ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР

Актуальные публикации по белорусскому праву.

NEW ПРАВО БЕЛАРУСИ

Все свежие публикации

Меню для авторов

ПРАВО БЕЛАРУСИ: экспорт материалов
Скачать бесплатно! Научная работа на тему ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР. Аудитория: ученые, педагоги, деятели науки, работники образования, студенты (18-50). Minsk, Belarus. Research paper. Agreement.

Полезные ссылки

BIBLIOTEKA.BY Беларусь глазами птиц HIT.BY! Звёздная жизнь KAHANNE.COM Мы в Инстаграме
Система Orphus

Публикатор:
Опубликовано в библиотеке: 2005-09-26

ИСТОЧНИК: Сайт "Неофициальный сайт Юрфака БГУ" (Минск)
URL ИСТОЧНИКА: http://faculty.vechersky.com
НА ДАТУ: август, 2005 г.
АВТОРЫ ПУБЛИКАЦИИ: см. файл публикации.


Оглавление

ВВЕДЕНИЕ
1. КВАРТИРА КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.
2. ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР (ДОМОВ).
3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ.
4. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ



Введение

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений. Актуальность исследуемой темы определяется:
1) проблемой необеспеченности жильем населения;
2) повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью;
3) не достаточно разработанная правовая база в области урегулирования данных правоотношений.
Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:
1. Рассмотреть основные гражданско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений.
2. Исследовать проблемы, возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.
3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.
Рынок жилья вообще самая динамичная часть рынка недвижимости, где доминируют два процесса: приватизации (первичный рынок) и отчуждения недвижимости (вторичный рынок). Нас интересует только вторичный рынок жилья, где ежегодно, начиная с 1992 года, количество отчуждений жилья увеличивается более чем в три раза. Около 10-15 % (в некоторых местностях свыше 30 %) приватизированного жилья становятся объектом сделок на вторичном рынке. По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собственники могут вступать в любые гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-продажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог и т.д.
Квартирный рынок – это рынок, на котором свободно продаются, покупаются, обмениваются, а также арендуются или сдаются в аренду квартиры. Жилые дома продаются реже, следовательно, этот рынок не настолько развит. Наиболее развит в Республике Беларусь на сегодняшний день квартирный рынок.
Правовая база в сфере прав собственности на недвижимость развита очень слабо. Покупатель недвижимости в ряде случаев не застрахован от рисков, связанных с ее покупкой. Вот одно из препятствий, стоящих на пути к собственному жилью – прописка. Институт прописки напрямую не связан с правом собственности на недвижимость. Можно купить квартиру с прописанными в ней хозяевами, которые, получив деньги, не пожелают выписаться из нее, и сделать это будет очень тяжело, поскольку передача права собственности на квартиру не увязано с механизмом выписки.
Следует также учесть, что в случаях, когда в приватизированной квартире на момент регистрации приватизации жил один человек, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, приватизированная квартира остается общей собственностью семьи, то есть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоряжаться квартирой самостоятельно.
По сравнению с владельцем недвижимости из стран Европы гарантии права собственности гражданина Беларуси ничтожно малы. Что приводит в остолбенение западных инвесторов, так это то, что у нас в процессе свободной купли-продажи не участвует земля, а если и участвует, то только та, которая находится в личной собственности и, как правило, за пределами Минска. Все это вместе взятое не благоприятствует развитию земельного и жилищного рынков, которые составляют основу рынка недвижимости.
Рынок квартир даже в столице очень упрощенный, если не сказать примитивный. Расчеты, как правило, ведутся наличными деньгами, что не допустимо в экономически развитых странах.
В связи с неразвитостью правовой системы, регулирующей отношения между субъектами рынка жилья, сегодня практически невозможно купить недвижимость в рассрочку. Задача состоит в том, чтобы сделать его цивилизованным, т.е. ввести его деятельность в нормальные правовые и организационные формы.
А пока... Задумав купить квартиру, покупатель затевает опасное предприятие, где основной его помощник только риэлтерская фирма, и никакие другие органы (государственные и прочие) ничего не гарантируют. Поэтому очень важно быть как можно более информированным в отношении системы регулирования сделок с недвижимостью.
Рынок жилья – один из самых привлекательных не только для добросовестных инвесторов, но и для мошенников. Здесь активно действует криминальный бизнес. Эксплуатируя наивность и юридическую неграмотность людей, аферисты, промышляющие в квартирном секторе, зарабатывают большие деньги.
С гражданами заключаются соглашения на крайне невыгодных для них условиях. Нередко с помощью махинаций они лишаются своего законного жилья. Арсенал уловок, к которым прибегают преступники, настолько разнообразен, что даже специалистам рынка недвижимости не всегда удается обеспечить 100% – ую гарантию юридической «чистоты» сделок.
Приватизация квартир вызвала волну связанных с ней криминальных явлений. Возник так называемый квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою квартиру. Иногда прибегают к обману. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, которых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, выдают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.
Подобные виды сделок не подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.
Нередки случаи, когда квартиры продаются по фальшивой доверенности или по фальшивому договору купли-продажи. Иногда уже после заключения договора купли-продажи выясняется, что в приобретенной квартире кто-то прописан и, следовательно, является нанимателем, выселить которого собственнику практически невозможно. В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги.
В настоящее время очень распространена следующая схема мошенничества. Собственник квартиры оформляет договор дарения, на основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу. Через некоторое время появляется первый собственник квартиры и заявляет, что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено в этой цепочке (одаряемый) пропадает, и все неприятности претерпевает нынешний владелец квартиры. В связи с этим следует очень осторожно относиться к предложению о продаже дешевых квартир. Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся нынешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, дарения и т.д.
Большое количество криминальных ситуаций возникает в связи с наличием практически в каждой сделке «левых» долларов, передаваемых из рук в руки после завершения процедуры официальной регистрации. «Левые» доллары - это, как правило, разница между рыночной ценой квартиры и той суммой, в которую она была оценена БТИ. Поэтому не надо быть специалистом, чтобы понять: для ликвидации «левых» предстоит выбрать один из двух путей: либо консервативный путь – приблизить оценочную практику БТИ к реальным условиям ранка; либо радикальный путь – отказаться от этой практики и перейти на иные формы контроля за заявочной ценой недвижимости.
Отсталость Беларуси по сравнению с высокоразвитыми странами (в частности с США) в жилищном вопросе всегда объяснялась чем угодно, только не политикой государства. Историческими причинами этого процесса являются: опустошающие войны, использование дерева в качестве строительного материала, подверженного пожарам, а также последствия чернобыльской аварии и др. Всегда находилось стихийное или историческое бедствие, которое было виновно в том, что наши люди живут так плохо и неустроенно.
Перенаселенными в США считаются жилища, в которых на одну комнату приходится более 1 человека (или более двух человек на одну спальню). В таких условиях находятся примерно 3% общего числа домохозяйств, где живут в основном семьи с низкими доходами. В Беларуси подобные условия типичны и соответствуют принятым нормам (6 м.кв. на человека): однокомнатная квартира выделяется для одного, двух человек, двухкомнатная – для трех человек, трехкомнатная – для четырех и более человек.
Жилищный кодекс Республики Беларусь 1999 года и Конституция Республики Беларусь сохранили признание за гражданином права на жилье, изменив государственный подход к обеспечению этого права. Основное изменение заключается в том, что государство отводит гражданам активную роль в приобретении жилья. Советское государство обещало обеспечить всех своих граждан жильем. Граждане стали в очередь на квартиры. Прошло время и стало ясно, что государству не по средствам строительство такого количества жилья. В итоге государство переложило эту заботу на плечи самих граждан. Но для того, чтобы решить эту проблему до конца, прежде всего необходимо наладить инфраструктуру рынка жилья, что потребует времени и кое-каких затрат со стороны государства.



