публикация №1267209372, версия для печати

Как пишут ценники домам


Дата публикации: 26 февраля 2010
Публикатор: Алексей Петров (номер депонирования: BY-1267209372)
Рубрика: РАЗНОЕ Журналистика
Источник: (c) http://library.by


Когда вы отправляетесь в магазин за молоком, вам наверняка не приходит в голову предварительно заглянуть к оценщику для получения информации о стоимости этого продукта. Однако если вы собираетесь купить домик в деревне, то узнать предварительно о его стоимости было бы полезно, а порой и просто необходимо.

Дело для профессионалов

Знание стоимости частного дома оказывается важным, например, при купле-продаже, страховании, разделении долей при наследовании, получении кредита под объект недвижимости и т.п. В зависимости от целей оценки дома процедура ее проведения и результаты будут различаться. Так, кредитная организация, выдавая клиенту заем, интересуется возможностью быстро реализовать заложенный дом, если должник не сможет расплатиться. Поэтому банк потребует оценки рыночной стоимости залога. Страховую компанию, принимающую недвижимое имущество для его страхования, интересуют другие показатели - стоимость восстановления строения: отталкиваясь именно от этой суммы, она будет выплачивать возмещение при повреждении или уничтожении дома.

Универсального "ценника" на частный дом не удастся получить еще и по другой причине - рынок недвижимости при всей своей инертности изменяется в зависимости от определенных факторов: общая экономическая и политическая ситуация, цены на строительные материалы, изменение структуры спроса и предложения. Учесть их и проанализировать влияние на результат оценки под силу лишь профессионалам. Кроме того, оценкой недвижимого имущества может заниматься только оценщик, имеющий соответствующую лицензию.

Что важнее? Обычно для купли-продажи дачных домиков и других недорогих строений гражданам вполне хватает мнения риэлторов или информации о стоимости аналогов на рынке. Заключение специалиста-оценщика требуется обладателям дорогостоящих объектов.

Для стоимости сделки по купле-продаже дома большое значение имеет не только качество самого строения, но и характеристики земельного участка. Продать любое, даже самое ветхое строение, расположенное на особо популярном участке, не составит труда, причем доля стоимости земли в цене сделки будет несравнимо большей, чем самого строения: покупатель просто снесет ненужный домик и построит новый, соответствующий элитному статусу участка. А вот при определении стоимости комфортабельных коттеджей такой диспропорции между ценностью дома и земли уже нет: обеспеченные покупатели хотят получить и хороший дом, и хороший участок. Поэтому стоимость высококлассных домов по мере удаления от столицы плавно снижается.

С опорой на методики

Получение экспертного заключения об оценке частного дома чаще всего требуется для подтверждения стоимости залога при банковском кредитовании. А кредитные организации руководствуются мнением только лицензированных специалистов.

Стоимость этой услуги зависит, как правило, от величины объекта. Оно и понятно: работа проводится сложная и заключение о рыночной стоимости объекта составляется с опорой сразу на несколько методик: затратную, сравнения продаж, доходную.

Затратная методика - это землеустроительная экспертиза, в результате которой оценщик получает данные о фактической стоимости дома как совокупности проектных решений, материалов, стоимости строительных работ. Одновременно с этим проводится анализ сегмента рынка недвижимости, в данном случае стоимости спроса и предложения на загородные дома с идентичными характеристиками. При сравнении учитываются все показатели: коммуникации, площадь дома, материал строения, отделка, комфортабельность, местоположение, наличие телефона, размер участка. Стоимость последнего отдельно никак не рассчитывается: просто для сравнения подбираются объекты, расположенные на участках примерно равного качества.

Доходный метод (или метод капитализации дохода) позволяет оценить стоимость дома как потенциально привлекательного объекта для сдачи в аренду. Делается это так: стоимость месячной аренды такого же класса домов на рынке (например 600 USD) уменьшают на сумму расходов на содержание дома (например 100 USD), а остаток умножают на 12 (месяцев). Итог - 6 000 USD. Это чистый доход за год. Полученный результат делят на процент риска вложений (ставку капитализации), который рассчитывается в зависимости от стабильности спроса, тенденций по изменению цены. Этот показатель учитывается при определении стоимости дома наравне с полученными результатами по затратному методу и методу сравнения продаж.

Предел ответственности

Страхование недвижимости предполагает обязательную оценку объекта для определения страховой суммы - предела ответственности компании за предмет страхования. Застраховать дом можно на любую сумму, не превышающую его реальную стоимость.

Поскольку рыночная стоимость дома может сильно измениться в течение срока страхования из-за колебания цен, страховые компании определяют максимальную его цену по затратному методу. Конечно, результат такой оценки может отличаться от рыночной стоимости дома, причем в обе стороны: даже дорогие строительные проекты вчера могли быть проданы с убытком, а завтра, в результате роста, с прибылью. Но страховщика это не интересует: в случае, если здание сгорит дотла, владельцу выплатят сумму, покрывающую его расходы на строительство такого же дома. Не более того.

Без информации никуда

Сами оценщики считают, что в их работе самое главное - информация. Отсутствие возможности получать объективную информацию о стоимости частного имущества, с которой считались бы не только участники рынка недвижимости, коммерческие компании, но и государственные учреждения, создает множество трудностей, преодоление которых не всегда приводит к результатам.

Опубликовано 26 февраля 2010 года


Главное изображение:

Полная версия публикации №1267209372 + комментарии, рецензии

LIBRARY.BY РАЗНОЕ Как пишут ценники домам

При перепечатке индексируемая активная ссылка на LIBRARY.BY обязательна!

Библиотека для взрослых, 18+ International Library Network