Экономические механизмы повышения качества жилья

Актуальные публикации по вопросам экономики России.

NEW ЭКОНОМИКА РОССИИ

Все свежие публикации

Меню для авторов

ЭКОНОМИКА РОССИИ: экспорт материалов
Скачать бесплатно! Научная работа на тему Экономические механизмы повышения качества жилья. Аудитория: ученые, педагоги, деятели науки, работники образования, студенты (18-50). Minsk, Belarus. Research paper. Agreement.

Полезные ссылки

BIBLIOTEKA.BY Крутые видео из Беларуси HIT.BY - сенсации KAHANNE.COM Футбольная биржа FUT.BY Инстаграм Беларуси
Система Orphus

9 за 24 часа
Публикатор: • Источник:


Рассматривая состояние жилых зданий российских городов через призму социально-экономических проблем их модернизации, поневоле задаешься вопросом - что необходимо сделать немедленно, а с чем еще можно подождать? Где тот "узелок", дернув за который, можно решить эту сложную, теперь уже не только экономическую, но и социально-политическую задачу?

В России насчитывается 2,85 млрд. кв. м жилья (72,4% в городах, 27,6% в сельской местности), построенного из различных материалов (саманного, турлучного, каркасно-засыпного, щитового, деревянного, каменного, кирпичного, панельного и т. д.), различного по формам собственности, времени строительства, этажности и т. п. Техническое состояние многоквартирных жилых домов, за редким исключением, оценивается как неудовлетворительное по причине недостаточного осуществления на протяжении нескольких десятилетий необходимых мер, направленных на сохранение технической ценности и продление "жизненного" цикла здания.

Сложившаяся в советский период практика измерения жилья в квадратных метрах, игнорирующая его качество и физическое состояние, ликвидировала экономическую сущность жилья как капитала и, как следствие этого, - самого домовладельца, для которого наипервейшая задача - не утратить имеющийся капитал, то есть сохранять в исправном (привлекательном, конкурентном) виде свое домовладение.

Домовладелец решал эту задачу всеми доступными методами, в т. ч. организуя эффективную эксплуатацию здания (содержание, ремонт, восстановление и пр.). У домовладельца была прямая экономическая выгода - хотя и незначительные, но долгосрочные и устойчивые, с минимальными рисками, доходы от сдачи в наем жилых помещений.

В условиях сформированной в советский период административной системы управления жилищным фондом, когда весь жилищный фонд находился на балансе города или градообразующего предприятия, экономическая категория сохранности жилищного фонда была утрачена. В результате деятельность по эксплуатации и ремонту зданий была формализована и сводилась к выполнению жилищными конторами установленных Минжилкомхозом технических регламентов (в форме правил, временных строительных норм (ВСН) и других документов), выполнение которых должно было при достаточном централизованном бюджетном финансировании обеспечивать установленный в этих регламентах уровень технического состояния недвижимости в жилищной сфере.

Постепенное снижение бюджетного финансирования и низкий уровень оплаты этих расходов населением (около 10% от затрат) к середине 90-х годов прошлого века привело сложившуюся систему управления и эксплуатации жилых зданий к распаду. Поэтому сегодня существующие ЖЭКи и ДЭЗы уже не в состоянии выполнять стоящие перед ними задачи по сохранности жилого фонда.

Около 90 млн. кв. м жилья уже относится к категории аварийного. Более 800 млн. кв. м жилья (300 млн. кв. м которого уже относится к категории ветхого), построенного в 50-70-е годы прошлого века методом индустриального типового крупнопанельного домостроения, уже не отвечает растущим потребностям граждан в функциональных и комфортных условиях проживания по причине морального и физического старения.

Сегодня основными проблемами проживания в панельных домах являются: обветшание тонкой наружной оболочки фасадов, остекление балконов, потеря теплотехнических характеристик ограждающих конструкций здания и частичное их повреждение из-за влажности, а также их недостаточная теплоизоляция с точки зрения современных требований, малогабаритность квартир, изношенность инженерной инфраструктуры и многое другое.

Все это существенно отличает эти дома от вновь строящегося современного жилья, характеризующегося комфортными условиями, высоким уровнем архитектурного исполнения и индивидуальности. Поэтому проблемы санации зданий старой застройки требуют решения в короткие сроки.