1. Квартира как объект права собственности.

Впервые квартира как объект права (личной) собственности появилась в республике после того, как был разрешен выкуп гражданами квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда (Постановление Совета Министров БССР от 02.12.88г. №1400 “О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда”). После введения в действие Закона “О собственности” 1991 года было подтверждено право гражданина, после приобретения имущества в собственность распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие законодательству Республики Беларусь (ст.18 закона “О собственности”).
Многие граждане в этот период пытались реализовать свое право на свободное отчуждение принадлежащих им квартир. Но на практике сплошь и рядом свобода в продаже квартир ограничивалась. Исполнительные комитеты выносили решения о «безусловной недопустимости сделок, преследующих цели извлечения нетрудовых доходов и использования жилищного фонда не по назначению» (в качестве примера приводится выдержка из решения Минского городского исполнительного комитета от 19.07.90 г. №206 “О временных мерах по упорядочению отчуждения квартир и домовладений в г.Минске исполнительными комитетами районных советов народных депутатов, предприятиями (объединениями), организациями, учреждениями и гражданами) и предписывали гражданам, намеренным продать принадлежащие им на праве собственности квартиры, обращаться в исполнительный комитет с заявлением о разрешении на совершение такого рода сделки.
Вступивший в силу 01.07.92 г. Закон “О приватизации жилищного фонда Республики Беларусь” в ст. 18 установил ограничения для граждан, приватизирующих свои квартиры, а именно: в течение трех лет с момента приобретения в собственность квартиры могли быть проданы только местным Советам народных депутатов по «договорной» цене. Это был так назывемый первый период приватизации жилищного фонда, кода частная собственность на жилые квартиры (дома) все еще была новым явлением гражданско-правовых отношений.
По завершении процесса приватизации, квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собственники могут вступать в любые гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-продажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог и т.д.
Предусматривается также, что иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, вправе приобретать квартиры на территории республики только в соответствии с международными договорами. На этот счет было принято Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10.07.98 г. № 1086 «О реализации решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России 2 апреля 1997 г. №3», которым установлено, что граждане Российской Федерации вправе покупать квартиры в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь.
Продажа квартир в жилых домах, находящихся в коммунальной собственности г. Минска, гражданам Республики Беларусь, не проживающих постоянно в г.Минске, иностранным гражданам и лицам без гражданства осуществляется на основании решения Минского городского исполнительного комитета (решение минского городского исполнительного комитета №988 от 30.10.97г.), далее этот вопрос будет рассмотрен более подробно. В случае аукционной продажи объектов в г.Минске, а это уже упоминалось выше, покупателями могут быть граждане Республики Беларусь, которые постоянно проживают в городе Минске, и юридические лица, зарегистрированные на его территории (п.17 Положения «Об аукционной купли-продажи квартир»). Необходимо отметить, что юридические лица имеют право на приобретение квартиры, если они зарегистрированы на территории Республики Беларусь (п.9 Положения «О порядке купли-продажи квартир (домов)»). Следует иметь в виду, что юридические лица могут купить не всякое жилое помещение, относящейся к государственной форме собственности, а только квартиры:
• построенные для продажи;
• жилые дома незавершенного строительства;
• дома, подлежащие реконструкции (обязательное условие – завершение реконструкции и использование по назначению, об этом должна быть сделана отметка в договоре).
Квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом купли-продажи лишь в том случае если они не заселены жильцами. Нужно также иметь в виду целевой порядок приобретения квартир.
Чуть позже Верховный Совет Республики Беларусь внес изменения в Закон Республики Беларусь “О приватизации жилищного фонда Республики Беларусь”, после чего приватизированные квартиры стали “свободным” объектом купли-продажи.
Условия и порядок купли-продажи квартир впервые был установлен в Положении о порядке купли-продажи квартир, утвержденном Постановлением Совета Министров от 31 августа 1993 г. №589 во исполнение Постановления Верховного Совета от 11.06.93 г. «О порядке купли – продажи квартир (домов) в Республике Беларусь». Это Положение содержало ряд дискриминационных норм, в частности, предусматривавших, что право на приобретение квартиры в собственность путем купли имели только граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на территории республики. Продажа также могла осуществляться только гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте; в случае продажи квартир на аукционах в г.Минске покупателями их могли быть только граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие в г.Минске.
В отношении этого Положения Конституционный суд по своему усмотрению возбудил производство и в своем заключении от 27.06.1996 г. «О соответствии Конституции и законам Республики Беларусь постановления Верховного Совета от 11 июня 1993 года «О порядке купли-продажи квартир (домов) в Республике Беларусь» и Временного положения о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденного постановлением Совета Министров от 31 августа 1993 года N 589» признал ряд положений вышеупомянутых актов не соответствующим Конституции и законам Республики Беларусь.
