
договора) можно рассматривать с точки зрения императивного предписания, устанавливающего
изъятие из принципа свободы договора (ст.1 и 421 ГК РФ), так как при продаже
доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой
собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли на условиях,
предложенных посторонним лицом. Следовательно, продавец доли в праве общей
собственности утрачивает возможность заключить договор с любым контрагентом
по своему выбору, если ее захотят купить совладельцы или один из них.
Пределы свободы договора установлены и для потенциальных покупателей
- участников права общей собственности ввиду того, что они лишаются права
настаивать на включении в договор купли-продажи приемлемых для них условий.
Это требование может быть просто отвергнуто продавцом.
Обязанности продавца перед остальными владельцами общей долевой собственности
прекращаются после того, как он в письменной форме предупредил их о намерении
продать свою долю постороннему лицу с указанием условий, на которых производится
продажа, а те отказались от покупки или не приобрели продаваемую долю в праве
собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности
на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения.
Письменная форма сообщения может быть соблюдена путем непосредственного
вручения извещения; уведомления о продаже через нотариальную контору и т.д.
Молчание участников общей долевой собственности расценивается законом
как отказ от преимущественного права покупки. Не могут служить доказательством
использования ими права преимущественной покупки возражения личного характера
(например, отсутствие у участников достаточных денежных средств).
В случае несоблюдения продавцом доли в праве общей собственности требований
ст.250 ГК любой участник общей долевой собственности вправе в течение трех
месяцев обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей
покупателя, то есть воспользоваться специальным способом защиты своих гражданских
прав. Трехмесячный срок должен исчисляться с момента получения уведомления.
Положения о праве преимущественной покупки получили отражение в судебной
практике. Так, суд удовлетворил иск гражданина о признании за ним преимущественного
права на покупку доли дома и переводе на него прав и обязанностей покупателя
на том основании, что, вопреки достигнутому ранее соглашению с продавцом -
участником общей долевой собственности на жилой дом, последний заключил договор
купли-продажи с посторонним лицом на иных условиях, не известив об этом других
сособственников*(3).
Конкретные случаи нарушения права преимущественной покупки отражены и
в материалах судебно-арбитражной практики. Президиум Высшего Арбитражного
Суда РФ постановил состоявшиеся по делу решение и постановления отменить и
дело направить на новое рассмотрение в связи с отсутствием судебной оценки
доводов истца о том, что его право преимущественной покупки доли в объекте
незавершенного строительства оказалось нарушенным вследствие продажи этой
доли постороннему лицу*(4).
Поскольку все участники общей долевой собственности имеют равные права
на заключение договора купли-продажи или мены, то договор должен быть заключен
с тем из них, кто первый откликнется на извещение продавца.
Следует отметить, что нормы ст.250 ГК не могут применяться к иным договорам
(кроме договоров купли-продажи и мены), направленным на отчуждение доли. Например,
если имущество переходит к постороннему лицу на основании договора дарения,
то положения о праве преимущественной покупки не действуют.
Не исключены и проблемы в защите прав участников общей долевой собственности,
особенно при отчуждении имущества по договору мены, так как предоставление
продавцу имущества, равноценного тому, на которое претендует владелец доли
по договору мены, может оказаться для участников невозможным. Следовательно,
не исключено, что под видом договоров мены будут заключаться договоры купли-продажи.
В таких случаях договор должен признаваться недействительным как притворная
сделка (ст.170 ГК).
Возможна и обратная ситуация, когда под видом купли-продажи совершается
обмен. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев в порядке надзора
материалы дела по иску прокурора о признании недействительным договора купли-продажи
железнодорожной ветки, заключенного между филиалом акционерного общества и
акционерным обществом закрытого типа, и о возврате сторон в первоначальное
положение, пришел к заключению, что вывод арбитражного суда об установлении
между сторонами договорных правоотношений по купле-продаже железнодорожной
ветки является неправомерным, так как фактически состоялся незаконный ее обмен
на два морозильных шкафа. Это обстоятельство послужило одним из оснований
для признания договора незаключенным*(5).
