Андрей Рыбалко - О московский международном деловом центре "Сити"

Московский международный деловой центр "Сити" является одним из самых амбициозных проектов последнего десятилетия, осуществляемых московским правительством


Впервые в российской столице будет возведен высококлассный многофункциональный деловой район, сравнимый по масштабу с лондонским Canary Wharf и La Defence в Париже.

Строительство ММДЦ "Сити" ведется на Краснопресненской набережной между "Экспоцентром" и развязкой Третьего транспортного кольца на территории, разбитой на отдельные участки, общей площадью около 100 га, из которых 60 га подлежат непосредственно застройке.

Общий объем площадей, запланированных к выходу на рынок до 2007 г., составит предположительно 1,8 млн. кв. м, из них более 1 млн. кв. м - офисных, около 190 тыс. кв. м - элитного жилья, более 500 тыс. кв. м - торгово-развлекательные площади. По предварительным оценкам, объем инвестиций на реализацию проектов первой очереди ММДЦ составит около 2,5 млрд. долл.

Начало строительства моста "Багратион" и "Башни 2000" было положено в 1996 г. Эти объекты были завершены в 1997 г. и 1999 г. соответственно. На мосту (общая длина 217 м) располагаются рестораны, бутики и боулинг. "Башня 2000" представляет собой 34-этажное здание с 60 тыс. кв. м офисных площадей.

Обратимся к схеме застройки ММДЦ "Сити": на участках 6а-6б, 7 и 8 происходит строительство центрального ядра ММДЦ (девелопер, заказчик и арендатор проекта - ГУП "Центр-Сити", разработка проекта - "Моспроект-2") общей площадью 150 тыс. кв. м, включающего в себя городскую площадь, торговые ряды, культурно-развлекательные и спортивные центры, рестораны и гостиницу. Ежедневно "ядро" смогут посещать около 150-170 тыс. человек.

Все основные подготовительные работы в центральном ядре были завершены осенью 2003 г. На самом нижнем ярусе ядра будет располагаться транспортный узел ММДЦ: линия мини-метро, интегрированная в Московский метрополитен, и линии скоростного сообщения между "Сити" и аэропортами "Внуково" и "Шереметьево" общей протяженностью 34,3 км, запуск которых запланирован на 2007 г.

На 4-м участке (площадь 1,74 га) ведется строительство 30-этажной 5-звездочной гостиницы общей площадью 56 тыс. кв. м. Помимо гостиницы планируется построить аквапарк общей площадью 24 352 кв. м. Девелопером проекта является ЗАО "Аква-Сити Палас", разработчиками - "Моспроект-2" совместно с финской компанией "Тхоместо Инжиниринг". Инвестиции в этот проект оцениваются более чем в 230 млн. долл.

В конце 2003 г. на участке 10 было начато строительство первого офисного центра "Башня на набережной" общей арендуемой площадью 220 тыс. кв. м (общая арендуемая офисная площадь - 135 тыс. кв. м), осуществляемое турецкой компанией "Энка" (инвестор - голландская компания City Center Investment BV).

Первое здание центра - 17 этажей, 18 тыс. кв. м арендуемых площадей - уже полностью заполнено арендаторами. Среди них такие компании, как IBM (6386 кв. м), Eli Lilly (1500 кв. м) и Nortel Networks (1700 кв. м).

Второе здание - 27 этажей, 30 500 кв. м арендуемой площади - планируется к сдаче в IV квартале 2005 г., а третье - 55 этажей, 87 тыс. кв. м - в IV квартале 2006 г.

Арендные ставки во второй башне составляют 560-685 долл. за кв. м в год, в третей башне вероятные ставки аренды составят 600-750 долл. за кв. м в год. Эксплуатационные расходы составляют 75 долл. за кв. м в год. Все указанные расходы не включают НДС.

В комплексе предполагается торговая зона площадью 5 тыс. кв. м. Факт подписания договоров аренды на первую очередь комплекса с такими крупными компаниями свидетельствует о высоком кредите доверия со стороны рынка.

На участке 9 возводится многофункциональный комплекс "Город Столиц" (девелопер "Ка-питал Груп"), включающий в себя две башни по 54 и 63 этажа соответственно. Общая площадь офисной части башен - 73 685 кв. м, жилая - 98 909 кв. м. Апартаменты в первой башне займут этажи с 19-го по 63-й, а во второй - с 19-го по 54-й этажи соответственно. Стоимость жилья будет варьироваться от 4 до 10 тыс. долл. за 1 кв. м. Уже сейчас подписан ряд предварительных договоров на покупку жилья. Как сообщил генеральный директор "Капитал Груп" Сергей Шмаков, управление строительством поручено английской компании Bovis Land Lease. Строительство комплекса будет завершено в 2007 г.