По мнению суда, гражданин Беларуси, не имея возможности свободно продать свою квартиру (дом) или купить квартиру (дом) в другом населенном пункте, в определенной мере ограничивается в праве свободно передвигаться и выбирать место жительство в пределах республики, покидать ее и беспрепятственно возвращаться обратно. С учетом изложенного Конституционный суд посчитал, что граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Беларуси независимо от постоянного места жительства. Тем самым, как говориться в решении Конституционного суда от 25.03.1997 г., которым толковалось заключение Конституционного суда от 27.06.1996 г., были сделаны существенные выводы по существу данной проблемы. Которые, тем не менее, до настоящего времени не принимаются во внимание местными органами власти.
Правда, по мнению Конституционного суда, в городе Минске законом могут быть определены особенности купли-продажи квартир (домов), поскольку, согласно конституции, столица Республики Беларусь имеет особый статус. Но эта оговорка не означает автоматическую легализацию решений местных советов народных депутатов и исполкомов по ограничению прав граждан на приобретение ими жилья в других населенных пунктах. Как отмечено в решении Конституционного суда, такое ограничение возможно только законом и только в силу особого статуса г. Минска.
В недавно принятом Законе «О статусе столицы Республики Беларусь – города Минска» от 12 .07.2000 г. отсутствуют ограничения на приобретение столичных квартир. Однако фактически продолжает действовать и применяться на практике не отмененное решение Мингорисполкома «О некоторых вопросах, касающихся приобретения в собственность, отчуждения и приватизации жилых помещений в г. Минске» от 19.11.1992 г. № 600. В п.1 этого Положения установлено, что квартиры в городе продаются только гражданам Республики Беларусь, постоянно прописанным и проживающим в г. Минске.
В последующем действие этого ограничения было сужено и в настоящее время распространяется только на квартиры, находящиеся в коммунальной собственности. Квартиры же в кооперативных и построенных по долевому участию домах можно продавать без разрешения горисполкома (правда, с одной оговоркой: в результате проведения сделки должна выполняться установленная норма – не менее 15 кв.м. на члена семьи).
Но это не снижает остроты проблемы. Фактически местные органы исполнительной власти игнорируют принятые более трех лет назад акты Конституционного суда, за понуждение к неисполнению которых, до 1 января 2001 г. была предусмотрена уголовная ответственность (ст. 167-1 Уголовного кодекса Республики Беларусь 1960 г.).
Полагаю, что назрела необходимость рассмотрения в Конституционном суде дела о соответствии решений Мингорисполкома, регулирующих совершение сделок купли-продажи квартир в г. Минске, Конституции и международно-правовым актам, ратифицированным Республикой Беларусь.
Кроме того, следует предусмотреть в законодательстве административную (а при наличии существенного ущерба - и уголовную) ответственность за умышленное не исполнение актов Конституционного суда должностными лицами, правоохранительным и иным государственным органам рекомендовать оперативно реагировать на нарушение конституционной законности.
Объекты купли-продажи недвижимости делятся на:
• относящиеся к государственному жилищному фонду;
• принадлежащие на праве собственности гражданам и негосударственным юридическим лицам (т.е. относящихся к частному жилищному фонду).
Эта градация регламентирована главами Жилищного кодекса Республики Беларусь, и она не случайна, так как порядок и условия продажи квартир находится в прямой зависимости от того, к какому жилищному фонду (государственному или частному) относится та или иная квартира, имеет существенные различия.

Государственный жилищный фонд.

Для приобретения в собственность квартиры, относящейся к государственному жилищному фонду, гражданин подает заявление в исполнительный комитет по месту жительства или на предприятие (в организацию), которым принадлежит квартира.
По ранее действующему порядку исполнительные комитеты, предприятия, объединения, организации могли продавать квартиры во вводимых в эксплуатацию домах только гражданам, состоящим на учете нуждающихся в жилищной площади в данном населенном пункте (причем было разрешено продавать не более 5% общей площади дома). Сейчас таких ограничений нет. Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставлено преимущественное право на приобретение жилья. Согласно статье 48 Конституции граждане Республики Беларусь имеют право на жилище, и это право обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Государство гарантирует каждому право собственности и содействует ее приобретению (статья 44 Конституции). Приватизация гражданами занимаемых ими жилых помещений является одним из наиболее распространенных оснований приобретения гражданами права собственности на жилое помещение, способом реализации ими конституционного права на жилище.
приобретение в собственность квартир в домах государственного жилищного фонда (Положение “О порядке купли-продажи квартир (домов)»). Другим гражданам и юридическим лицам квартиры могут быть проданы только при отсутствии граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (п.3 Положения «О порядке купли-продажи квартир (домов)», ст.63 Жилищного Кодекса Республики Беларусь).
Продажная стоимость квартир из числа незаселенных и освобожденных (в связи с реконструкцией домов) определяется в действующих на момент продажи ценах с учетом их потребительских качеств за вычетом стоимости износа (Постановление Совета Министров Республики Беларусь №710 от 25.11.92 г. “О порядке оценки стоимости жилья с учетом его потребительских качеств”) [11, с.4]. Она устанавливается оценочными комиссиями, образуемыми исполнительными комитетами, предприятиями. В работе комиссии вправе принимать участие граждане, приобретающие квартиру в собственность. Оценочная комиссия о результатах оценки составляет акт, который утверждается исполнительным комитетом или предприятием, в ведении которого находится жилищный фонд (п.27 Положения). Цена квартир, расположенных в домах, построенных для продажи, определяется соглашением сторон, а если строительство жилых домов еще не завершено, то стоимость квартир в жилых домах устанавливается с учетом фактических затрат заказчика в действительности в ценах, существующих на момент продажи (п.31 Положения).

