Мы привыкли смотреть на заброшенные заводы как на призрак советской эпохи, интересные разве что сталкерам и застройщикам. Однако там, где другие видят лишь разруху, кто-то видит возможности. И даже свой новый современный офис, которому позавидовали бы некоторые ИТ компании.

Промышленный лофт появился в США в 1940-х. Впоследствии, то, что считалось окрестностями, становилось центром богемы и предпринимательства. Сейчас это мировой тренд, на который обращает внимание и украинский креативный бизнес. Яркий пример - завод РЕМА на Подзамче, где вполне автономно существует своя экосистема с коворкингом, пекарней, различными мастерскими, фотостудией и офисами известных стартапов. Внешне все выглядит как обычный советский завод. А внутри - суперсовременные стойки ресепшн, объемные буквы компаний-резидентов, огромное пространство, напичканное современной техникой: МФУ, датчиками, камерами, кондиционерами, мониторами.

Но пока собственными глазами не увидишь - не поверишь. Вот мне и стало интересно, стоит ли об этом думать в принципе. И самое важное - сколько все это стоит?

Представим, что у нас с друзьями есть маленькая компания, которой уже тесновато в квартире или маленьком офисе. Коворкинг отбросим, ​​хочется все-таки иметь что-то свое с удобными скайп-боксом и митинг-румом.

Аренда помещения на заводах стоит от 30 до 70 грн / квардат, что уже интересно. Но сколько стоит ремонт и как быстро он окупится? Давай посмотрим на реальный кейс:

Сколько это стоило?

$ 5000. Аренда сегодня - 50 грн / квадрат (оплачиваемый площадь - 78 м.кв.). Если сравнивать с рыночными ценами на аренду офисов в бизнес центре, то уже на второй год начнется экономия.

Продолжался ремонт три месяца.

Вот базовые шаги создания такого рабочего пространства:

• Поиск помещения;
• Технический аудит с экспертом;
• Переговоры с арендодателем;
• Концепт, дизайн;
• Визуализация (по желанию) чертежа;
• Демонтаж, вывоз барахла и строительного мусора;
• Черновые работы, отопление, монтаж коммуникаций;
• Чистовые работы, декор;
• Меблировка.

Привлекать экспертов стоит уже на стадии осмотра помещений - это поможет выбрать оптимальное. Арендодатель может показать тебе несколько вариантов, один из которых может быть в разы лучше за ту же цену. Расстояние до коммуникационных узлов, ориентация окон (чтобы не перегревать офис летом и не замерзнуть без солнца зимой), объем необходимых строительных работ, барахло, которое там лежит и тд. - все это очень важно и поможет сэкономить на ремонте.

И на сами переговоры с арендодателем стоит брать эксперта. Андрей говорит, что всегда можно найти компромисс, например, разделить ремонт поровну, или вообще платить только за часть квадратных метров.

Например, потолки таких помещений преимущественно высокие, поэтому можно сделать второй ярус (что и сделали в офисе "1.618"). По сути ты создаешь для арендодателя новые квадраты, однако, можно договориться таким образом, чтобы за них не платить. Поэтому наняв, скажем, 70 квадратных метров, можешь получить больше за ту же цену, что для молодых компаний с быстрыми темпами роста очень актуально.

На что следует обращать особое внимание

Ориентация окон по сторонам света. Если большинство окон выходят на юг, то летом в помещении будет невыносимая жара и духота, а кондиционеры будут работать на полную мощность. С другой стороны, если все окна на север, то летом можно вообще обойтись без кондиционеров и жалюзи на окнах, но зимой придется больше тратить на отопление и можно схватить депрессию :) Идеально, это когда солнышко заглядывает в окна только утром или вечером, то есть когда они ориентированы на северо-восток или северо-запад (для частных домов лучше больше солнца, а в офисах оно может мешать работать).

Локация (соседи). Если за стеной, над потолком или под полом производственный цех, то вполне реально, что в рабочее время вас будет раздражать шум. Поэтому лучше убедиться, что соседи работают тихо и не имеют в планах закупки шумного оборудования. Идеально - когда по соседству тоже офис. Кроме того, само наличие соседей, которые также отапливают свои помещения зимой, существенно влияет на тепловой комфорт и расходы на отопление.

Коммуникации. Это идеальный инструмент для торга. На самом деле провести в помещение можно все: воду, канализацию, электричество, вентиляцию. Это не стоит дорого, но именно это в головах у большинства и составляет цену аренды. Поэтому лучше не иметь коммуникаций, но обсудить с арендодателем возможность самостоятельного подключения к ним и удешевить арендную плату. Однако, здесь также следует привлекать экспертов.

Отопление. Больная тема. Обычно выгоднее греть воздух. Суперэкономный вариант - булерьян на дровах или другой твердотопливный котел. Дороже - промышленные кондиционеры (как в супермаркетах). Эти варианты легко забрать с собой в случае чего. Комфортный же вариант - установление отдельного теплого пола и котла. Недостаток - теплый пол с собой не заберешь и стоит этот способ дороже.

Эргономика. Где и какие розетки поставить, как оптимально расположить мебель, где спрятаны подводные камни. Здесь также стоит советоваться с профессионалами.

Юридические риски. Важный нюанс при планах на долгосрочную аренду и капитальные инвестиции - защищены ли вы от того, что арендодатель неожиданно продаст старый завод каком застройщику и вас не попросят?

Преимущества и недостатки офиса на заводе

Преимущества:

• эксклюзивность;
• цена;
• офис создан четко под твои нужды, можно реализовать любую фантазию;
• нет проблем с парковкой;
• есть охрана;
• вокруг тебя образуются новые кластеры и экосистема;
• креативная туса;

Недостатки:

• тренд только набирает обороты в Украине (как и в Беларуси), поэтому общая инфраструктура может быть далека от идеала;
• отсутствие технических коммуникаций;
• некоторые заводы расположены довольно далеко от центра;
• по соседству может быть шумное производство;
• привычные риски аренды.

Выводы

Если есть возможность уложиться в ремонт помещения под офис на заводе, то вы получите супернестандартное, комфортное и уютное рабочее пространство, оно будет вдохновлять и поможет экономить уже за 1-2 года. Главное - не наделать технических ошибок, потому что они гарантированно вылезут боком лишними затратами, которые точно будут больше, чем расходы на услуги профессионалов. А посоветоваться с архитекторами можно написав им просто в мессенджер.