Апокалипсис. Таково сегодня, по мнению некоторых специалистов, общее состояние столичного рынка жилья после начала украинского кризиса. Перефразируя одного из великих деятелей современности, можно даже сказать, что этот рынок - концентрированное выражение всей нашей экономики. Которой тоже остается надеяться только на чудо.

Утраченные иллюзии

Социальный фактор всегда играл немаловажную роль в развитии рынка жилья и формировании цен. Стартовав со 100$ за кв.м в конце 1993 года, цены на жилье брали одну высоту за другой вплоть до весны 2008 года. Когда жилье в Москве позволили приобретать всем гражданам, приток покупателей, жаждущих столичной прописки, был настолько силен, что стоимость 1 кв.м квартир поднялась до 2.000$ за кв.м. Далее - некоторая стабилизация цен, на которые влиял лишь сезонный фактор: осенне-зимнее превышение спроса над предложением и наоборот. И вот сегодня - "украинские события", санкции, скачок доллара и т.д.

Так было до нынешнего времени, которое характеризуется преобладающим явлением продавцов и почти полным отсутствием потенциальных покупателей. Несмотря на то, что на дворе - середина осени. Вот как оценивают эту ситуацию риэлтеры.

Александр Вельчинский, ведущий специалист портала "Лоджия.РУ":

- Сегодня сезонный фактор нейтрализуется общим падением спроса. Также в связи со значительным повышением тарифов на коммунальные услуги на рынок выбрасываются квартиры большой площади, что скорее всего, вызовет на них снижение цен. В общем и целом ожидаемого роста цен на квартиры в осенне-зимний период не произойдет, была бы достигнута их стабилизация. Сами клиенты стали намного разборчивей, да и восприятие ими престижной квартиры изменилось. При приобретении жилья интересуются даже мельчайшими деталями: например, какие в доме трубы, из чего сделаны и кем, какой балкон. Если столярка наша - их уже не устраивает, если австрийская - берут.

Николай Остафейчук, начальник отдела Биржи недвижимости "Лара":

- Значительная часть сделок по купле-продаже - это скрытые сделки обмена больших квартир на меньшие. Народ устал ждать и надеяться на благоприятные перемены, у многих долги по оплате коммунальных услуг исчисляются тысячами рублей. Вот и продают, например, жилье в Москве за 100 000$, покупают в Ярославле за 50 000$. Спрос на квартиры в пригородах возрос. Кстати, и продать квартиру с коммунальными долгами не очень сложно в техническом плане: продал, получил деньги, оплатил счета и выписался. Сейчас быстро продаются или очень хорошие квартиры, или очень дешевые. Ситуация осложняется еще и тем, что население трудно свыкается с падением цен на жилье. А эта тенденция может продолжиться и после Нового года.

Олег Халабуденко, президент АО "МVМ":

- Общая динамика развития экономики в целом и рынка недвижимости в частности привели к тому, что вложения средств в жилой сектор стали невыгодны. Если раньше это понимали только специалисты, то теперь ясно каждому. Отток средств из этого сегмента рынка обусловлен многими факторами. Помимо обесценивания многокомнатных квартир из-за ожидаемого роста тарифов на коммунальные услуги следует учесть и то, что большинство имущих людей уже решили свои жилищные вопросы. Кроме того, имеет место и фактор отягощения прав собственности: в приватизации жилья ведь участвовали все члены семьи, что при осуществлении сделок создает некоторые проблемы. Снижение госпошлины и поднятие расценок БТИ вначале привели и к снижению оборота 3-комнатных квартир, ввиду того, что их оценочные суммы нужно было декларировать. Позже появилось разъясняющее письмо минфина, согласно которому в случае сделок, оформляемых по дарственной и в долях, можно было избежать декларирования доходов. Как правило, так сейчас и происходит. А на подходе - новое ужесточение: со следующего года вступит в действие Налоговый кодекс, предусматривающий взыскание налога в размере 32 % с дохода при продаже недвижимости. А ведь это даже по нынешним оценкам БТИ - немалые суммы.

Цены на жилье падают с начала года, скорее всего будут снижаться и впредь, если не произойдет чего-либо экстраординарного. Например, изменений в жилищном законодательстве.

Ремонты бьют рекорды

На что же обращен сейчас угасающий покупательский интерес? Традиционно пользуются спросом 1-комнатные квартиры, причем любые; 2-комнатные - преимущественно новой планировки, с ремонтом или без; 3-комнатные - также новой планировки, но с ремонтом. Такое трепетное отношение к ремонту объяснимо значительным удорожанием стройматериалов: если пару лет назад приличное обновление квартиры еще можно было совершить за 3000-4000$, то теперь - в несколько раз больше. И это не предел: один арендатор даже утверждал, что сделал ремонт в однокомнатной квартире за... 100 тыс.$. И потому теперь, в возмещение убытков, пытается завладеть квартирой. Так что с ремонтом будьте внимательны и осторожны.

В основном покупательский интерес стянулся к узловым магистралям: бул. Яна Райниса, Московский пр., бул. Танкистов и бул. Клары Цеткин. Такое месторасположение жилья, при прочих равных условиях, может дать продавцу фору на 10-20 тыс.$. На Буюканах движение квартир более слабое, другие районы имеют своих покупателей. Также замечено, что при всей престижности Центра многие состоятельные граждане не особенно хотят в нем селиться из-за соображений безопасности и плохой экологии. И предпочитают более благоприятные в этом отношении Телецентр и Первой Кольцо. И на Таганке более всего квартир самой популярной серии, известной как "чешка": в котельцовых домах, большие комнаты, кухня и лоджия, удобная планировка. Хотя они и старые - построены еще в 70-х годах. Цены на такие 2-комнатные квартиры - около 180 тыс.$, на 3-комнатные - до 300 тыс.$. Тем не менее, на той же Таганке ожидается и падение цен: число предложений квартир на продажу в последнее время увеличилось. Виной тому - распространенная многими СМИ информация о грядущих катастрофах в близлежащих шахтах. Кстати, хорошие квартиры пока не упали в цене.

А истина - в цене

Но эти реальные суммы, как и прежде, никто не оформляет. Одной из причин тому специалисты называют ограничение в 3 тыс. минимальных зарплат, выше которого суммы сделок подлежат декларированию. Другим фактором является отсутствие реального механизма возврата денег в случае признания сделки недействительной. Поэтому особого смысла в этой операции не видят. Надо сказать, что некоторые специалисты не питают больших надежд в отношении материальной ответственности будущего частного нотариата: финансовую ответственность должны нести страховые компании. Которые могли бы работать в увязке с риэлтерами и нотариусами ради общего блага рынка недвижимости, как во многих цивилизованных странах. Пока же этот рынок "завис" в ситуации ожидания: быть может, это начало какого-то нового, большого цикла.