Частный жилищный фонд.

Что касается квартир, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности, то они могут быть объектами купли-продажи в целом либо по частям по собственному усмотрению собственников, не противоречащему общественной пользе и безопасности (ст.101 Жилищного Кодекса Республики Беларусь). Принудительное отчуждение жилых помещений допускается только по мотивам общественной необходимости со своевременной и полной компенсацией стоимости отчуждаемых жилых помещений, а также согласно постановлению суда.
Право собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности на жилое помещение подтверждается правоустанавливающими документами (соответствующим договором, регистрационным удостоверением, свидетельством о праве на наследство и т.д.) (п.2 ст.102 Жилищного Кодекса Республики Беларусь).


2. Понятие и содержание договора купли-продажи квартир (домов).

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 424 Гражданский кодекс Республики Беларусь).
Содержанием договора называется совокупность условий, сформированных сторонами при его заключении. Различные виды договорных условий имеют для договора далеко не одинаковое значение. В связи с этим все разнообразные условия, встречающиеся в практике установления договорных правоотношений, обычно сводят к трем основным группам: существенные, обычные и случайные условия.
Существенными считают «такие условия, которые служат необходимым и достаточным элементом для заключения договора» [22, с.387]. Это означает, что при отсутствии хотя бы одного из таких условий договор не признается заключенным, а если все существенные условия налицо, договор вступает в действие, хотя бы он не содержал в себе никаких других условий.
В соответствии с ч.2 п.1 ст.402 Гражданского Кодекса Республики Беларусь существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Итак, в нашем случае предметом договора является квартира – жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организовано с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома (п.16 ст.1 Жилищного Кодекса Республики Беларусь). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору (ч.1 ст.525 Гражданского Кодекса Республики Беларусь) – т.е. адрес, площадь. Например: «квартира, общей площадью 51,24 кв.м., в том числе жилой площадью 30,39 кв.м., расположенная в г. Могилеве, ул. Каштановая, дом 18, квартира 136, состоящая из двух жилых помещений, кухни, коридора, ванной, санузла, лоджии». При отсутствии этих данных в договоре, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор – не заключенным (ч.2 ст.525 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).
Еще одно существенное условие – цена квартиры, поскольку в данном случае правила определения цены по аналогии, предусмотренные п.3 ст.394 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, применяться не могут в связи со спецификой предмета договора.
Сумму сделки в договоре следует указывать в белорусских рублях, но ни в коем случае не в валюте, поскольку такие сделки будут ничтожны, как запрещенные законодательством со всеми вытекающими из этого последствиями в виде недопущения реституции.
Однако Гражданский Кодекс 1999 г. разрешает указывать в договоре валютный эквивалент стоимости квартиры по курсу Национального Банка Республики Беларусь, «если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон» (ч.2 п.1 ст.298 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).
При купле-продаже квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности, квартир, принадлежащих юридическим лицам негосударственной формы собственности, а также квартир, построенных для продажи, в том числе не завершенных строительством, цена определяется по соглашению сторон (п.28, п.31, п.33 Положения «О купле-продаже квартир (домов)») [14, с.11].
Следует отметить, что зачастую стороны испытывают существенные затруднения в определении цены, т.к. на нее влияют много факторов – тип дома (панельный, кирпичный), возраст дома, планировка квартиры, развитость инфраструктуры в данном районе, доступность и развитость коммуникаций, экологические факторы, наличие телефона, этаж, наличие лесопарка или зоны отдыха, наличие промышленной зоны, другие факторы (например: куда выходят окна и другие). Но прежде всего месторасположение, т.е. близость к центру города. В городе Минске центром считается проспект Ф.Скорины и прилегающие к нему улицы. Но и здесь цены могут сильно колебаться. Необходимо также отметить, что в центре г. Минска есть район «хрущевок» (бульвар Шевченко, ул.Осипенко), где стоимость квартир в 2-3 раза ниже, чем в районе В.Хоружей и проспекта Ф.Скорины. Поэтому иногда стороны при покупке квартир, вынуждены прибегать к услугам профессионального оценщика.
Задача определения цены упрощается при купле-продаже квартир, относящихся к государственному жилищному фонду (незаселенных, а также освобожденных квартир, в том числе в домах, подлежащих реконструкции). Стоимость таких квартир устанавливается оценочными комиссиями, образуемыми местными исполнительно-распорядительными органами, предприятиями, объединениями, организациями на основе Порядка оценки стоимости жилья с учетом его потребительских качеств, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 25.11.92 г. № 710 [11, с.8]. В работе этой комиссии вправе принимать участие гражданин, приобретающий квартиру в собственность.
Действительная стоимость квартиры определяется умножением стоимости 1 кв.м. общей площади дома на общую площадь этой квартиры. Оценочная стоимость квартиры определяется путем умножения ее действительной стоимости на коэффициенты потребительских качеств квартиры (содержащихся в приложении №2 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов) и коэффициент качества жилой «среды». Последний коэффициент устанавливается городским, районным исполнительно-распорядительным органами самостоятельно для каждого участка населенного пункта с учетом удаленности оцениваемого участка от центра населенного пункта, пунктами связи его с другими участками, обеспеченности объектами социальной инфраструктуры, экологических и других факторов, влияющих на условия проживания человека. Конечно же, из стоимости квартиры вычитается стоимость износа, которая определяется исходя из норм амортизационных отчислений на полное восстановление жилых домов (утверждено Постановлением Совета Министров БССР от 03.01.91 г. № 4), а для незаселенных домов, подлежащих реконструкции – согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий (Приказ Министерства жилищно-коммунальных услуг БССР от 03.09.87 г. № 119) Оценочная комиссия о результатах оценки стоимости продаваемой квартиры составляет акт установленной (приказом Министерства жилищно-коммунальных услуг Республики Беларусь от 13.01.94 г. № 2) формы, который утверждается местными исполнительно-распорядительными органом или предприятием, объединением, организацией, в ведении которой находится жилищный фонд (п. 27 Положения «О купле-продаже квартир (домов)»).
