Анатолий Кочетков - О развитии московского рынка торговой недвижимости

Актуальные публикации по вопросам экономики России.

NEW ЭКОНОМИКА РОССИИ

Все свежие публикации

Меню для авторов

ЭКОНОМИКА РОССИИ: экспорт материалов
Скачать бесплатно! Научная работа на тему Анатолий Кочетков - О развитии московского рынка торговой недвижимости. Аудитория: ученые, педагоги, деятели науки, работники образования, студенты (18-50). Minsk, Belarus. Research paper. Agreement.

Полезные ссылки

BIBLIOTEKA.BY Беларусь глазами птиц HIT.BY! Звёздная жизнь KAHANNE.COM Мы в Инстаграме
Система Orphus

Автор(ы):
Публикатор:

Опубликовано в библиотеке: 2006-12-11
Источник: Журнал «Экономика России: ХХI век» № 16

Рост реальных доходов населения предопределяет активное развитие столичного рынка торговой недвижимости.

В 2003 г. совокупный оборот предприятий потребительского рынка Москвы составил 1,2 трлн. руб., из которых на бытовые услуги пришлось 30 млрд. руб., что на 14,3% превысило показатели 2002 г. Оборот торговой розницы составил 1,179 трлн. руб., а его прирост - 13,9%. Объем продаж потребительских товаров в сопоставимых ценах через все каналы реализации повысился по сравнению с 2002 г. на 4,1%. Таким образом, для столицы, которая, по данным Правительства Москвы, обеспечивает около 30% оборота розничной торговли всей России, наиболее остро стоит проблема наличия эффективных и отвечающих современным требованиям торговых площадей.

Вдоль дороги
Обеспеченность населения Москвы торговыми площадями на сегодняшний день составляет почти 1000 кв. м на 1000 жителей, т. е. фактически 1 кв. м на человека. В соответствии с Генеральной схемой размещения крупных торговых объектов на период до 2020 г., принятой Правительством Москвы, этот показатель планируется увеличить вдвое. ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы завершило разработку по планировке так называемых общественных территорий "Дмитровка" в СВАО и "Южное Бутово" в ЮЗАО - зон городского значения, включающих в себя по 300 тыс. кв. м торговых площадей каждая. В настоящее время идет разработка торговой зоны "Черкизовская" на 150 тыс. кв. м. И это всего лишь несколько примеров.

Летом 2003 г. Правительством Москвы была принята Программа размещения крупных торговых объектов на прилегающих к МКАД и третьему (малому) транспортному кольцу территориях. Изначально МКАД планировалась исключительно как дорога, которая разгрузит транспортные магистрали Москвы, как объездная дорога, и никто из проектировщиков не предполагал, что вдоль нее будут строить торговые комплексы. Однако Московская область перешла в наступление, окружив столицу гипермаркетами, такими, как, например, "ИКЕА", "Гранд" и т. д., куда москвичи "уводят" значительные средства, которые могла бы получать городская казна. Поэтому наша задача приложить максимум усилий для развития теперь уже не просто транспортной, а торговой магистрали.

Принято решение, согласно которому вдоль МКАД и третьего транспортного кольца будут построены 49 крупных торговых объектов; до 2005 г. завершатся работы на 13 из них. В 2004 г. планируется открытие 4 объектов: ООО "Гиперцентр" (Дмитровское ш., 116), ООО "Вешняки-МКАД" (Косинская ул., 9-11), ЗАО "Русснабинвест" (Беловежская ул., 21) на МКАД и METRO (Шоссейная ул., 1) - на третьем транспортном кольце. Кроме того, на территориях, примыкающих к магистралям, имеются дополнительные резервы для строительства за счет сноса плоскостных стоянок и гаражей. Такая зона составляет 190 га - очень приличный кусок земли, который требует рационального освоения. На месте устаревших металлических конструкций неприглядного вида будут выстроены многоуровневые парковки. Эти проекты уже начали осуществляться инвесторами, которые хотят на высвободившихся площадях построить свои торговые объекты.

Немного статистики
Сегодня в Москве действуют 628 крупных торговых объектов. Эта цифра ни о чем не говорит, если не уточнить, что крупные составляют всего лишь 3% от общего числа объектов торговли в городе. Однако их суммарная площадь составляет 3,9 млн. кв. м, или треть от общей площади всех торговых объектов, а уже в ближайшие два года объемы строительства крупных объектов возрастут не менее чем в два раза. В 2004-2006 гг. планируется ввести 114 крупных многопрофильных торговых комплексов и центров общей площадью также в 3,9 млн. кв. м, причем это только предварительные данные, полученные по разработкам НИиПИ Генплана и в префектурах.

Только за 2001-2003 гг. в столице открыто 104 торговых центра, например, торгово-развлекательный центр "Атриум", торговые комплексы "Южный" и "Западный" и т. д. Среди новых объектов нет похожих: все они различной конфигурации и направленности, часть из них построили "с нуля", часть - возвели за счет реконструкции действующих заводских территорий. Например, реконструированный филиал АО "Московский подшипник" в Люблино сегодня представляет собой торговый комплекс "Москва" площадью 190 тыс. кв. м, разместившийся на участке в 46 га. Это огромный, хотя и не вполне технологичный центр, представляющий собой торговые ряды под одной крышей, но, несмотря на устаревшую форму, у него довольно серьезные перспективы. Еще один пример: Завод им. Орджоникидзе благодаря "Ашану" в 2007 г. трансформируется в торгово-развлекательный центр с торговой площадью 70 тыс. кв. м. Что касается других зарубежных "игроков", в 2003 г. объем иностранных инвестиций в развитие потребительского рынка столицы составил, по данным Госкомстата, 8,8 млрд. долл., или 60,5% от общего количества иностранных инвестиций, поступивших в Москву.