Регулирование института преимущественного права на заключение договора
не ограничивается только ст.250 ГК РФ. Указ Президента РФ "О реализации конституционных
прав граждан на землю *(6) от 7 марта 1996 г. N 337 допускает совершение возмездных
сделок по отчуждению земельных долей при непременном соблюдении прав участников
на преимущественную покупку доли в праве общей собственности.
Сдельные положения о преимущественном праве на заключение договора можно
встретить в других статьях ГК, в некоторых законодательных актах, посвященных
регулированию правоотношений иного характера.
В соответствии со ст.621 ГК преимущественное право на заключение договора
аренды на новый срок принадлежит арендатору, если он надлежащим образом исполняет
свои обязательства. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя
о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если
такой срок в договоре не определен, то в разумный срок до окончания действия
договора.
Частным случаем реализации ст.621 ГК является Указ Президента РФ "О некоторых
мерах по усилению государственной поддержки науки и высших учебных заведений"*(7)
от 27 марта 1996 г. N 424, которым установлено преимущественное право высших
учебных заведений на продление договора аренды находящихся в федеральной собственности
нежилых помещений, используемых для учебной или преподавательской работы*(8).
Право арендатора на возобновление договора аренды обеспечивается судебной
защитой*(9).
Первоочередное право арендатора нежилых помещений на возобновление договора
сохраняется и в том случае, если до окончания срока аренды собственник площади
проводит конкурс на право заключить очередной договор. Однако при проведении
конкурса в его условиях должно быть обязательно предусмотрено, что новый договор
с посторонним лицом может быть заключен только после истечения срока действия
первоначального договора, в противном случае конкурс может быть признан судом
недействительным по иску арендатора.
По итогам конкурса арендатор вправе требовать от арендодателя возобновления
с ним договора на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем
конкурса, независимо от того, являлся арендатор участником конкурса или нет.
Если арендодатель уклоняется от заключения договора, то арендатор вправе обратиться
в суд с требованием об обязании арендодателя заключить договор на условиях,
предложенных победителем конкурса. Если в нарушение этого права арендодатель
заключит договор с победителем конкурса, то арендатор может требовать в судебном
порядке признания этого акта недействительным и возобновления первоначального
соглашения*(10).
Арендатор утрачивает право на заключение договора не только тогда, когда
он исполняет свои обязанности ненадлежащим образом, но и когда арендодатель
более не намерен сдавать это имущество в аренду, о чем может быть указано
в самом договоре аренды.
В целях защиты прав арендатора, добросовестно выполняющего свои обязательства,
установлено, что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора
на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил
договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе потребовать в судебном
порядке перевода на себя прав и обязанностей по вновь заключенному договору
и возмещения убытков либо только возмещения убытков (п.1 ст.621 ГК РФ).
Бремя доказывания состоятельности требований возлагается на арендатора,
который обязан представить в суд документы, подтверждающие намерение собственника
сдать другому претенденту имущество, ранее находившееся у него в аренде по
договору, срок которого истек, или факт передачи этого имущества в аренду
другому субъекту. Кроме того, арендатор должен доказать, что он не нарушал
условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор на условиях,
на которых арендодатель заключил или предполагает заключить договор аренды
с другим лицом.
В удовлетворении требования арендатора может быть отказано, если арендодатель
не желает в дальнейшем сдавать имущество в аренду.
Правом на обращение в суд о понуждении арендодателя возобновить договор
аренды обладает только сам арендатор. В ином случае суд должен отказать в
удовлетворении исковых требований*(11).
В соответствии с п.2 ст.93 ГК РФ участники общества с ограниченной ответственностью
пользуются правом преимущественной покупки доли (ее части) в уставном капитале
общества в случае ее продажи. При этом им предоставлено право самостоятельно
устанавливать порядок отчуждения, а если таковой не установлен, то применяется
диспозитивное правило: участники общества пользуются правом преимущественной
покупки доли участника (ее части) пропорционально размерам своей доли в течение
месяца со дня извещения о продаже.
Правом преимущественной покупки акций обладают акционеры закрытого акционерного
общества (п.2 ст.97 ГК РФ).