Существенной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие у членов семьи собственника квартиры, совместно проживающих с ним, своих особенных прав на жилое помещение. К членам семьи собственника относятся супруг (супруга), дети, родители; совместно проживающие с ним и ведущие общее хозяйство другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы; а по решению суда– и другие лица, проживающие с собственником не менее пяти лет и ведущие с ним общее хозяйство (ст. 29 Жилищного Кодекса Республики Беларусь). Прежде всего, они имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не было иного письменного соглашения (ч. 1 ст. 116 Жилищного Кодекса Республики Беларусь, п.1 ст. 275 Гражданского Кодекса Республики Беларусь). По смыслу ч. 5 ст. 116 Жилищного Кодекса Республики Беларусь таким же правом обладают и лица, переставшие быть членами семьи собственника жилого помещения, но продолжающие проживать в этом жилом помещении (если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением). Это право является «обязательственным правом обязательного типа». Но не зря законодатель поместил эту норму в главе «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение» раздела «Право собственности» – в праве пользования жилым помещением членами семьи собственника явно прослеживаются элементы вещных прав:
во-первых, п. 3 ст. 275 Гражданского Кодекса Республики Беларусь гарантирует защиту жилищных прав членов семьи прав собственника от всяческих нарушений иных лиц, включая собственника жилого помещения;
во-вторых, данное право пользования как бы «обременяет» недвижимость, следуя ее судьбе. По Гражданскому Кодексу Российской Федерации это право не прекращается со сменой собственника квартиры. В свою очередь, Гражданский Кодекс Республики Беларусь содержит как общее правило обратную норму, но с оговоркой: «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (п. 2 ст. 275). А Жилищный кодекс в ст. 123 как раз и предусматривает, что при продаже собственником принадлежащей ему квартиры без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи, они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю не удастся прекратить их право. Однако, граждане, давшие согласие на отчуждение квартиры и не указанные в договоре купли-продажи, как граждане, сохраняющие за собой право пользования жилым помещением, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.
Гражданский кодекс также предусматривает дополнительные условия продажи жилых помещений, имеющих целью защиту прав граждан, проживающих в этих помещениях. В частности в договоре купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры должен содержаться перечень лиц, за которыми в соответствии с законодательными актами сохраняется право пользование этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование предоставляемым жилым помещением.
Этот перечень является существенным условием договора продажи жилого помещения, а значит, при его отсутствии договор не считается заключенным. Кроме того, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Поэтому следует иметь в виду, что совершеннолетние члены семьи продавца, совместно с ним проживающие, должны дать согласие на продажу квартиры (ч.3 ст. 123 Жилищного Кодекса Республики Беларусь, п. 10 Положения «О порядке купли-продажи квартир (домов)»). А поскольку, по общему правилу купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (Общие положения о купли-продажи, ч.1 п.1 ст.430 Гражданского Кодекса Республики Беларусь) существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (п.1 ст.529 Гражданского Кодекса Республики Беларусь), т.е. продавец путем включения в договор перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, должен как бы предупредить покупателя об имеющихся ограничениях права собственности. В случае неисполнения продавцом этой обязанности, покупатель имеет право «требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи» (ч.2 п.1 ст.430 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).
Обычные условия отличаются от существенных тем, что их наличие или отсутствие на факт заключения договора купли-продажи никакого влияния не оказывает. Более того, практически нет необходимости включать обычные условия в договор, так как они сформулированы в актах законодательства, и поскольку контрагенты согласились заключить данный договор, они тем самым признаются выразившими согласие подчиниться тем условиям, которые по закону распространяются на все договорные отношения соответствующего типа (вида).
В качестве примеров обычных условий можно привести:
• условие о том, что продавец обязан одновременно с передачей товара передать покупателю относящиеся к нему документы (технический паспорт) (п.2 ст. 426 Гражданского Кодекса Республики Беларусь);
• условие о том, что покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю (п.2 ст.447);
• условия о том, что покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п.2 ст.456 Гражданского Кодекса Республики Беларусь) и др.
Случайные условия, так же как и условия обычные, не имеют значения для заключения договора. Но если обычные условия предусматриваются законодательством и потому вступают в действие в силу одного только факта заключения договора, то случайные условия могут возникнуть и приобрести юридическое действие только в том случае, что они будут включены в сам договор. Чаще всего они являются результатом видоизменения по соглашению сторон обычных условий, если последние выражены в диспозитивных нормах закона. Например:
• рассрочка в оплате (п. 2 ст.456 Гражданского Кодекса Республики Беларусь);
• предварительная оплата (ст. 457 Гражданского Кодекса Республики Беларусь);
• условие о сохранении права собственности за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств ( ст. 461 Гражданского Кодекса Республики Беларусь) и др.
В связи с тем, что в Гражданском кодексе отсутствуют конкретные нормы, регулирующие сделки с квартирами, то применяются общие нормы о договоре купли-продажи. Так, продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру. К таким лицам могут относиться, например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупателя немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.
Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены, либо расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков. Для того, чтобы устранить возможные конфликты, соответствующее положение должно включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.
Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), поскольку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.




