Что ждет «коммерческие метры» в 2005-2009 гг.: итоги онлайн-конференции

Актуальные публикации по вопросам экономики.

NEW ЭКОНОМИКА


ЭКОНОМИКА: новые материалы (2024)

Меню для авторов

ЭКОНОМИКА: экспорт материалов
Скачать бесплатно! Научная работа на тему Что ждет «коммерческие метры» в 2005-2009 гг.: итоги онлайн-конференции . Аудитория: ученые, педагоги, деятели науки, работники образования, студенты (18-50). Minsk, Belarus. Research paper. Agreement.

Полезные ссылки

BIBLIOTEKA.BY Беларусь - аэрофотосъемка HIT.BY! Звёздная жизнь


Публикатор:
Опубликовано в библиотеке: 2004-12-28

Рынок коммерческой недвижимости России втягивает в свою орбиту каждую организацию и едва ли не каждого менеджера. Как развивается этот рынок сегодня и что ожидает его завтра, с чьей помощью можно найти «свой» офис, как добиться пропуска в наиболее престижный торговый центр, какие специалисты будут наиболее востребованы на рынке в ближайшей перспективе – об этом и многом другом члены Сообщества спрашивали Сергея Рябокобылко, исполнительного директора и партнера консультационной компании Stiles & Riabokobylko. Сегодня мы подводим итоги этой беседы.

Владислав Штернфельд: Сергей, каковы, на ваш взгляд, среднесрочные перспективы рынка складской недвижимости Московского региона?

Сергей Рябокобылко: Перспективы очень хорошие: сейчас на рынке практически нет предложения, поэтому ставки очень высоки. Нынешнее положение плачевно – компании, которые собираются обзавестись складами или переехать, не имеют никакого выбора. Но в работе находятся несколько очень интересных проектов, которые, безусловно, изменят ситуацию. Предложение будет существенно расти в течение ближайших двух лет. Но мы не ожидаем перенасыщения рынка на отрезке 2-5 лет: складской сегмент растет по определенным правилам, которые ограничивают возможности развития. Он зависит от сервисных рынков – например, складские возможности никогда не будут превышать способности Москвы к пропуску грузов. Кроме того, на Москву повлияют другие крупные города, такие как Петербург, которые будут оттягивать на себя часть логистических компаний.

Елена Станишевская: Насколько мне известно, при наполнении крупных торговых центров предпочтение отдается западным компаниям, второе место занимают давно существующие российские бренды... Каковы, по-вашему, перспективы для новых российских компаний обосноваться среди «монстров»? Разумеется, с учетом того, что они также готовы оплачивать аренду по существующим ставкам и имеют четкие перспективы развития и профессиональную управленческую команду?

С.Р.: Елена, спасибо за интересный вопрос. Для российских ритейлеров, на мой взгляд, сегодня существует отличное window of opportunity: создать и запустить новый бренд. Многие российские компании наряду с западными марками успешно представляют и собственные (возьмите, например, Bosco di Ciliegi). На самом деле, большинство западных марок, соревнующихся за помещения в торговых центрах, представлено российскими компаниями-франчайзерами. Поэтому, когда мы консультируем владельцев торговых центров, мы уделяем большее внимание тому, что из себя представляет компания-арендатор, есть ли у них четкий бизнес-план, концепция и стабильное финансирование, чем просто представляемой ими марке.

Елена Станишевская: Да, действительно, большинство западных брендов представлены российскими франчайзерами, но для нового российского бренда шансы не велики. Большинство владельцев торговых центров - иностранные компании. При заполнении площадей ощутимое преимущество у знакомых западному глазу и уху марок, вне зависимости от того, насколько эффективна стратегия потенциального арендатора, стабильны финансы и конкурентоспособна концепция…

Ирина Крикливая: Подскажите, пожалуйста, можно ли купить готовые стандарты эксплуатации коммерческой недвижимости определенного сегмента (с дальнейшей адоптацией или без нее)? Или все компании разрабатывают их индивидуально? Если так, то кто обеспечивает хороший уровень консалтинга в этой области? Каков порядок сроков разработки и внедрения подобных стандартов?

С.Р.: Профессиональная эксплуатация недвижимости - тема довольно новая, и не уверен, что существуют общепринятые стандарты для Москвы. Каждая из компаний, предоставляющих эти услуги, пользуется собственными стандартами. Я бы посоветовал обратиться в компании Sawatzky или M.W.Zander за консультациями.