Особенности реализации права преимущественной покупки акций и ценных
бумаг установлены в Федеральном законе "Об акционерных обществах" от 26 декабря
1995 г.*(12). В соответствии с ч.4 п.3 ст.7 указанного закона акционеры закрытого
общества имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими
акционерами этого общества, по цене, предложенной посторонним лицом. Данная
норма носит императивный характер, то есть ее действие не может быть ограничено
договором о создании общества либо уставом.
Преимущественное право на приобретение акций может быть реализовано самим
закрытым обществом при одновременном наличии двух условий: если это право
предусмотрено уставом общества и если акционеры этого общества не использовали
свое преимущественное право на приобретение акций.
Продолжает оставаться спорным вопрос о применении преимущественного права
на приобретение членами акционерного общества акций, отчуждаемых одним из
акционеров по договору мены лицу, которое не является акционером общества.
Однозначно этот вопрос не решен ни в акционерном законодательстве, ни в судебно-арбитражной
практике. На наш взгляд, применить принцип преимущественного права к данным
отношениям можно, применив по аналогии п.5 ст.250 ГК РФ, где идет речь о применении
преимущественного права покупки к случаям отчуждения доли в праве общей собственности
по договору мены. На такое же решение проблемы ориентирует п.2 ст.567 ГК РФ,
согласно которому к договору мены применяются правила купли-продажи, если
это не противоречит существу мены. Однако здесь также существует реальная
опасность совершения договора мены акций с целью прикрыть договор купли-продажи
(подобная ситуация уже упоминалась).
Уставом открытого общества может быть предусмотрено, что в случае размещения
посредством открытой подписки голосующих акций и ценных бумаг, конвертируемых
в голосующие акции, с их оплатой деньгами, право преимущественного приобретения
этих ценных бумаг принадлежит акционерам - владельцам голосующих акций общества
(ст.40, 41 Закона "Об акционерном обществе").
В числе других случаев преимущественного права на заключение договора
ГК РФ называет заключение наймодателем договора с нанимателем о найме жилого
помещения на новый срок (ст.684); заключение между правообладателем и пользователем
на новый срок договора коммерческой концессии (ст.1035). Если предмет публичного
конкурса составляет создание произведения науки, литературы или искусства
и условиями конкурса не предусмотрено иное, то лицо, объявившее публичный
конкурс, приобретает преимущественное право на заключение с автором произведения,
удостоенного обусловленной награды, договора об использовании произведения
(ст.1060).
Случаи установления права преимущественного заключения договора зафиксированы
не только в ГК РФ. Данный институт отражен и в некоторых других правовых актах.
В соответствии со ст.25 Федерального закона "О Музейном фонде РФ и музеях
в РФ" от 26 мая 1996 г.*(13) государству предоставлено преимущественное право
покупки музейных предметов и музейных коллекций негосударственной части Музейного
фонда РФ, что объясняется высокой национальной значимостью предмета договора.
В отдельных случаях преимущественное право на заключение договора может
быть усилено запретом на заключение договоров с посторонними лицами. Так,
национальным паркам предоставлено исключительное право приобретать земельные
участки, находящиеся у иных пользователей и собственников в границах национальных
парков*(14).
Преимущественное право на приобретение производственных помещений ликвидируемых
организаций по добыче (переработке) угля или их аренду для организации предпринимательской
деятельности предусматривается для высвобождаемых при ликвидации этих организаций
работников*(15).
Поскольку драгоценные камни являются особым предметом договора, то Комитету
РФ по драгоценным камням, Центральному банку РФ предоставлено право их преимущественной
покупки в определенных объемах*(16).
Ряд рассмотренных случаев, предусматривающих преимущественное право на
заключение договоров, не является исчерпывающим. Сходные по своей юридической
природе правила имеют место, в частности, в законодательстве о приватизации*(17),
о защите прав потребителей.
Пределы свободы заключения договора не ограничиваются только институтом
преимущественного права на заключение договора. Законодатель устанавливает
определенные пределы свободного волеизъявления потенциальных партнеров по
договору в зависимости от: характера деятельности и правового положения субъектов
гражданского права (например, заключение публичных договоров, заключение договоров
организациями-монополистами); способа заключения договора (договор присоединения);
предмета и формы договора (заключение договоров в отношении ограниченно оборотоспособных
объектов, необходимость придать договору определенную форму).