3. Заключение и оформление договора купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение которой влечет недействительность данного договора (ч.1 ст. 521 Гражданского Кодекса Республики Беларусь). В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (п.1 ст.165 Гражданского Кодекса Республики Беларусь), и считаются заключенными с момента такой регистрации (п.13 ст. 403 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Это означает, что право собственности у покупателя на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
Договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:
1) нотариальное удостоверение;
2) последующую регистрацию соответствующим органом исполнительной власти.
При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Вопрос о моменте перехода права собственности разрешается, как уже было отмечено выше, ст. 403 Гражданского кодекса Республики Беларусь, устанавливающей, что если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.
Однако Гражданский Кодекс не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности, о чем свидетельствует п.2 ст.522 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Фактическая передача квартиры покупателю может предшествовать регистрации или следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.
Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых можно заключить договор купли-продажи, являются: свидетельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве на наследство, в состав которого входит квартира; договор купли-продажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в местном исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения квартиры.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилых помещение производится по месту их нахождения. Удостоверение договора купли-продажи также может быть произведено соответствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет нотариальных контор.
Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры в соответствии с ч.1 ст. 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч.2 ст. 168 Гражданского кодекса Республики Беларусь, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
В исключительных случаях в соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного, и фактически она была исполнена обеими сторонами или одной.
При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяется наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.
Договор вступает в силу с момента государственной регистрации (п. 3 ст.403 Гражданского кодекса Республики Беларусь) В соответствии с п.4.1. Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 26.02.93 г. №105 «О ставках государственной пошлины» расходы по удостоверению и оформлению договора купли-продажи недвижимости обычно оплачиваются сторонами в равных долях.
Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты коммунальной квартиры, находящейся в частной собственности, осуществляется при условии, что стороны представят справку из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца.
Кроме регистрации самого договора необходимо еще зарегистрировать переход права собственности по договору. Это положение – новелла Гражданского Кодекса Республики Беларуси 1998 года. Значение такой регистрации в том, что она является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Предполагается, что государственная регистрация будет единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на жилое помещение. Регистрация – это акт государства по совершению записи, который однозначно определяет недвижимость, субъекта и права, которые субъект имеет на недвижимое имущество. Назначение регистрации – информировать общество об этих записях, защищать права собственников, служить основой налогообложения недвижимости, способствовать устойчивости гражданского оборота.
На сегодняшний день, моделируя подобие Российской системы, был принят ряд подзаконных актов на уровне местных исполнительно-распорядительных органов. Это, конечно же, не регистрация договоров и не регистрация сделок (перехода права собственности), а скорее система учета собственников и владельцев недвижимого имущества. Она проводится в целях упорядочения сведений о составе и принадлежности недвижимого имущества. Согласно решению Минского городского исполнительного комитета от 22.08.95 г. №514, регистрацию прав собственности и владения недвижимого имущества осуществляет ГП “Бюро регистрации и технической инвентаризации недвижимого имущества г.Минска”. Оно же ведет единый реестр прав на недвижимое имущество г.Минска (решение Минского городского исполнительного комитета от 09.07.99 г. №790).
Необходимо отметить, что регистрации предшествует инвентаризация недвижимого имущества, производимая Бюро регистрации и технической инвентаризации, с изготовлением технического паспорта. Регистрация права собственности на объекты, их части, приобретенные на основе договоров отчуждения или полученные в порядке наследования, а также в процессе разгосударствления и приватизации, производятся на основании следующих правоустанавливающих документов:
• договоров отчуждения или свидетельств о праве на наследство;
• свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество;
• акта приема-передачи недвижимого имущества одним юридическим лицом другому юридическому или физическому лицу;
• справки о принятии юридическим лицом стоимости приобретаемого имущества на свой баланс.
Собственнику или владельцу этого имущества Бюро регистрации и технической инвентаризации выдает технический паспорт, регистрационное удостоверение или возвращает зарегистрированные договор отчуждения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности или владения и свидетельство о государственной регистрации.
Право собственности должно быть зарегистрировано в течение трех месяцев с момента приобретения недвижимого имущества. Один раз в пять лет происходит перерегистрация. Если проводится ремонт квартиры, реконструкция, то произошедшие в результат изменения состава недвижимого имущества должны быть перерегистрированы не позднее трех месяцев со дня завершения изменений (п.3 Решения Минского городского исполнительного комитета от 22.08.95 №514).



4. Исполнение договора купли-продажи квартиры. Ответственность сторон.