Игорь Потатуркин: Занимается ли ваша компания разработкой концепций торговых комплексов (позиционирование, планировка, набор арендаторов)? Или ваши сотрудники занимаются только подбором арендаторов?

С.Р.: Да, мы занимаемся такой работой, и у нас на счету немало успешных реализованных проектов. Если есть конкретный вопрос, пожалуйста, пишите на email: sriabokobylko@snr-realty.com.

Ангелина Меликова: Какие специалисты рынка коммерческой недвижимости будут наиболее востребованы в Москве через пару лет, то есть, в ситуации, когда предложение каким-то образом уравновесится со спросом?

С.Р.: Поскольку рынок недвижимости по природе цикличен, специалисты, которые сегодня вкладывают усилия и время в строительство долгосрочных партнерских отношений со своими клиентами, увидят большую отдачу в кризис. Хороший брокер или консультант - это прежде всего человек, которого клиент отождествляет с рынком, и тот, кому клиент звонит, если у него только возникает вопрос, как-то связанный с недвижимостью.

Юлия Слюсарь: В настоящее время на московском рынке недвижимости активно работают несколько выходцев из Western Group, наложила ли "школа" свой отпечаток на вашу деятельность? Друзья вы или конкуренты?

С.Р.: WG была динамично развивающейся компанией, но мой уход и уход моего тогдашнего и теперешнего партнера в 95-м был связан с разногласиями по принципиальным вопросам: кадровая политика, например, или профессионализм коллег. Поэтому, конечно, "школа" была интересная...

Владислав Поздняков: Не планируете ли создать в интернете портал о недвижимости? Каково ваше мнение, об отмене лицензирования строительства?

С.Р.: Таких порталов существует уже несколько, думаю, достаточно. Отмена лицензирования строительства беспокоит, наверное, как и всех.

Дмитрий Питин: Могут ли вложения в коммерческую недвижимость являться привлекательным финансовым инструментом для внешних инвесторов?
Какими параметрами, помимо срока окупаемости (доходности) должны обладать данные проекты и какие характеристики должны иметь сами объекты недвижимости (тип здания, расположение, и т.д.)?
Ваше мнение по поводу развития в Москве паевых инвестиционных фондов недвижимости?

С.Р.: 1) Да, безусловно, хотя привлекательность инвестиций в недвижимость зависит от ожиданий доходности основного бизнеса непрофессионального инвестора в недвижимость. Недвижимость привлекательна как инструмент диверсификации инвестиций.

2) Главное - это ожидание стабильности дохода от этой недвижимости, оценка рисков, связанных с платежеспособностью арендаторов, привлекательность объекта вложений в будущем для другого институционального инвестора в недвижимость (exit). Существует перечень рисков, которые необходимо оценить при рассмотрении вложения в любой объект. Тип и местонахождение не являются определяющими.

3) ПИФы, безусловно, интересны, но в первую очередь как финансовый / налоговый инструмент, а не как инвестиционный. Существует несколько фондов прямых инвестиций, а также инвесткомпаний, которые выполняют роль проводника для вложений в этот сектор.

Андрей Баудис: Как вы считаете, повторяет ли ситуация на рынке недвижимости в Петербурге ситуацию в Москве, но с некоторой задержкой во времени?

С.Р.: Очевидно, что рынок недвижимости в Петербурге отстает от московского. Тем не менее, рынок не однороден и разные сектора (торговый, офисный, складской) развиваются неравномерно. Поэтому очень трудно справедливо оценить отставание рынка в целом. Сейчас в Петербурге происходит очень много положительных изменений, и за этим рынком нужно внимательно следить.

Светлана Тихонова: Интересуюсь вашим мнением о позиционировании московских бизнес-центров. В чем основные отличия офисов класса А от класса В? Когда наступает период перехода А в В и как поступить с реконструированными особняками в черте исторической застройки?

С.Р.: Спасибо за хороший вопрос. Наша компания в прошлом году, в составе Московского исследовательского форума, выработала определения Класса А и В для московского офисного рынка. Вы можете скачать этот документ с главной страницы нашего сайта, см. сноску на Office Class A and B definitions, русская версия. На практике, при условии сбалансированного рынка, основной критерий перехода в класс В обусловлен неспособностью здания / помещения конкурировать с новыми зданиями класса А на своем суб-рынке по схожим арендным ставкам. Особняки оцениваются точно так же, исходя из правил МИФ.