Исследуя опыт ремонтно-восстановительных работ на подобном жилом фонде в российских регионах, можно констатировать следующее. При наличии в многоквартирных домах уже около 70% частного жилья, правоотношения по совместной собственности квартировладельцев не оформлены, и здания в целом продолжают числиться в муниципальной собственности, а управление жильем осуществляется муниципальными унитарными предприятиями (ДЭЗами, ЖЭКами), которым жилые здания переданы муниципалитетом в полное хозяйственное ведение (ПХВ). Исключение составляют немногочисленные альтернативные ЖЭКам структуры - ТСЖ, ЖСК, МЖК и др., которые управляют (и весьма успешно) всего лишь 7% многоквартирных жилых зданий в России. Несмотря на недостаточное количество бюджетных средств для проведения капитального ремонта, унитарными предприятиями продолжается практика планирования этих работ. В результате такого "планирования" нередко такие работы ведутся не там, где этого требует техническое состояние здания, или они ведутся по "урезанному" перечню работ, не обеспечивая необходимого восстановления здания.

Попытка введения в конце 90-х годов прошлого века в соответствии с Гражданским Кодексом платы населения за капитальный ремонт оказалась неудачной и была отменена Федеральным законом в мае 2003 г. И это обоснованно.

В условиях, когда монопольные структуры в жилищной сфере продолжают планировать работы по косметическому, текущему, среднему, комплексному капитальному, плановому, планово-предупредительному и т. п. ремонтам, не увязывая его с основным принципом восстановительных работ (ремонт по потребности, обусловленный экономической целесообразностью), такие платежи и в такой форме вводить преждевременно по следующим основаниям.

При введении платы с граждан за капитальный ремонт жилищного фонда у местной власти, которая формально частью владеет, а часть числит за собой, передавая его в ПХВ унитарному предприятию, возникают долгосрочные обязательства, исчисляемые периодом в 30 лет и более, о проведении в доме, в котором живут эти граждане, капитального ремонта в соответствии со статьей 676 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

По существу, проживающие должны были отдавать свои деньги жилищным организациям на срок до 30 лет (банк в таком случае берет деньги под проценты на договорной основе) без каких-либо гарантий:

- направления собранных с жителей в течение 30 лет средств на капитальный ремонт домовладения, в котором эти жители проживают;
- использования в полном объеме суммы собранных средств на капитальный ремонт данного домовладения;
- возврата денег жителям в случае невыполнения капитального ремонта или его выполнения не в полном объеме, выполнения ремонтных работ самим проживающим, смены гражданином места жительства и т. п.

Кроме того, как только деньги жителей "смешаются" в процессе расчетов с подрядчиками при производстве ремонтных работ с бюджетными средствами (когда таковые выделяются), обеспечить прозрачность целевого использования средств населения, собранных на цели капитального ремонта, будет невозможно, имея в виду 30-летний лаг по их накоплению.

С другими платежами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), кроме капитального ремонта, которые имеют короткий срок исполнения, проблем такого характера нет. Там предоставление услуги и расчеты за нее синхронизированы по времени.

В то же время мы не ставим под сомнение требования законодательства, касающиеся того, что собственник несет бремя сохранности принадлежащей ему собственности, под которой следует понимать и ее восстановление - капитальный ремонт. Но здесь речь идет не о платежах, а о затратах. Это разные вещи.

Сегодня финансовым источником для повышения эргономических, архитектурно-планировочных, теплотехнических и других характеристик жилых зданий и, как правило, улучшения условий проживания граждан являются средства бюджета или средства застройщиков в форме "обременения" при новом строительстве. В качестве примера можно привести опыт Москвы и других городов, где привлекательными являются земельные участки под панельными домами для высотного строительства. Передачей их под новое строительство решается проблема улучшения среды обитания для граждан, проживающих в морально и физически устаревших пятиэтажках.

Но решать проблему улучшения качества среды обитания для граждан таким путем во всех регионах России невозможно из-за отсутствия достаточного интереса у инвесторов на земельные участки в малых городах российской глубинки. Кроме того, опыт показывает, что расходы на новое строительство, в том числе муниципального жилья, значительно выше расходов на модернизацию (реконструкцию) существующего жилья.

Упрощенный расчет подтверждает, что величина ежегодных затрат на 1 кв. м жилья для проведения ремонтных работ капитального характера составляет 200 руб.