Исполнение договора купли-продажи квартир производится особым способом, который состоит из двух юридически значимых действий:
1) подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче;
2) передачи имущества покупателю.
В соответствии со ст.225 Гражданского Кодекса Республики Беларусь вещь считается переданной с момента ее фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент предоставления товара в распоряжение покупателя. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель осведомлен о готовности товара к передаче (ч.2 п.1 ст.428 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).
Уклонение продавца от подписания документа о передаче квартиры считается отказом от исполнения обязанности передать имущество, а уклонение покупателя – отказом от исполнения обязанности принять имущество (ч.3 п.1 ст. 527 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Покупатель, в таком случае вправе требовать либо отобрания и передаче ему квартиры, либо возмещения убытков. Продавец же в такой ситуации вправе отказаться от исполнения договора (п.3 ст. 424 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Норма, установленная ст. 527 является диспозитивной: законодательством или договором может быть предусмотрен иной, в том числе упрощенный порядок передачи. Исходя из этого, стороны вправе отказаться от составления передаточного акта, оговорив условие о том, что квартира переходит в собственность покупателя в момент фактического поступления во владение. Или наоборот, момент подписания передаточного акта может быть признан вручением квартиры и исполнением договора.
Гражданский Кодекс не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности, о чем свидетельствует п.2 ст.522 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Недвижимость может быть передана в любой момент – как до, так и после регистрации. Уклонение продавца от подписания документа о передаче квартиры считается отказом от исполнения обязательства передать имущество, а уклонение покупателя – отказом от исполнения обязательства принять имущество. Каковы последствия такого отклонения?
Права покупателя в такой ситуации закреплены в п.2 ст.433, отсылающем к ст. 369 Гражданского Кодекса Республики Беларусь: покупатель вправе требовать передачи ему квартиры, либо возмещения убытков. Продавец в такой ситуации вправе отказаться от исполнения договора (п.3 ст.454 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).
Кроме обязанности принять товар, на покупателе в договоре купли-продажи лежит обязанность оплатить его (п.1 ст.424 Гражданского Кодекса Республики Беларусь). Оплата производится непосредственно до или после передачи продавцом квартиры (п.1 ст.456 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Но в договоре может быть предусмотрено и иное. Обычно деньги уплачиваются до подписания договора. Иногда рекомендуют уплачивать последнюю часть причитающихся продавцу денег только после выписки всех жильцов из продаваемой квартиры. Но по общему правилу покупатель уплачивает сразу всю стоимость товара, однако договором может быть предусмотрена рассрочка платежа (в соответствии с п.29 Положения «О купле – продажи квартир (домов)», где указано, что рассрочка может предоставляться только гражданам, т.е. физическим лицам).
Если покупатель своевременно не уплачивает предусмотренную договором сумму, продавец вправе потребовать ее уплаты и выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 366, а также п.3 ст.456 Гражданского Кодекса Республики Беларусь.
Если покупатель в нарушение договора отказывается и принять и оплатить квартиру, то продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты либо отказаться от исполнения договора (п.4 ст.456 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).
Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой покупателем имущества по основаниям, предусмотренным ст. 420 Гражданского Кодекса Республики Беларусь («при существенном нарушении договора другой стороной»). Но в силу ст.423 Гражданского Кодекса стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон. Иными словами, продавец в этом случае не может потребовать от покупателя возврата недвижимости в натуре, если это не предусмотрено в законодательстве или договоре. Однако он вправе настаивать на возмещении убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст.423 Гражданского Кодекса), а также не исполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п.1ст. 364 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Исполнение будет надлежащим, если надлежащим будет его предмет – в частности, если он будет соответствовать условию о количестве.
В договоре купли-продажи квартиры условие о качестве обычно не оговаривается в связи со спецификой предмета договора. Соответственно, «продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется» (п.2 ст. 439 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Какие права имеет покупатель в случае передаче ему квартиры, не соответствующей данным требованиям? В ст.528 Гражданского Кодекса сказано, что в такой ситуации применяются общие правила о последствиях передачи товара ненадлежащего качества, предусмотренные ст.445 Гражданского Кодекса. Вследствие чего возникает следующее обязательство: покупатель вправе по своему выбору требовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо возмещению своих расходов на устранение недостатков товара (по всей видимости, на ремонт, либо на переоборудование), либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.
В случае же существенного нарушения требований к качеству покупателю предоставлено право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Требовать замены квартиры он не может (ст.528 Гражданского кодекса Республики Беларусь), так как данное имущество является индивидуально-определенным. К существенным нарушениям требований по качеству продаваемых квартир следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и подобные неустранимые недостатки. Однако следует иметь в виду, что если какое-либо из недостатков квартиры было указано в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 445 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, неприемлемы. Но если же недостатки указаны не в договоре, а в передаточном акте и покупатель подписал его, продавец не освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.527 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).
Особый характер квартиры как предмета договора купли-продажи предопределен разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законодательством или договором может быть установлен и более длительный срок (п.2 ст.447 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Следует иметь в виду, что на квартиры, построенные для продажи, в соответствии с п.10 Постановления Совета Министров от 09.12.92 г. «О строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи» установлен гарантийный срок, продолжительность которого определяется по соглашению сторон с учетом законодательства. Продавец обязуется устранить дефекты, обнаруженные при эксплуатации квартиры, или возместить покупателю расходы, связанные с их ликвидацией.
Необходимо также отметить, что согласно ст.212 Гражданского Кодекса Республики Беларусь риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законодательством или договором. А в соответствии с п. 2 ст.224 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством. Так как п.1 ст.131, п.1 ст.522 Гражданского кодекса Республики Беларусь устанавливают, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, то покупатель становится собственником только после такой регистрации. Следовательно, и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит к покупателю только с момента регистрации перехода права собственности. Стороны вправе внести в договор условия о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества переходит на покупателя до государственной регистрации договора купли-продажи, т.е. в момент подписания передаточного акта.


Заключение.

