БЫЛА У ЗАЙЦА ИЗБУШКА... Сдать жилье под офис...Оправдан ли риск?

Доставшуюся по наследству или купленную после долгих лет экономии квартиру очень многие начинают сдавать. Это и понятно: далеко не все наши граждане могут позволить себе роскошь приобрести "лишнее" жилье и вселить в него детей или самим переселиться, оставив молодежь в старой квартире. Прежде, чем это произойдет, многим необходимо хотя бы частично возместить затраты на приобретение квартиры или собрать деньги на ремонт, если речь идет о вторичном жилье.

Не знающих правил сдачи жилья в аренду на этом пути подстерегает коварная ловушка, попав в которую они могут остаться без своих квадратных метров. Что же это за подвох?

Фирма, как правило, может платить больше, чем нуждающиеся в съемном жилье молодые супруги или приехавшие специалисты. Многие "квартиросдаватели" соблазняются этим "больше". И...теряют жилье.

При сдаче жилья внаем владелица квартиры доверилась представительнице фирмы, наивно объяснив мне это на приеме тем, что, по ее мнению, та должна была знать законы. Дама их и знала, только вовсе не намеревалась оборачивать свои знания на пользу моей клиентке. Она предложила, "чтобы не было претензий", написать в договоре аренды не "жилая квартира", а "помещение". Арендодатель согласилась. Так и оформили договор. А через какое-то время получила повестку в суд. Фирма обвиняла ее в том, что она скрыла, как действительно оформлена квартира, ложно заявив, что перевела ее из жилого фонда в нежилой. В связи с чем к фирме возникли претензии со стороны контролирующих органов, что на известное время парализовало ее работу. Короче говоря, моей клиентке предлагалось погасить фирме упущенную выгоду, а заодно и моральный ущерб на сумму около полумиллиона рублей.

В подобных ситуациях доказывать, что не владелец квартиры мошенник, а сам стал жертвой аферистов, чрезвычайно сложно. Ведь, помимо прочего, договоры подобного рода составляются на срок до одного года, поскольку любая аренда свыше указанного срока подлежит регистрации в соответствующих государственных органах. А это влечет за собой и уплату налогов в полном объеме. Избегая ее, владельцы сдаваемого в наем жилья соглашаются оформить договор на год с устной договоренностью о последующем продлении и... лишают себя серьезных свидетелей в случае возникновения конфликтной ситуации.

Да что свидетелей! Никакая государственная регистрация договора аренды невозможна без проверки приведенных в ней данных. Уже на том этапе даме бы объяснили, что она просто не имеет права сдавать жилую квартиру фирме. Следовательно, она не получила бы иск, для погашения которого трудом добытое жилье впору продавать.

Законом установлен особый правовой режим жилых помещений как объектов права собственности. Да, вы свободны продать, обменять, подарить его. Можете сдать внаем. Можете прописать в нем близких или дальних родственников. Можете - даже не состоящего с вами в родстве человека. Если паспортный стол милиции, руководствуясь старыми инструкциями (новыми Министерство внутренних дел просто не обеспокоилось пока что снабдить), откажет вам в такой регистрации, идите в суд. Суд обязательно вынесет решение в вашу пользу. А тогда, как говорят сами начальники паспортных столов, никаких проблем - решение суда для них обязательно. Но...Вы не можете устроить у себя в квартире столярную мастерскую. Сдать ее столярной мастерской тоже нельзя.

Статья 288 ГК не оставляет места для свободного толкования: "Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением..." Для особо непонятливых следует разъяснение: "Жилые помещения предназначены для проживания граждан". А чтобы целевое назначение жилья соблюдалось, закон ограничивает права собственника требованием, запрещающим ему размещать в принадлежащих ему жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения, организации, сдавать их под ателье, офисы, аптеки, магазины, иные предприятия бытового обслуживания и т.п. без предварительного перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами действующего законодательства.

Причем, заметьте, это касается не только отдельно взятой квартиры, а жилого дома в целом. То есть, исключается размещение различных производств на чердаках и в подвалах.

Но и перевести жилое помещение в нежилое по своему хотению нельзя. Есть ряд условий, которые служат основанием для такого перевода. Он осуществляется в случае, если в установленном порядке признается, что данное помещение непригодно для постоянного проживания граждан и подлежит переустройству для использования в других целях; если необходимо изменить функциональное назначение жилого помещения или его части в целях повышения уровня его благоустройства; если орган местного самоуправления принял решение по изменению статуса и функционального назначения жилого дома в целом. Причем в последнем случае собственники жилья, не согласные с таким решением, имеют право требовать себе аналогичную квартиру в своем же районе.

Для обращения с подобной просьбой нужно подготовить документы, доказывающие ваше право владения квартирой, заявление с указанием причин, которыми вы руководствуетесь, технический паспорт жилья с обязательным указанием степени износа основных элементов и строения в целом, выписку из лицевого счета, заключение ДЭЗа, оформленное с учетом согласия всех заинтересованных граждан, санитарных и пожарных служб, а также мнения государственной жилищной инспекции о возможности перевода и изменения функционального назначения помещения.

Перевод пригодных для постоянного проживания помещений в нежилые, как правило, не допускается.

Но даже если вы нашли лазейки и возможности и переоформили свое жилье, помните: назад хода нет. Не знаю ни одного случая в своей, довольно богатой практике, когда помещение, признанное нежилым, вернули обратно в жилой фонд. Это значит, что вы сознательно лишаете себя квартиры и приобретаете нежилое помещение, которое, конечно, можно будет сдавать под офис, но и платить за его содержание и обслуживание вы будете значительно большие суммы, чем за квартиру. В общем и целом, овчинка выделки не стоит. Это мое глубокое убеждение.