На местах существует и иная практика - проведение традиционного (без улучшений) капитального ремонта жилых домов первых массовых серий за счет средств бюджета и/или при наличии софинансирования расходов проживающими в этих домах гражданами, под условие (согласие граждан) создания в этих домах товариществ собственников жилья (Ростовская, Тюменская, Свердловская области и другие регионы).

При этом необходимо отметить, что в первом случае (Москва) граждане получают современное по потребительским качествам жилье, а во втором случае проведенный капитальный ремонт не изменяет потребительские качества жилища (не проводится перепланировка и увеличение квартир на основе современных архитектурно-планировочных решений, модернизация оборудования и т. д.). В лучшем случае меняют трубы, красят фасад, перекрывают кровлю. Потратив таким образом значительные средства, мы обрекаем проживающих в таких домах граждан еще 20-30 лет жить в морально устаревших зданиях. Это недопустимо, тем более в условиях, когда соответствующие технические решения по изменению архитектурного облика и среды обитания в домах крупнопанельного домостроения уже разработаны проектными организациями, и такие проектные решения уже апробированы в различных регионах России.

Поэтому необходимо уйти от традиционных стереотипов понимания капитального ремонта с его административными регламентами - перечнем выполняемых работ и плановостью их проведения.

Ремонт капитального характера должен осуществляться по потребности, определяемой собственниками (сособственниками) - домовладельцами, исходя из требований безопасности, повышения уровня комфортности и экономической целесообразности. Для подготовки соответствующих предложений, заключений должны привлекаться эксперты (квалифицированные специалисты), специализирующиеся в области конструкций зданий, материалов, юриспруденции, оценки недвижимости, финансового менеджмента и других сфер деятельности, но никак ни техник-смотритель из ЖЭКа.

Такой капитальный ремонт, помимо введения определенных архитектурно-планировочных, конструктивных, теплотехнических и других улучшений, должен увеличивать капитал (капитальную стоимость жилого здания), который уменьшается по мере увеличения срока службы здания.

Сегодня, когда стоимость недвижимости ежегодно увеличивается на 40-50%, наличие у граждан жилищной собственности - наилучшее вложение капитала. Психология квартировладельца (пассивно-иждивенческая) должна, наконец, трансформироваться в психологию активно-заинтересованную, основанную на экономической выгоде такого "улучшения".

При этом домовладельцу необходимо иметь в виду, что такие "улучшения" будут наиболее экономически целесообразными в условиях, когда на жилом здании эффективным собственником (объединение граждан - домовладельцев, которое выбирает для себя управляющую организацию по эффективному содержанию своей недвижимости - ЖСК, ТСЖ и другие управляющие компании) будет организовано выполнение мероприятий (работ) по его надлежащему обслуживанию (эксплуатации). Такие работы обеспечивают как необходимый уровень комфортности проживания граждан, так и поддержание на проектном уровне конструктивных элементов здания и его инженерной инфраструктуры, а при желании домовладельцев могут повышать надежность (долговечность) жилого дома в целом.

Принятые законодателями в мае 2003 г. изменения в статью 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" исключили из структуры платежей граждан плату за капитальный ремонт. Но это не означает, что собственники (физические и юридические лица) жилых помещений не обязаны нести затраты по проведению капитального ремонта жилищного фонда.

В соответствии со статьями 289, 290 Гражданского Кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Жилищный Кодекс РСФСР в статье 128 предусматривает, что граждане, имеющие в собственности квартиру, обязаны обеспечивать ее сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт. Обязанность собственника помещения в комплексе недвижимого имущества по внесению обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества установлена Законом "О товариществах собственников жилья" (статьи 1, 15-18).

Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт квартир, находящихся в собственности граждан, осуществляются за счет собственных средств владельцев квартир (статья 149-1 ЖК РСФСР).

За граждан - нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах расходы по проведению капитального ремонта жилищного фонда должен нести собственник - орган местного самоуправления, субъект Российской Федерации и другие собственники государственного жилищного фонда. Средства на эти цели с 2004 г. закладываются в федеральный бюджет при регулировании межбюджетных отношений с субъектом РФ в соответствии с Постановлением Правительства РФ №522 от 25.08.2003 г. "О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 г.".