Ольга Драгунова: По данным риэлторской компании "Рикомп", примерно 10% арендаторов интересуются арендой офисов класса А, 30% заинтересованы в аренде офисов В класса и около 40% стоят перед необходимостью арендовать офис класса С. Как вы считаете, отражают ли эти показатели реальную картину спроса? Если отражают, тогда налицо высокая заинтересованность в недорогих офисах. Как вы считаете, станет ли дешевле аренда в связи с введением офисных проектов в 2005-2007 гг.? И смогут ли, наконец, потребители классов В и С найти помещения с приемлемой ценой и приемлемым качеством?

С.Р.: Единственный комментарий - любой анализ спроса, основанный на "заявках", мы считаем в корне неверным. Чтобы не отвечать вам здесь на в форме аналитического отчета, приглашаю вас скачать наши материалы по исследованиям рынка (где есть ответы на ваши воросы) с нашего сайта, секция Market Reports.

Ольга Драгунова: Как вы считаете, каковы перспективы строительства и развития бизнес-центров за пределами МКАД? Есть ли спрос на аренду офисов с такой географией?

С.Р.: На наш взгляд строительство офисных комплексов за пределами МКАД довольно перспективно, в первую очередь на западе и севере и в непосредственной близости к МКАД и основным магистралям. Мы знаем о существовании минимум 7 среднесрочных проектов в этом направлении и консультируем девелоперов в этой области. Очевидно, что с успехом проекта «Кантри-Парк» в Химках девелопмент все более активно будет происходить за границами Москвы. Мы считаем, что спрос на такие проекты всегда существует на развитых рынках (посмотрите на развитие транспортных коридоров, ведущих в аэропорт в любой европейской столице). В Москве первый бизнес-парк появляется лишь сейчас, и необходимо оценить емкость рынка и конкурентную среду для конкретного проекта, прежде чем приступать к проектированию и строительству.

Дмитрий Джамбакиев: Интересно было бы узнать вашу оценку объёма административных площадей, вводимого в эксплуатацию в 2005, 2006, 2007, 2008 гг.

С.Р.: Прогноз следующий:

Cтоки A+B

2004 г. - 3 891 809 м.
2005 г. - 5 130 329 м.
2006 г. - 6 206 008 м.
2007 г. - 7 653 689 м.
2008 г. - 7 820 151 м.

Соответственно, новое строительство A+B

2004 г. - 830 994 м.
2005 г. - 1 238 520 м.
2006 г. - 1 075 679 м.
2007 г. - 1 447 681 м.
2008 г. - 166 462 м.

Александр Зубков: Проводит ли ваша компания исследования рынка услуг ответственного хранения в Москве и СПб?

С.Р.: Что касается Москвы, я думаю, мы можем вам помочь с материалами. Если вы перешлете мне этот вопрос по эл. почте на мой адрес, я попрошу моих коллег из отдела исследований связаться с вами.

Дмитрий Левин: Как вы полагаете, каковы тенденции развития рынка коммерческой недвижимости в региональных центрах? Как скоро собираются крупные западные и московские девелоперы начинать экспансию в регионы?

С.Р.: В городах-миллионниках сейчас активно развивается торговая недвижимость, в основном - крупные форматы chains, как европейские, так и российские. Другие сектора коммерческой недвижимости пока сильно отстают, например, только в единичных случаях мы видим профессионально развиваемые проекты по офисам и складам. Мы считаем, что в региональных центрах с примерно миллионным населением сегодня рынок готов как минимум к одному офисному зданию класса А около 10 тыс метров. Для московских, а тем более западных девелоперов региональные рынки в офисном сегменте будут еще несколько лет оставаться малопривлекательными (пожалуй, за исключением Петербурга) по сравнению со столичным, в первую очередь, из-за thin markets, и во-вторых - из-за отсутствия scalable ресурсов.

Новые статьи на library.by:
ЭКОНОМИКА:
Комментируем публикацию: Что ждет «коммерческие метры» в 2005-2009 гг.: итоги онлайн-конференции


Искать похожие?

LIBRARY.BY+ЛибмонстрЯндексGoogle
подняться наверх ↑

ПАРТНЁРЫ БИБЛИОТЕКИ рекомендуем!

подняться наверх ↑

ОБРАТНО В РУБРИКУ?

ЭКОНОМИКА НА LIBRARY.BY

Уважаемый читатель! Подписывайтесь на LIBRARY.BY в VKновости, VKтрансляция и Одноклассниках, чтобы быстро узнавать о событиях онлайн библиотеки.