Перспективы
Сегодня каждый торговый центр, который открывается даже в самом неудобном месте, все равно становится эффективным. Почему же так происходит, ведь классическая формула ритейлера гласит, что для успеха необходимы три составляющие: место, место и еще раз место? Сегодня в Москве этот фактор практически не учитывается - какой участок удалось получить, на таком и строят. И пока все идет нормально. Но потенциальные покупатели все больше и больше начинают относиться избирательно к новым торговым центрам. Естественно, что люди пойдут в наиболее удобные и интересные комплексы - с наибольшим количеством предоставляемых услуг, а также в те, до которых проще добираться (учитывая это, сегодня многие мегамаркеты предоставляют бесплатные автобусы). Тем предпринимателям, которые хотят быть успешными, необходимо принимать во внимание эти факторы.

Многие торговые центры в Москве уже достигли технологической насыщенности и стали местами, где можно не только сделать покупку, но и отремонтировать обувь, посмотреть кино, перекусить. Это как раз та перспектива, которая необходима и очень важна для мегаполиса. Например, в Челябинске строится торговый центр, у которого есть большие возможности для расширения - можно сделать пристройки и развиваться дальше в рамках системы моллов. К сожалению, в Москве явно уже ощущается недостаток места - застройка была довольно плотной, поэтому в ближайшее время можно сделать только то ограниченное количество объектов, которое определено Генеральной схемой.

Таким образом, количество столичных торговых площадей будет прирастать не только за счет крупных торговых комплексов. Наряду с этим Правительство Москвы приняло ряд программ, подразумевающих масштабное строительство магазинов "шаговой доступности", в основном - в спальных районах. В ближайшее время на заседании Правительства Москвы будет рассмотрено, как идет реализация программы эксперимента по развитию магазинов "шаговой доступности" в ЮАО, будут выработаны рекомендации, позволяющие ускорить работу.

Начиная с августа 2002 г. в ЮАО проводится эксперимент по внедрению подобных магазинов. Был осуществлен анализ инфраструктуры торговых предприятий, проведена оценка потенциальных потребностей жителей микрорайонов и определены оптимальные варианты форматов и специализации магазинов "шаговой доступности". Программа предусматривает строительство и ввод в эксплуатацию до 2005 г. 160 предприятий потребительского рынка и услуг площадью более 80 тыс. кв. м. Реализация программы предполагает привлечение инвестиций в объеме 5 млрд. руб.

Третье направление, которое сейчас активно прорабатывается в Москве, - реконструкция рынков. Еще недавно их было 230, на сегодняшний день осталось 110, причем, по каждому разработана программа трансформации в торговые центры. И если на начальном этапе никто из собственников не задавался целью следовать какой-либо концепции, а просто самостоятельно что-то изобретал, то сегодня задача стоит следующим образом: чтобы трансформировать рынок в торговый центр, нужно получить одобрение городских властей. В этом вопросе Правительство Москвы сотрудничает с Российским советом торговых центров, который сегодня занимает активную позицию по формированию требований к торговым центрам, чтобы не выпускать предприятия, не соответствующие ни технологическим, ни иным особенностям торговых комплексов.

Принято также постановление о развитии принципов социальной политики на потребительском рынке города. Городскими властями будет оказана серьезная поддержка развитию дисконтных сетевых магазинов, таких, как "Пятерочка", "Дикси", "Копейка", "Дешево!" (калининградская торговая сеть, которая вышла на московский рынок и активно развивается). Таким образом, развиваться будут и сетевые структуры, более того, на российский рынок приходят иностранные сети, такие как METRO, "РЕАЛ", которые также будут работать в рамках дисконта, обеспечивая хорошие перспективы еще одному розничному направлению.

Несмотря на большие объемы строительства, город не хочет потерять и те магазины, которые остались со времен советского периода, т. е. торговые точки бывших райпищеторгов, расположенные в очень удобных местах массового проживания, около транспортных магистралей и метро. К сожалению, к этим выгодным объектам присматриваются очень многие инвесторы, но вовсе не затем, чтобы создать там продовольственный бизнес. Так, на крупных магистралях идет процесс вымывания продовольственных магазинов. На Тверской осталось всего два магазина, а ведь это торговая улица! Правительство получает в связи с этим огромное количество жалоб, поэтому была разработана рекомендация по созданию нового направления, которое позволит объединить подобные магазины на условиях франчайзинга, и сегодня эта работа уже начинается.

В Москве надо подходить к вопросу строительства очень обдуманно, с учетом не того, какой бизнес существует сегодня, и даже не того, каким он будет в ближайшем будущем, а с учетом, по крайней мере, пятилетней перспективы. Если этого не сделать, то можно впустую потратить колоссальные деньги, но в результате создать для города лишь очередную "головную боль".

Комментируем публикацию: Анатолий Кочетков - О развитии московского рынка торговой недвижимости


© Анатолий Кочетков • Публикатор (): Ольга Петрова Источник: Журнал «Экономика России: ХХI век» № 16

Искать похожие?

LIBRARY.BY+ЛибмонстрЯндексGoogle

Скачать мультимедию?

подняться наверх ↑

Новые поступления

Выбор редактора LIBRARY.BY:

Популярные материалы:

подняться наверх ↑

ДАЛЕЕ выбор читателей

Загрузка...
подняться наверх ↑

ОБРАТНО В РУБРИКУ

ЭКОНОМИКА РОССИИ НА LIBRARY.BY


Уважаемый читатель! Подписывайтесь на LIBRARY.BY на Ютубе, в VK, в FB, Одноклассниках и Инстаграме чтобы быстро узнавать о лучших публикациях и важнейших событиях дня.