Таким образом, в условиях, когда прямое (стопроцентное) финансирование расходов на капитальный ремонт жилья из средств бюджета сокращается на величину, адекватную количеству владельцев квартир в доме, необходимо уходить не только от стереотипов содержательной части капитального ремонта в прежнем его понимании, но и от механизмов формирования источников его финансирования.

Так, если управляющая компания по согласованию с домовладельцами приняла решение о необходимости проведения в доме работ капитального характера, у нее должны быть возможности по изысканию и привлечению необходимых средств, но не через 20 или 30 лет.

В этой связи следует отметить, что практика накопления финансовых ресурсов на эти цели возможна, но не через ЖЭКи и ДЭЗы, а через систему жилищных строительных сбережений.

Для этого в России, как и во многих странах мира, должен функционировать Жилищный строительный сберегательный банк, в уставном капитале которого, по аналогии со Сбербанком России, необходимо участие государства. Получив таким образом кредит доверия населения, банк будет призван аккумулировать сбережения граждан в виде вкладов с последующим кредитованием вкладчиком не только под приобретение, строительство, но и под ремонт и модернизацию жилья по ставкам 5-7% годовых на срок до 15-20 лет.

Возможен вариант, когда управляющая компания может открыть в таком банке счет капитального ремонта с субсчетами домовладельцев для накопления средств до необходимой величины, которая будет определена на общем собрании домовладельцев каждого жилого дома. Тем более, что в п. 5в Постановления Правительства РФ №522 от 25.08.2003 г. уже рекомендовано органам власти на местах (для перечисления средств на оплату жилья и коммунальных услуг, льгот и субсидий) введение субсчетов по каждому многоквартирному дому.

В этой связи следует отметить также своевременность принятия Правительством РФ Постановления "Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" (№89 от 17.02.2004 г.), в соответствии с которым в состав экономически обоснованных расходов при установлении цен на содержание и ремонт жилья включаются расходы, связанные с возвратом привлеченных заемных средств, по существу, дающие возможность реализовывать механизм привлечения внебюджетных средств для модернизации жилья.

Это и должны быть кредитные ресурсы Жилищного строительного сберегательного банка, предоставляемые для этих целей под небольшие проценты (5-7%), или государство должно брать на себя выплату части процентов по банковскому кредиту, если управляющая компания берет в банке обычный кредит.

При этом следует понимать, что:

- на местах необходима целенаправленная работа по искоренению устоявшейся иждивенческой психологии граждан в жилищной сфере, основанной на иллюзии бесплатного получения и содержания жилья;
- только частные домовладельцы в многоквартирном доме, кровно и экономически заинтересованные в увеличении капитализации жилой недвижимости (но никак не ЖЭКи, ДЭЗы и т. п.), в силах в корне изменить ситуацию с состоянием основных фондов в жилищной сфере;
- государство (региональные, городские власти), признавая неэффективность советской системы управления жилой недвижимостью, должно определить степень своего участия в качественном обновлении жилищного фонда. К примеру, могут частично дотироваться определенные виды работ, позволяющие добиться значительного повышения энергоэффективности здания (установка современных источников теплоснабжения, применение современных материалов, технологий и т. п., замена внутриквартальных инженерных сетей, лифтов и др.).

По существу, в ближайшие год-два на местах должна быть сформирована новая нормативно-правовая база управления жильем и проведения работ капитального характера в жилищной сфере, которая создает условия для привлечения домовладельцами финансовых средств по качественному обновлению домов "старой" застройки и повышения комфортных условий проживания населения российских городов.

Опубликовано 27 декабря 2006 года




Нашли ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER!

Публикатор (): Медведева Валерия Источник: Журнал «Экономика России: ХХI век» № 16

Искать похожие?

LIBRARY.BY+ЛибмонстрЯндексGoogle

Скачать мультимедию?

Выбор редактора LIBRARY.BY:

подняться наверх ↑

ДАЛЕЕ выбор читателей

Загрузка...
подняться наверх ↑

ОБРАТНО В РУБРИКУ

ЭКОНОМИКА РОССИИ НА LIBRARY.BY


Уважаемый читатель! Подписывайтесь на LIBRARY.BY на Ютубе, в вКонтакте, Одноклассниках и Инстаграме чтобы быстро узнавать о лучших публикациях и важнейших событиях дня.