Кроме этого, законодатель определяет случаи обязательного заключения
договора (например, договоров для обеспечения государственных нужд), обязывает
стороны соблюдать императивные предписания, которые не могут не учитываться
партнерами по договору.
_____________________
*(1) Халфина P.O. Современный рынок: правила игры. М., 1993. С.65.
*(2) См. также п.4 Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию
ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 г. N 293 // Собрание законодательства
РФ. 1996. N 10. Ст.880.
*(3) Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 марта 1993 г.
// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. N 7. С. 2-13.
*(4) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта
1996 г. N 8527/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 6. С.67-69.
*(5) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта
1996 г. N 313/96 (38-909/502) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996.
N 6. С.82-83.
*(6) Собрание законодательства РФ. 1996. N 10. С.880.
*(7) Собрание законодательства РФ. 1996. N 14. С.1428.
*(8) См. также ст.39 Закона РФ "Об образовании" (в редакции ФЗ от 13
января 1996 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. С.150.
*(9) Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября
1993 г. N С-13/ОП-276 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993. N 11.
С.104-105.
*(10) См. письмо Высшего Арбитражного Суда РФ "Об отдельных рекомендациях
по судебно-арбитражной практике от 28 июля 1995 г. N С1-7/ОП-434 // Вестник
Высшего Арбитражного Суда РФ. 1995. N 10. С.68-69.
*(11) См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19
марта 1996 г. N 7177/95 //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 6.
С.89.
*(12) Собрание законодательства РФ. 1996. N 1. С.1.
*(13) Собрание законодательства РФ. 1996. N 22. С.2591.
*(14) Ст.12 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях"
от 14 марта 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. N 12. С. 1024.
*(15) См. ст.24 федерального закона "О государственном регулировании
в области добычи и использования угля, об особенностях социальной защиты работников
организаций угольной промышленности" от 20 июня 1996 г. // Собрание законодательства
РФ. 1996. N 26. С.3033.
*(16) Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения о совершении
сделок с природными драгоценными камнями на территории РФ" от 27 июня 1996
г N 759 // Собрание законодательства РФ. 1996. N 27. С.3286.
*(17) См. п.11 Указа Президента РФ "О регулировании арендных отношений
и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного
в аренду" от 14 октября 1992 г. N 1230 // Ведомости Съезда народных депутатов
РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 43. С.2429; п.5.14. Государственной программы
приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 // Собрание актов Президента
РФ и Правительства РФ. 1994. N 1. С.2; Собрание законодательства РФ. 1996.
N 12. С.1064; письмо Государственного комитета РФ по управлению государственным
имуществом "О приватизации имущества предприятия, сданного в аренду" от 29
марта 1994 г. N АИ-6/2378 // Аренда жилых и нежилых помещений: Сборник нормативных
документов с комментариями. М., 1996.
Денисов С.А.
Опубликовано 26 января 2005 года
Новые статьи на library.by:
ПРАВО РОССИИ:
Комментируем публикацию: Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора
подняться наверх ↑
ССЫЛКИ ДЛЯ СПИСКА ЛИТЕРАТУРЫ
По стандарту ВАК Республики Беларусь
Стандарт используется в белорусских учебных заведениях различного типа.
По ГОСТу Российской Федерации
Для образовательных и научно-исследовательских учреждений РФ
Прямой URL на данную страницу для блога или сайта
Полностью готовые для научного цитирования ссылки. Вставьте их в статью, исследование, реферат, курсой или дипломный проект, чтобы сослаться на данную публикацию №1106757086 в базе LIBRARY.BY.
подняться наверх ↑
ПАРТНЁРЫ БИБЛИОТЕКИ рекомендуем!
подняться наверх ↑
ОБРАТНО В РУБРИКУ?
Уважаемый читатель! Подписывайтесь на LIBRARY.BY в VKновости, VKтрансляция и Одноклассниках, чтобы быстро узнавать о событиях онлайн библиотеки.
Добавить статью
Обнародовать свои произведения
Редактировать работы
Для действующих авторов
Зарегистрироваться
Доступ к модулю публикаций