В данной работе проанализированы вышеперечисленные особенности, условия, порядок заключения и оформления договора купли-продажи квартиры. Рассмотрены особенности исполнения такого договора и возможная ответственность сторон за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Дан краткий экскурс в историю развития законодательства, регулирующего данные проблемы.
Следует отметить, что в работе не рассматривались в качестве предмета договора жилые дома, так как последние продаются, в отличие от квартир, значительно реже и этот рынок малоразвит.
Подводя итог, следует отметить, что договор купли-продажи квартир является разновидностью договора купли-продажи и наследует его характерные черты, обладает его признаками (возмездность, консенсуальность, взаимность) и подчиняется общим положениям о купли-продажи. Так в качестве существенного условия наравне с предметом (к определению которого Гражданский Кодекс предъявляет особые требования) договор купли продажи квартир имеет цену. Специфичен и способ его исполнения. Заключение договора сопровождается многими формальностями. В то же время к нему неприменимы некоторые общие положения о купле-продаже. Скажем, покупатель не может требовать замены квартиры в случае ненадлежащего качества таковой.
Нужно отметить, что договор купли-продажи квартир содержит и особенности по сравнению с другими договорами купли-продажи недвижимости. Так, его дополнительным существенным условием, названном в Гражданском Кодексе, является перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемой квартирой.



Список использованных источников


1. Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями) Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года.–Мн.: «Беларусь» 1997.
2. Уголовный кодекс Республики Беларусь 1960 г.;
3. Гражданский Кодекс Республики Беларусь. - СЗ БССР, 1964, № 17 ст. 183.
4. Гражданский кодекс Республики Беларусь. –Мн.: Национальный центр правовой информации Республики Беларусь, 1999. –512 с.
5. Жилищный кодекс Республики Беларусь, 1999г.;
6. Закон Республики Беларусь «О собственности» 1991 г.;
7. Закон Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда Республики Беларусь» от 01 июля 1992 года.;
8. Закон «О статусе столицы Республики Беларусь г. Минска» от 12.07. 2000 г.;
9. Постановление Совета Министров БССР № 1400 от 02.12.1988 г. «О продажи гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда»;
10. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 09.12.1992 г. «О строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи»;
11. Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 710 от 25.11.1992 г. «О порядке оценки стоимости жилья с учетом его потребительских качеств»;
12. Постановление Верховного совета Республики Беларусь от 11.06.1993 г. №2378 «О порядке купли-продажи квартир (домов) в Республики Беларусь»;
13. Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 105 от 26.02.1993 г. «О ставках государственной пошлины»;
14. Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 589 от 31.08.1993 г. «Об установлении порядка купли-продажи квартир (домов);
15. Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 1086 от 10.07.1998 г. «О реализации решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 02.04.1997 г. №3»;
16. Приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 13.01.1994 г. № 2 «Положение об аукционной купле-продаже квартир в Республики Беларусь»;
17. Заключение Конституционного суда Республики Беларусь от 27.06.1996 г. «О соответствии конституции и Законам Республики Беларусь Постановления Верховного Совета от 11 июня 1993 года «О порядке купли-продажи квартир (домов) в Республики Беларусь и Временного положения о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденного Постановлением Совета Министров от 31 августа 1993 года №589»;
18. Решение Конституционного суда Республики Беларусь от 25.03.1997 г. «О толковании заключения Конституционного суда Республики Беларусь от 27 июня 1996 года «О соответствии Конституции и Законам Республики Беларусь» и Временного положения о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденного Постановлением Совета Министров от 31 августа 1993 г. №589»;
19. Письмо Министерства юстиции Республики Беларусь от 24.04.1994 г. № 05-11-1876 «О порядке нотариального удостоверения договоров отчуждения жилых помещений»;
20. Решение Минского городского исполнительного комитета от 19.11.1992 г. № 600 «О некоторых вопросах, касающихся приобретения в собственность, отчуждения и приватизации жилых помещений в г. Минске»;
21. Богданов Е.В. Право на жилье. – Мн.: Университетское, 1990.
22. Иоффе О.С. Советское гражданское право. – Издательство Ленинградского университета, 1958.
23. Жилищный кодекс РСФСР (с постатейными материалами): с изменениями и дополнениями на 01.06.1990 г. – М.: Юрид. лит., 1991.
24. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом. // Хозяйство и право. – 1998. – №6. – с.115-119.
25. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. – М.: Юрид. лит., 1990.
26. Марткович И.Б. Конституционное право на жилье. – М.: ВЮЗИ, 1979.
27. Мустаханов Р. Право собственности на жилье по решению суда. // Законность. – 1998. – №10. – с.14-16.
28. Подготовка жилищных дел к судебному разбирательству: в помощь адвокату. [Под ред. А.М. Малаева]. – Саратов: СГУ, 1991.
29. Приватизация и продажа жилых помещений: опыт и результаты. Законодательные акты и нормативно-методические документы. / Под ред. Б.В. Батура и др. – Мн., 1993.
30. Седугин П.И. Жилищное право: учебник для вузов. М.: ИНФРА N-НОРМА, 1998. – 307 с.
31. Суслова С. Жилой дом как объект права собственности. // Судовы веснiк. – 1995. – №3. – с.56-57.
32. Чигир В.Ф. Право на жилище. – Мн.: Беларусь, 1979.

Комментируем публикацию: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР


Публикатор (): БЦБ LIBRARY.BY

Искать похожие?

LIBRARY.BY+ЛибмонстрЯндексGoogle

Скачать мультимедию?

подняться наверх ↑

Новые поступления

Выбор редактора LIBRARY.BY:

Популярные материалы:

подняться наверх ↑

ДАЛЕЕ выбор читателей

Загрузка...
подняться наверх ↑

ОБРАТНО В РУБРИКУ

ПРАВО БЕЛАРУСИ НА LIBRARY.BY


Уважаемый читатель! Подписывайтесь на LIBRARY.BY на Ютубе, в VK, в FB, Одноклассниках и Инстаграме чтобы быстро узнавать о лучших публикациях и важнейших событиях дня.