Офисный комплекс "Федерация", строящийся на 13-м участке площадью 1,07 га дочерней компанией ЗАО "Строймонтаж" "Миракс-Сити" - это две разноэтажные башни (88 и 55 этажей соответственно) с 345-метровой стрелой и панорамным лифтом. Общая площадь комплекса - более 350 тыс. кв. м, из которых 117 тыс. кв. м предполагается отдать под офисные помещения, а на 66 тыс. кв. м планируется разместить апартаменты класса "А". Площадь каждого этажа будет варьироваться от 1000 до 1500 кв. м. Планируемое окончание строительства комплекса - апрель 2007 г.

По словам руководства ЗАО "Строймонтаж", арендные ставки в "Федерации" составят примерно 550 долл. за кв. м в год, без учета НДС. Продажа этажей пока не планируется. Генеральным подрядчиком проекта выступает "Строймонтаж - Высотные здания" - компания, специально созданная для реализации этих функций. Для финансирования проекта компанией "Миракс-Сити" и ФК "НИКойл" была создана инвестиционная компания "Миракс-Инвест", которая уже инвестировала в проект около 300 млн. долл. Планируется, что "НИКойл" займет 60-70 тыс. кв. м, что также является фактом, подтверждающим серьезность намерений инвесторов и застройщиков всего проекта ММДЦ. Общий объем инвестиций в проект "Федерация" составит около 500 млн. долл.

ЗАО "Техинвест" осваивает 12-й участок ММДЦ (1,09 га), на котором будет возведен 75-этажный многофункциональный небоскреб высотой 300 м, общей площадью 207 542 кв. м. В здании разместятся офисы - 106 231 кв. м, жилые апартаменты - 21 185 кв. м, а также торгово-развлекательная инфраструктура. Архитектором проекта выступила американская компания Swanke Hayden Connell Architect. Общий объем инвестиций оценивается предположительно в 250 млн. долл.

Самый дальний от реки участок 19 отдан под реализацию проекта "Северная Башня". Этим занимается ЗАО "Северная Башня", созданное топ-менеджерами компании "Северстальтранс". Генподрядчиком проекта выступает австрийская фирма Strabag AG. Проект представляет собой 27-этажный многофункциональный комплекс общей площадью 74 900 кв. м, в наземной части которого, между 10-м и 27-м этажами, разместятся офисы (28 тыс. кв. м). В подземной части будет располагаться 7-уровневый автоматизированный паркинг. Помимо офисных площадей в здании разместятся торговые помещения, фитнес-залы, ресторан. Инвестиции в проект составят около 250 млн. долл.

Самый высокий, запланированный на нынешний момент, небоскреб ММДЦ - башня "Россия". Его площадь составляет 400 тыс. кв. м, проектируемая высота - 398 м, большая часть будет отдана под офисы. Права на 17-18-й участок были отданы Московской Девелоперской Компании (МДК), принадлежащей городу Москве и компании "СТ-Груп" под руководством Шалвы Чигиринского. Ш. Чигиринский оценивает проект в 600 млн. долл. МДК планирует вложить всего 10-15% от вышеуказанной суммы, рассчитывая покрыть остальные затраты за счет внешних инвесторов. Планируемая дата окончания строительства башни - 2010 г.

В связи с тем, что реализация проекта "Москва-Сити" выведет на рынок огромный объем офисных площадей, участники рынка уже сейчас задумываются о возможном обвале арендных ставок. Однако, как показывает мировой опыт, цены на аренду коммерческой недвижимости в мегаполисах редко опускаются ниже 500-600 долл. за 1 кв. м в год.

В настоящее время ведущие девелоперские компании, такие как "Капитал Груп", "Строймонтаж" и др., привлекают к проектированию и управлению строительством первых российских небоскребов известные западные строительные компании: Bovis, Samsung Construction, Strabag, что, безусловно, позволит в итоге построить самые современные высококлассные объекты. Поэтому мы считаем, что и жилые, и офисные комплексы в рамках проекта "Сити" будут пользоваться повышенным спросом как среди крупнейших российских арендаторов и покупателей, так и среди иностранных.