Владимир Котляров - Как стимулировать жилищное строительство

На протяжении последних 3 лет темпы жилищного строительства в Краснодаре являются стабильно высокими. Так, в 2002-2003 гг. объемы ввода в эксплуатацию жилья составили 0,5 кв. м на человека, и это самые высокие темпы жилищного строительства в России.

Достигнутые результаты являются логичным следствием реализуемых в городе и крае программ развития и стимулирования жилищного строительства. Этому способствует ряд конъюнктурных факторов, обеспечивающих высокий спрос на недвижимость и, соответственно, достаточно высокие цены на жилье. На основании анализа российского рынка недвижимости, можно смело утверждать, что Краснодар входит в первую пятерку российских городов по стоимости квадратного метра жилья. К таким факторам следует отнести весьма выгодное географическое положение города, высокие темпы роста региональной экономики, активный миграционный прирост населения города, достаточно высокий уровень среднедушевого дохода.

Отсюда следует, что рынок жилой недвижимости города имеет высокую коммерческую привлекательность, а строительные компании, реализующие инвестиционные проекты, совершенно справедливо ориентированы на максимизацию прибыли. Однако при этом недостаточное внимание уделяется развитию социальных программ в области строительства жилья. Тем не менее, исследования показали, что сегмент потенциальных покупателей "коммерческой" недвижимости имеет тенденцию к сокращению: спрос постепенно удовлетворяется, и даже приобретение вторых и последующих квартир уже не может рассматриваться как фактор роста рынка.

Тем не менее, растущий сегмент среднего класса, имеющий потенциал для инвестирования в жилищное строительство, ограничен в своих возможностях в связи с недостаточностью "стартовых средств" и относительной дороговизной и краткосрочностью банковских кредитных ресурсов.

Развивающиеся в последние годы в стране ипотечные механизмы пока изолированы от строительных компаний. Ипотекой сегодня занимаются в основном коммерческие банки, для которых это один из инструментов вложения средств, следовательно, нельзя говорить о том, что сама по себе ипотека способна существенно расширить объемы спроса для строительных компаний.

Параллельно на рынке возникли жилищно-строительные кооперативы, которые также предоставляют ипотечные услуги. Однако опыт их работы показывает, что в целях снижения рисков ЖСК выступают преимущественно операторами вторичного рынка и, следовательно, не формируют конечный спрос для строительных компаний.

Основная идея, которая реализуется сегодня в рамках реализации городских программ жилищного строительства, - это соединение ипотечных механизмов и интересов строительных компаний как получателей инвестиций. В данной идее соединяются следующие моменты:
- стимулирование населения для целевых накоплений денежных средств, которые в процессе этого накопления уже использовались бы для инвестирования строительства и были бы первым шагом для приобретения жилья населением;
- расширение инвестиционной базы для развития строительного комплекса;
- сохранение приемлемой финансовой привлекательности вложений для населения и при этом удовлетворение спроса на жилье со стороны среднего класса.

Достижению поставленных целей и служит сформированная в Краснодаре система финансирования жилищного строительства в рамках некоммерческих организаций: Инвестиционный фонд развития жилищного строительства "Сфера жилья" и Жилищный социальный фонд. Эти структуры были созданы в соответствии с Федеральным законом "О некоммерческих организациях".

Их основные цели:
- развитие жилищного строительства в городе;
- реализация эффективных схем кредитования.

В реализуемых программах активное участие принимает Кубанский универсальный банк, который имеет статус муниципального.

Следующим этапом развития городских жилищных программ при условии достаточного законодательного обеспечения должно стать создание Строительно-сберегательной кассы. Это позволит повысить социальную направленность строительного бизнеса и привлечь растущий средний класс к инвестированию в жилищное строительство. Таким образом, созданная в стране двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования, дополненная сберегательными механизмами, повышает свою доступность для населения и превращается в инвестиционный стимул для строительных компаний.

Владимир Котляров,
директор Жилищного
социального фонда "Жилсоцфонд"
администрации г. Краснодара