Наталия Орешина - Торговая недвижимость: экспансия в регионы

В последнее время наблюдается бум на рынке торговой недвижимости, когда количество торговых площадей удваивается каждый год. Подобные темпы роста не были зафиксированы ни в одной из стран мира


От Москвы…
В 2004 г. запланировано открытие порядка пятнадцати новых торговых центров, отвечающих международным стандартам, что принесет на рынок еще 400 тыс. кв. м торговой площади. Торговые центры, завершение которых запланировано на ближайшие 2 года, представляют собой в основном реконструируемые советские универмаги.

Арендные ставки в торговых центрах внутри Садового кольца в 2003 г. остались на прежнем уровне, поддерживаемом повышенным спросом на помещения в центре города, в то время как в среднем ставки в торговых центрах за пределами Садового кольца сокращались под давлением увеличивающегося предложения торговых площадей. В среднем по Москве в 2003 г. арендные ставки сократились почти на 4%.

В пользующихся наибольшим спросом торговых центрах максимальные ставки за небольшие помещения могли достигать 3-4 тыс. долл. за кв. м в год. Однако снижение ставок аренды в торговых центрах за пределами Садового кольца продолжится в силу растущей конкуренции и, согласно нашим ожиданиям, составит порядка 5-10% в 2004-2005 гг.

На рынке торговых помещений на улицах складывается обратная ситуация - увеличение торговой площади по торговым коридорам за счет нового строительства практически невозможно, а следовательно, и снижения ставок не ожидается. Общая площадь магазинов по 30 торговым коридорам Москвы превышает 465 тыс. кв. м. Мы выделяем двенадцать основных торговых улиц, торговая площадь которых составляет практически 75% общего предложения. Каждая из торговых улиц обладает своим уникальным и неповторимым характером.

Традиционным лидером по самым высоким арендным ставкам была Тверская улица. Новый Арбат и Кузнецкий Мост замыкали тройку лидеров. Однако не следует забывать, что качество предлагаемых помещений по торговым коридорам неоднородно, многие из них требует реконструкции, в то время как другие предлагаются с отделкой, одна сторона улицы обладает большей проходимостью (трафиком), чем другая. Отсюда, арендные ставки даже по одному торговому коридору могут различаться в несколько раз. Большой разрыв между максимальными и минимальными ставками по одному торговому коридору говорит о незрелости существующего рынка.

Среди основных тенденций хотелось выделить следующие:

- из-за падения курса доллара относительно евро многие владельцы магазинов перевели арендные ставки в евро в конце 2003 г.;
- многие торговые коридоры, имеющие богатое историческое прошлое, обрели свое второе дыхание, например, Столешников переулок, Кузнецкий Мост, Камергерский переулок;
- развитие такого направления банковского дела, как ритейл-банкинг, в России привело к огромному спросу на торговые помещения на улицах со стороны банков ("Альфа Банк Экспресс", "Сити Банк", "Райффайзенбанк" и др.). При этом банки могут себе позволить арендовать торговые помещения по более высоким арендным ставкам, чем ритейлеры, и таким образом еще сильнее подогревают рынок торговых помещений.

…до самых до окраин
2003 г. ознаменовался бурным развитием торговых сетей. Наиболее активно расширялись "Эльдорадо", "Села" и "Пятерочка".

Факторами, обуславливающими такое положение, помимо экономического роста, были относительно невысокая конкуренция (а зачастую и ее отсутствие в некоторых сегментах), а также большая доля потребительских расходов населения и низкий процент накопления средств россиянами.

Самые распространенные проблемы развития ритейлеров для одних - нехватка свободных средств для расширения, для других - отсутствие на рынке недвижимости подходящих помещений. Также следует отметить неправильный выбор концепции или деловых партнеров, задержки открытия магазинов.

Основная тенденция 2003 г., продолжение которой будет иметь место и в 2004 г., - это выход на региональные рынки московских торговых операторов и обратный процесс, когда региональные компании заявляют свое присутствие на московском рынке.

Какие города наиболее привлекательны для московских и международных торговых операторов? Первым фактором, определяющим выбор, является численность населения. В настоящее время в России существует 13 городов с населением более 1 млн. человек.

Также немаловажно учитывать наличие крупных градообразующих предприятий, уровень развития транспортной инфраструктуры, уровень доходов на душу населения и степень развития торгового рынка. Сейчас торговые центры в регионах, отвечающие международным требованиям, можно пересчитать по пальцам. Соответственно, конкуренция в регионах несравнима с московской. Кроме того, в последнее время наблюдается тенденция, когда предприниматели, ведущие свой бизнес в регионах, начинают инвестировать в развитие своего города.

Оборот розничной торговли России в прошлом году составил почти 150 млрд. долл., из которых приблизительно 71 млрд. приходится на продовольственные товары. Естественно, львиная доля розничного оборота приходится на Москву - она превышает совокупный розничный товарооборот 12 городов-миллионеров. За Москвой следуют Санкт-Петербург, Екатеринбург и Ростов-на-Дону.

Интересно, что на проживающие в Москве 14% населения России приходится 26% всего розничного товарооборота страны. Оставшиеся 74% являются привлекательными для ритейлеров, которые движутся в регионы, в том числе - по причине растущей конкуренции на своем рынке.

Иностранные ритейлеры практически не выходили в регионы и старались укрепить свои позиции в Москве, в то время как российские торговые операторы, в силу знания местной специфики, а также более высокого предпринимательского духа, активно развиваются даже в небольших российских городах, население которых не превышает 100 тыс. человек. Примером этому может служит сеть "Магнит", имеющая в своем управлении в областных центрах более 500 магазинов, совокупный товарооборот которых сопоставим со многими московскими сетями и составляет порядка 360 млн. долл.

Рассмотрим численное присутствие некоторых российских ритейлеров в регионах. По числу открытых магазинов лидируют "Эльдорадо", "Села", "Пятерочка", аптеки "36,6", "Л'Этуаль". Следует заметить, что некоторые ритейлеры выбирают в качестве стратегии развития франчайзинг, что позволяет с минимальными издержками и в сжатые сроки открывать максимальное число магазинов.

В ближайшие пять лет ситуация в регионах может в корне измениться, и иностранные операторы откроют свои двери для посетителей, что наглядно видно из агрессивных планов развития иностранных компаний.